Немало публикаций в различных изданиях в последнее время было посвящено теме ипотеки, проблеме применения условий, предусмотренных законодательством при сделках с залогом недвижимого имущества на практике.
В данной статье хотелось бы обратить внимание читателей на некоторые аспекты, которые следует принимать во внимание, совершая сделки, связанные с залогом недвижимого имущества.
Прежде всего, ипотека может возникать по договору об ипотеке, а также в силу закона.
Наиболее характерный пример, когда ипотека возникает в силу закона, можно привести следующий. Продавец продает принадлежащую ему недвижимость, при этом покупатель производит оплату по договору не сразу, а в течение некоторого промежутка времени после возникновения у него прав собственности на приобретенную недвижимость. В этом случае органы регистрации без дополнительных заявлений от сторон по сделке произведут регистрацию ипотеки одновременно с регистрацией прав собственности покупателя. Недвижимость, приобретенная покупателем, будет иметь обременение в виде ипотеки, снять которое органы регистрации смогут только после предоставления сведений о прекращении обстоятельств, послуживших регистрации обременения.
В данном номере журнала "Загородное обозрение" приведена статья первого заместителя директора ЛОРП, где предложены варианты, как разрешить ситуацию в случае частичной оплаты по договору купли-продажи.
Возникновение ипотеки по договору об ипотеке, сделки связанные с приобретением недвижимости с привлечением кредитных средств (ипотечное кре-дитование) на сегодняшний день вызывают немалый интерес у клиентов риэлтерских фирм.
Данной тенденции существует ряд предпосылок. Компании и банки, предоставляющие кредит для приобретения недвижимости, в последнее время более гибко относятся к каждому клиенту. Так, в некоторых компаниях, не требуется гражданства РФ, поручительства физических и юридических лиц, регистрации по месту жительства, никакого другого залога, кроме самой приобретаемой квартиры. Право собственности на недвижимость возникает у получателя кредита сразу после получения кредита и регистрации прав. Кроме того, экономия на налогах, фиксированная ставка кредита на весь период погашения кредита, долгосрочность кредита - все эти факторы позволяют многим потенциальным покупателям недвижимости обращать внимание на услуги, предоставляемые кредитными компаниями.
Особенности ипотеки жилых домов и квартир, обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке, обращения взыскания, на имущество, заложенное по договору об ипотеке и другие немаловажные положения об ипотеке, установлены законом №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98г. Также следует учитывать, что многие существенные условия ипотеки, такие как возможность отчуждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, положения о закладной, другие условия, стороны могут установить в договоре об ипотеке недвижимого имущества по взаимному соглашению, тем избежать в дальнейшем возможных разногласий между участниками отношений по ипотечному кредитованию.
Заслуживает внимания и тот факт, что чаще всего, если речь идет о привлечении кредита на приобретение жилья, покупателю (залогодателю, получателю кредита) приходится заключать так называемый смешанный, трехсторонний договор, в котором совмещаются элементы купли-продажи и залога недвижимости. Условия такого договора должны удовлетворять всех участников сделки купли-продажи недвижимости с привлечением кредита - продавца недвижимости, получателя кредита, кредитную организацию.
26 апреля 2002 года в г. Иркутске проводится совещание, посвященное развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. В совещании примут участие представители Госстроя РФ, представители Администрации Президента РФ, представители Государственной думы и Совета Федерации Федерального собрания РФ, руководители субъектов федерации, ведущих банков, страховых компаний и пенсионных фондов. Предполагается, что на данном совещании будет предложен ряд новых форм жилищного кредитования, которые могли бы заинтересовать читателей журнала.
Редакция журнала "Загородное обозрение" намерена информировать читателей о результатах совещания в Иркутске в ближайшем выпуске журнала.
