Испанская защита

Каждый покупатель жилья прежде всего заинтересован в том, чтобы защитить свои инвестиции. И покупатели загородной недвижимости здесь не исключение. Но, когда цены на загородные сотки в Ленобласти бьют все мыслимые и немыслимые рекорды, а состояние инфраструктуры и условия ипотечного кредитования оставляют желать лучшего, взоры покупателей все чаще обращаются в сторону зарубежной недвижимости. Особенно когда речь заходит о такой популярной сегодня сделке, как покупка дома в дополнение к основному городскому жилью. И здесь первую скрипку играют страны с мягким морским климатом.

Первая родина для второго дома

Если составить рейтинг стран, где петербуржцы предпочитают выбирать второй дом, пальма первенства, безусловно, достанется Испании, особенно ее средиземноморскому побережью. Этому есть немало объяснений: приветливый южный народ, традиционно с симпатией относящийся к русским, теплый средиземноморский климат, отсутствие зимы, устойчивая экономика, неприкосновенность частной собственности, понятное и стабильное законодательство. Немаловажное значение имеет и тот факт, что уровень жизни и степень защищенности граждан, проживающих на территории Испании, не идут ни в какое сравнение с российскими реалиями.

Конечно, это отражается на стоимости земли и недвижимости. Последние годы цены неуклонно растут, и, судя по нарастающему масштабу международных инвестиций, этому росту не видно конца. Активное финансирование инфраструктуры быта, отдыха и развлечений предрекает испанскому побережью устойчивую популярность.

Средиземноморская береговая линия Испании подразделяется на 12 побережий, называемых «сosta», – от известного всем Коста-Брава на границе с Францией до только что открывшегося для российских туристов Коста-де-ла-Лус, который находится аккурат «напротив» Африки. Хотя строительство жилья приобрело невиданный размах по всему берегу, наибольшей популярностью пользуются три региона: Коста-Бланка, Коста-Брава и Коста-дель-Соль. Приоритет Коста-Бланка для покупателей пока неоспорим. Эти места предпочитают как испанцы, так и иностранцы.

Белый берег в фактах и цифрах

Costa Blancа в переводе с испанского означает «белый берег» – это часть Средиземноморского побережья, принадлежащая испанской автономии Валенсия. Название ей дали прекрасные мелкого песка пляжи, протянувшиеся с севера на юг – от Дении до Пилар. Первая причина популярности Коста-Бланка – уникальный климат: не жарко летом и не холодно зимой; вторая – привлекательные цены на недвижимость; третья – развитая транспортная сеть; четвертая – экологическая чистота: здесь нет промышленных и вредных производств.

Среди европейцев встречаются настоящие фанаты этого района, которые приезжают сюда отдыхать 15–20 лет подряд, а выйдя на пенсию, и окончательно переезжают, чтобы провести остаток жизни. Современные средства коммуникации, информационная поддержка государства плюс открытые границы – все это привлекает на Коста-Бланка не только тех, кто выбирает Испанию для отдыха, но и тех, кто хочет открыть на этом побережье свой бизнес.

При покупке недвижимости как на Коста-Бланка, так и в любом другом уголке Испании нужно иметь в виду, что жилые объекты в этой стране четко делятся по категориям. Это квартиры, бунгало, таун-хаусы, шале и виллы. В отличие от России, в Испании жилье любого типа сдается покупателям «под ключ» – с чистовой отделкой, полностью экипированной кухней и санузлами.

Виллы мечты и таун-хаусы реальности

Двуспальные апартаменты площадью до 100 кв. м пользуются повышенным спросом из-за относительной дешевизны. Например, квартиру площадью 60 кв. м в новом доме (город Formentera), расположенном всего в 15 минутах езды от песчаных пляжей, можно купить за 101 тыс. евро. Но для постоянного проживания больше подходят виллы или квартиры с улучшенной планировкой и отделанные более дорогими материалами.

Виллы – это наиболее престижная и дорогостоящая собственность. Под виллой в Испании подразумевается отдельный дом с земельным участком. Практически в любой вилле, помимо зала, спален и ванных комнат, есть просторная терраса на втором этаже или солярий, а также подвал, который можно использовать не только как подсобное помещение, а, например, под бильярдную или домашний кинозал. А то и вовсе обустроить здесь целый этаж дома.

Цены на виллы небольшой площади начинаются с 200 тыс. евро в не самых популярных районах и доходят до нескольких миллионов евро на престижных курортах. Если вы задумались над приобретением или строительством хорошей виллы площадью 200–350 кв.м, следует ориентироваться на сумму от 550 тыс. до одного миллиона евро. К примеру, новую виллу площадью 193 кв. м с четырьмя спальнями, четырьмя ванными, террасой и бассейном, расположенную в городке Los Arcos de Sierra Cortina, сегодня можно купить за 591 тыс. евро. А роскошная вилла 2000 года постройки в 500 метрах от престижного пляжа Playa Flamenca площадью246 кв. м продается за миллион с небольшим.

