Приобретение коттеджа в поселке по ипотеке — не проблема для больших проектов, где есть известный застройщик, риски которого банк сможет положительно оценить, и статус земли (земли поселени или ИЖС). Но тут-то и зарыта главная проблема: далеко не все застройщики возводят свои поселки на землях ИЖС, в основном их строят на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное строительство. Вот в этих случаях банки в кредите отказывают. В результате девелоперы говорят о том, что называть ипотечное кредитование в пригородах массовым и доступным пока рано. Однако сегодня уже несколько банков готовы выдать кредит даже под залог садового участка с домом, и статус ДНП их также не смущает. Правда, такие банки, дабы посильно снизить риск дефолта, выдвигают повышенные требования к заемщикам и требуют первоначальный взнос не ниже 30%.
Скудность подобных предложений вызвана повышенной рискованностью кредитного продукта. Дело в том, что в случае дефолта заемщика у банка при возможной реализации залога возникнет проблема в виде собственника участка, коим является либо садоводство, либо кооператив.
Именно поэтому коттедж в закрытом поселке — самый распространенный вариант ипотечной покупки загородного дома. По словам Ольги Трошевой, руководителя загородного отдела департамента маркетинга компании «Петербургская недвижимость», при кредитовании объектов, реализуемых в коттеджных поселках, могут применяться две основные схемы:
1. Объект застройщика аккредитован в конкретном банке (или банках), тогда процедура получения ипотечного кредита максимально упрощается — заемщику не приходится доказывать добросовестность застройщика, ему необходимо подтвердить лишь свою кредитоспособность. Сегодня по такой схеме в Петербурге и Ленобласти кредит предоставляется на покупку домов в коттеджных поселках «Янино» («Национальная ипотечная компания», КИТ-Финанс), «Антоновка» («Сосьете Женераль Восток»), «Павловский малоэтажный ансамбль» («Еврофинанс Моснарбанк»), «Красная Горка» («Московский Международный банк»), «Еловый дом», «Лесная дача» (банк «Санкт-Петербург»), «Новая Ижора» («НОМОС-банк»).
2. Объект не аккредитован ни в одном из банков, но застройщик реализует объекты с привлечением ипотечных схем, то есть покупатель на свое усмотрение выбирает банк, получает кредит на общих основаниях и рассчитывается с застройщиком.
Если вы пойдете в банк
Кредитных ипотечных программ, предлагаемых потенциальному клиенту различными банками, операторы рынка недвижимости в Санкт-Петербурге насчитывают около полутысячи. Различаются они порой десятыми долями процента годовой ставки, но в совокупности поражают количеством.
Программ, «заточенных» под загородный рынок, немного, но все же они есть. Если говорить о банках, то готовы выдать кредит на покупку дома и участка такие банки: «Абсолют банк», «Агрокомкредит», «Городской ипотечный банк», «Сбербанк», «Банк Москвы», «КредитЕвропа банк», «МДМ банк», «Москоммерцбанк», «Национальный резервный банк», «НОМОС банк», «Промсвязьбанк», «РосЕвробанк», «Русский Стандарт», «Связь-банк», «СДМ банк», «Собинбанк», банк «Союз», «СЭБ банк», «Транскапитал банк», «УРАЛСИБ», «Электроника», GE Money Bank, SWED Bank, «ИМПЭКС банк», «Хоум Кредит». Выбрать банк для ипотеки можно на sankt-peterburg.viberu.ru.
Для начала необходимо удостовериться, что вы как заемщик устроите банк. Банкиры, все еще напуганные американским кризисом ликвидности, ужесточили требования: одни вообще отказываются рассматривать заемщиков с «не белой» зарплатой, у других в отношении таких клиентов действуют повышенные процентные ставки. Но по этому пути пошли не все кредитные учреждения. Так или иначе, предварительный диагноз заемщик получит на этапе первичного консультирования, окончательный — по результатам рассмотрения его заявки, то есть обычно не более чем через месяц после подачи пакета документов (их набор у разных банков может различаться). Некоторые операторы называют срок 2–3 недели. При этом важно понимать, что отказ в предоставлении кредита — это не конец света и не трагедия. Возможно, вам просто нужно обратиться в другой банк.
