Чем больше рисков, тем выше процент
Сейчас около двух десятков кредитных организаций имеют в линейке продуктов хотя бы одно предложение по загородной ипотеке. Но до окончательного формирования рынка еще довольно далеко. Больше всего проблем возникает с «первичкой», как утверждает Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании «Масштаб»: «При кредитовании загородной недвижимости существуют очень высокие риски, так что пока этот сегмент ипотеки развит слабо. Ипотечные банки с большой осторожностью относятся к кредитованию коттеджных поселков на первичном рынке: ведь предмета залога пока еще не существует. И стопроцентной гарантией успешности проекта не является даже имя девелопера». То есть при покупке строящегося загородного жилья, банк должен выдать заем задолго до того, как у клиента появится готовый дом. Но именно такие кредиты представляют для банков высокие риски. А где высокие риски, там и более жесткие условия. Но не стоит думать, что мечта о загородном доме так и останется мечтой. Есть способ приобрести коттедж по ипотеке, при этом не переплачивая лишние проценты. Уже сегодня существует немало эксклюзивных программ, разрабатываемых застройщиками совместно с банками. Основные преимущества совместных ипотечных программ заключаются в том, что размер первоначального взноса является минимальным, значительно сокращается комплект требуемых от заемщика документов и срок рассмотрения заявки, кредит может быть выдан не только на приобретение участка и дома, но и на благоустройство территории, внутреннюю отделку и ремонт. В качестве примера можно привести совместную программу RODEX GROUP и НОМОС-банка, по которой предоставляются кредитные средства на приобретение загородного дома и земельного участка в размере до 95% их общей стоимости.
Кроме того, многие банки уже сейчас идут на снижение ставок и продление сроков кредитования по загородной ипотеке и вне совместных с застройщиками программ. Так, например, ипотечные программы Сбербанка отличает то, что платежи по кредиту являются дифференцированными, а не аннуитетными, что существенно снижает общий размер долга с учетом выплаты процентов. Максимальный срок кредитования в РосЕвроБанке составляет 40 лет — такой длительный срок является исключительным предложением для рынка загородной недвижимости. Ну а один из ведущих банков в области жилищного кредитования в России — Альфа-Банк существенно снизил процентные ставки. Правда, пока только на вторичном рынке.
«В октябре 2007 года мы запустили новую программу ипотечного кредитования на покупку коттеждей и таунхаусов на вторичном рынке. Процентные ставки в рублях от 12,7%, в долларах США — от 11%. До этого мы предлагали клиентам подобную услугу в рамках пилотного проекта, за полгода мы накопили статистику и оценили потребности клиентов, что помогло нам усовершенствовать условия кредитования. Раньше для заемщика коттедж должен был быть единственным местом жительства, в новой программе эти ограничения мы сняли», — говорит руководителя блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев. К примеру, еще год-два назад средняя процентная ставка по загородным ипотечным займам составляла порядка 15%. Сегодня такого «дикого» процента нет ни у одного банка.
Хорошее начало — половина дела
Процесс покупки загородного дома по ипотеке стоит начинать с выбора банка. Так как кредитованием загородного сегмента занимается ограниченное число банков, выбор не займет много времени, считает Валентин Порженко, директор юридического департамента компании «Открытые инвестиции»: «Выбор таких предложений невелик, потому что, в отличие от кредитования квартир, это сложнее, и не все банки решаются выходить на загородную недвижимость. Если мы говорим о покупке строящегося дома и об обращении за кредитом на оплату строительства, то здесь, чтобы получить кредит у банка, нужно быть уверенным, что девелоперская компания известна и ее финансовое состояние не вызывает сомнения».