Впрочем, виллы – это штучный товар для самых требовательных покупателей. На Коста-Бланка большей популярностью пользуются квартиры в современных жилых таун-хаусах. Эти построенные в ряд двух­ или трехэтажные дома с палисадниками и соляриями обычно состоят из зала, двух или трех спален, одной-двух ванных комнат, кухни и кладовки. В комплекс обычно входят зеленые зоны и бассейн. Сами испанцы называют таун-хаусы дуплексами.

С точки зрения удобства иметь таун-хаус выгоднее, чем виллу, поскольку не нужно заниматься поддержанием в порядке и обслуживанием территории, очисткой бассейна, уходом за садом – все это за вас сделает обслуживающий персонал. Да и по деньгам таун-хаусы гораздо доступнее: за такие объекты недвижимости коста-бланкские строительные компании просят от 100 до 500 тыс. евро. К примеру, небольшая односпальная квартира (46 кв. м) в таун-хаусе, расположенном рядом с парком La Mata (город Torrevieja), продается за 109 тыс. евро. А расположенная в том же городе в 100(!) метрах от пляжа квартира в таун-хаусе площадью 73 кв. м (три спальни, две ванные) предлагается уже за 229 тыс. евро.

Costa права

Итак, представим, что вы готовитесь к ознакомительной поездке по Коста-Бланка с целью выбора недвижимости для покупки. Прежде всего нужно иметь в виду, что любая недвижимость в Испании должна быть зарегистрирована в Registro de Propiedad – Регистре собственности. В регистре можно узнать, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, а также о наличии возможной задолженности владельца. При покупке недвижимости оформляется главный официальный документ – купчая, называемая Escritura Publica. По законам Испании, продавать недвижимость имеет право только сам владелец или же лицо, получившее от него доверенность.

Во время ознакомительной поездки, после того как объект недвижимости выбран и решение о покупке принято, составляется частный контракт купли-продажи, в котором указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта покупатель вносит залог, тем самым резервируя недвижимость.

Затем в течение двух недель оплачивается 10% стоимости недвижимости за вычетом залоговых денег. Между подписанием предконтракта на покупку и купчей проходит от полутора месяцев до года-двух. Последний вариант касается строящегося жилья, покупаемого на нулевой стадии. В этот период покупатель переводит денежные средства на счет в испанском банке, а банкиры предлагают условия кредита.

Подписание купчей происходит во время визита в Испанию. Это занимает три-четыре дня, после чего покупатель становится владельцем недвижимости и может распоряжаться ею по своему усмотрению. До подписания купчей в местной полиции обязательно оформляется так называемый N.I.E. (идентификационный номер иностранца). Далее у нотариуса подписывается главный официальный документ купли-продажи – Escritura Publica, то есть купчая. При подписании купчей вносится оставшаяся сумма, после чего владелец вступает в свои права. Подписанную купчую надо зарегистрировать в Регистре собственности Испании. Регистрация обычно занимает три-четыре месяца, а затем владелец может заказать выписку из регистра Nota Simple для оформления мультивизы в Испанию.

Все иностранцы, имеющие финансовый интерес в Испании (как резиденты, так и нерезиденты), обязаны получить номер иностранца, под которым они будут зарегистрированы в налоговых органах. N.I.E. получают в полицейском участке, в отделении иностранцев. Он необходим для покупки и оформления права собственности на недвижимость, оплаты налогов, оформления контрактов на воду и электричество, покупки и оформления машины и т. п.

И последнее. Аргументом в пользу покупки недвижимости в Испании являются простота и самые лучшие в Европе условия получения ипотечного кредита. Сумма кредитования варьирует от 50 до 70% оценочной стоимости недвижимости. Оценка недвижимости производится банком, выдающим кредит. Обычно срок кредитования составляет 10–25 лет под 4,25–4,75% годовых – в зависимости от текущей европейской ставки рефинансирования. Форма погашения ипотеки – ежемесячная.  По испанскому законодательству, сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30% ежемесячного дохода.

А теперь вернемся к шахматному дебюту, о котором шла речь в начале статьи. Как утверждают историки этой игры, большую роль в разработке теории испанской защиты сыграли Чигорин, Алехин, Смыслов и другие выдающиеся российские шахматисты. Как знать, возможно, в обозримом будущем российских покупателей, которые выбирают второй дом в Испании, историки рынка недвижимости назовут по аналогии с шахматистами лучшими теоретиками и практиками испанской защиты. И подчеркнут, что они сделали верный выбор, всерьез задумавшись о защите своих инвестиций, здоровье и безопасности близких, создании комфортных условий для отдыха всей семьи и обеспечении достойного «тыла».