Пути расходятся
Несколько упростить жизнь может участие в процедуре кредитных брокеров, которые обычно предлагают потенциальному заемщику индивидуальный подход. Что это значит? Строго говоря, ипотечный брокер, имея практический опыт работы с заемщиками и зная все обо всех банковских продуктах и их индивидуальных особенностях, может правильно сориентировать заемщика и направить именно в тот банк, который ему оптимально подходит. Это касается «цвета» зарплаты, наличия поручителей, состава семьи и прочая и прочая — нюансов много. В действительности важно то, что настоящий профессиональный кредитный брокер ни в коем случае не будет предлагать клиенту фальсифицировать документы для получения кредита.
Если в активах у покупателя есть городская квартира, а планов расставаться с ней нет, то кредит можно взять не под залог приобретаемого дома, а под залог городского жилья. Это значительно проще, но условия кредитования — не столь выгодны: обычно это до 85% оценочной стоимости залога, срок — от 5 до 20 лет, ставки — от 9,9% (в валюте) до 14,5% (в рублях). Если банк отслеживает дальнейшее использование средств и перечисляет деньги на счет продавцу выбранного дома — процентная ставка будет ниже, если не отслеживает — то выше.
Чтобы получить деньги под залог городского жилья, нужно представить в банк набор документов, подтверждающий ваш доход, а также все документы по квартире — список такой же, как если бы вы эту квартиру покупали «в ипотеку». Приобретаемый загородный объект никак не проверяется и не оценивается на степень ликвидности, даже в том случае, когда банк отслеживает целевое использование средств. После того как банк даст согласие на выдачу ссуды, обременение регистрируется в УФРС и деньги поступают на счет покупателя.
Слово экспертам
Наталья Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко»:
— Сегодня, в условиях резкого роста цен на городскую недвижимость, увеличивается поток людей, готовых менять городские квартиры на загородные дома. Банки, в отличие от ситуации полугодовой давности, кредитуют покупку загородных домов и участков, причем даже в садоводствах, рассматривают даже объекты незавершенного строительства. Мне кажется, этот сектор рынка недвижимости сейчас наиболее перспективен. Нынешний год дал покупателям такие возможности по покупке в кредит, о которых еще совсем недавно нельзя было даже мечтать. Безусловно, это отразится на ценах, поэтому чем раньше вы примете решение о покупке, тем лучше.
Илья Круглов, начальник отдела кредитных операций компании «Аленсандр-Н»:
— Покупка загородного дома в кредит несколько отличается от покупки квартиры. Выбор банка в данном случае — достаточно важный момент, и для этого вам в любом случае нужно понимать, какой дом вы покупаете, так как требования банков к домам сильно различаются. Дальше выбираем банк; в этом деле вам, разумеется, лучше всего поможет ипотечный брокер. Он подберет оптимальный вариант кредитования в банке, который не только примет как залог выбранный вами дом, но и сделает это по минимальным ставкам, в кратчайшие сроки. На сегодняшний день темпы роста цен на недвижимость таковы, что зачастую интереснее не тот банк, где ниже расходы по кредиту, а тот, чтобыстрее работает, поскольку за то время, которое «медлительный» банк будет тратить на всевозможные проверки, ваш дом подорожает на сумму, значительно превышающую цену денег в более дорогом, но «быстром» банке.
Алла Зайцева, заместитель генерального директора общества землепользователей «Прогаль»:
— По сравнению с квартирами в городе ставки по кредитам на загородную недвижимость выше, но незначительно — на 0,5–1,5%. Существуют ограничения: нельзя получить кредит на загородный дом, если земельный участок, на котором он расположен, не находится в собственности, а также если дом не имеет статуса строения для постоянного (всесезонного) проживания. Из почти сотни продающихся вокруг Петербурга коттеджных поселков различных ценовых категорий купить дом в кредит можно далеко не во всех. Почему? Чаще всего застройщики начинают возведение жилых комплексов на землях, не имеющих статуса ИЖС. Перевод земель требует времени и немалых средств. Поэтому нередко строительство идет на землях, имеющих статус ДНП — дачного некоммерческого партнерства на землях сельскохозяйственного назначения. Эта ситуация стала тормозом развития загородного сегмента.