Но существует и дугой вариант, который проще для покупателей и предпочтительней для банков, — обратиться к застройщику для подбора объекта недвижимости, а затем подобрать наиболее подходящую ипотечную программу. Как уже было сказано выше, приобретая загородную недвижимость в рамках таких программ, покупатель решает сразу несколько проблем. «Объекты недвижимости уже одобрены банком, и покупателю не нужно собирать дополнительные документы. Формы заключаемых договоров согласуются банком и застройщиком заранее, а значит, существенно сократятся сроки получения кредита и приобретения объекта. Кроме того, условия подобных программ зачастую отличаются от стандартных условий кредитования, клиентам застройщика предлагаются определенные преференции: сниженная процентная ставка, увеличенный максимальный срок кредитования, снижен, а иногда даже отсутствует, первоначальный взнос», — описывает преимущества Сергей Клименко, директор по корпоративному управлению и правовым вопросам RODEX GROUP.
Таким образом, если ипотечный договор будет заключаться по совместной программе, комплект документов ограничится следующим списком: заявление, документы, удостоверяющие личность и справка о доходах по форме 2-НДФЛ или форме банка. Кроме того, заемщик должен подтвердить наличие средств для первого взноса. Если же вы сначала обратились в банк, вам придется столкнуться с рядом трудностей, к примеру, с тем, что кредитор должен оценить не только финансовую состоятельность застройщика, но и отслеживать его финансовое состояние на всем этапе строительства. У банка должна быть уверенность в том, что девелопер доведет проект до конца.
Отголоски кризиса
Сегодня на рынке загородной ипотеки сложилась парадоксальная ситуация, когда банки боятся кредитовать индивидуальные домовладения, а покупатели боятся банков. Но есть еще одно явление, которого боятся и те и другие. Зовется оно американский ипотечный кризис. Но, как выясняется, он не так страшен, как его малюют. Безусловно, события на рынке ипотеки США оказали влияние и на наш рынок: было заметно некоторое повышение процентных ставок, заявки заемщиков стали рассматриваться более тщательно, некоторые участники рынка кредитования на время отказались от выдачи кредитов.
«Американский кризис привел к удорожанию заемных средств, в связи с этим некоторые банки уже подняли ставки по ипотечным кредитам, на загородную недвижимость в том числе. В течение этого года возможен дальнейший рост ставок», — говорит Илья Зибарев. Российский рынок ипотеки по причине «молодости» пока не слишком подвержен влиянию внешних факторов. Кроме того, рост цен на недвижимость защищает российскую ипотеку от существенных колебаний, снижает риски и делает инвестиционные вложения в загородную недвижимость высоколиквидными. Повсеместного повышения процентных ставок по ипотечным кредитам, а значит и увеличения стоимости объектов, приобретаемых в кредит, не произойдет. К такому мнению склоняются аналитики. «Однако, на нашем рынке есть много других позиций, из-за которых рынок может пошатнуться. Прежде всего это завышенные цены на жилье, отсутствие спроса на «неадекватные» объекты, которые не стоят тех денег, которые за них просят», — считает Игорь Лебедев. Но это уже проблема не ипотечного рынка.
Для богатых и экономных
Разобравшись с основными трудностями и проблемами, осталось только понять, кто же является основным потребителем загородной ипотеки. Распространено мнение, что заемными средствами пользуются те, у кого не хватает денег. Но это не совсем так. Все большей популярностью ипотечные программы пользуются у покупателей элитных загородных особняков. Причина проста. Российские миллионеры поняли, что «вбухивать» $2–3 млн в покупку жилья нецелесообразно, уверен Валентин Порженко: «Покупателями недвижимости данного класса являются обеспеченные люди, зачастую имеющие свой собственный бизнес. Несмотря на то что у них достаточно средств на покупку элитной недвижимости, они предпочитают брать кредиты. Объясняется это просто: деньги таких людей не лежат на банковском счете, а постоянно «крутятся» в бизнесе, принося процент прибыли, явно превышающий размер процентной ставки по кредиту». Получается, что выгоднее переплатить за дом или участок, расплачиваясь по кредиту в течение нескольких лет, чем выложить всю сумму сразу и затем подсчитывать убытки бизнеса.
Но, даже несмотря на то что элитную недвижимость покупают в кредит все чаще, нельзя сказать, что таких сделок на рынке большинство. Основной поток заемщиков — это покупатели жилья экономкласса, для которых ипотека — единственный инструмент улучшения жилищных условий.
