Инфраструктура необходимая и достаточная

Об актуальности инфраструктурного обеспечения говорит хотя бы тот факт, что уже три года подряд в Москве проводится конференция, название которой говорит само за себя: «Инфраструктура коттеджных поселков. Ключ к успеху». После последней из них, проходившей совсем недавно, стало очевидно: взгляды покупателей поменялись радикально, и те девелоперы, кто не учел этого вовремя, будут испытывать серьезные трудности с продажей уже построенных, но не соответствующих реалиям времени домов в коттеджных поселках. По мнению одной из участниц конференции, руководителя управления маркетинга и развития группы компаний «Конти» Елены Калининой, на сегодняшний день существует несколько ярко выраженных тенденций: минимизация инфраструктуры на территории коттеджного поселка, выделение объектов инфраструктуры в отдельные бизнес-проекты, увеличение масштабности и концептуальности проектов инфраструктуры, создание «городских условий жизни» за городом.

Для своих

Итак, покупатели загородного жилья стали не в пример взыскательнее, нежели раньше. Прежде чем заключить договор купли-продажи загородного дома, будущие новоселы весьма тщательно выбирают не только площадь домов и участков, но и инфраструктуру поселка.

Еще на предпроектной стадии девелопер разрабатывает концепцию поселка, в соответствии с которой определяется набор и уровень инфраструктуры. Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость», говорит об этом следующим образом: «Современного покупателя интересуют все аспекты комфортного проживания: площадь общественно-рекреационных зон и их оформление, количество детских и спортивных площадок, как будут благоустраиваться пляжные клубы и набережные, будут ли проложены прогулочные дорожки и какая организация будет заниматься ландшафтным дизайном, кто будет обеспечивать эксплуатацию инженерных сетей и как будет организована безопасность жителей. Конкретные требования, предъявляемые к инфраструктуре, зависят прежде всего от класса коттеджного поселка. Если речь идет о поселке экономкласса, то здесь все достаточно просто и понятно. Никаких особых претензий у покупателей нет. Однако существует базовый набор объектов инфраструктуры, который должен быть обязательно, — каким бы недорогим поселок ни был. Это система обеспечения охраны, единая эксплуатационная служба, магазин, аптека, детская площадка, гостевая парковка». Несколько иным видит список самых необходимых требований Савелий Орбант, генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», который считает, что, помимо повсеместно необходимой охраны и службы эксплуатации, в коттеджных поселках наиболее востребованы такие объекты, как детский центр, спортивные и детские площадки, магазины шаговой доступности, а также обустроенные прогулочные зоны. В том или ином виде именно эти объекты есть в большинстве предлагаемых к продаже поселков Подмосковья.

Обязательно для всех

В число обязательных требований в первую очередь входят меры по обеспечению охраны. Организованный коттеджный поселок априори не может быть неохраняемым — иначе это уже не организованный поселок, а садовое товарищество. Охрана коттеджного поселка организуется задолго до въезда первых новоселов — на самых ранних этапах строительства. Это вопрос не только сохранности стройматериалов, но и репутации девелопера. Другое дело, что уровень охраны может существенно различаться в зависимости от класса поселка.

Сотрудники охраны элитных коттеджных поселков проходят длительную подготовку в специализированных центрах и обладают специальными знаниями и навыками для обеспечения безопасности жильцов, поэтому способны быстро и грамотно реагировать в критических ситуациях.

Пункт два, по мнению Антона Архипова, — единая эксплуатационная служба, которая занимается коммунальными и техническими вопросами. Эта служба может быть подразделением девелоперской организации, которая строила поселок, может быть сторонней организацией. Круг обязанностей эксплуатирующей организации будет зависеть от класса коттеджного поселка.

Например, обитатели не должны созерцать сломанную скамейку или опрокинутую урну, лишаться возможности любоваться подсветкой мостов и дорог — такие проблемы должна своевременно решать эксплуатирующая организация. Кроме того, именно эта структура призвана заниматься нуждами частных домовладений, например вызывать по заявке любого специалиста — от электрика и сантехника до специалистов по оформлению рокариев или прокладке дренажных систем.

Развлечений — минимум?

Что касается социально-бытовой и торгово-развлекательной инфраструктуры, ее уровень зависит главным образом от класса поселка. Застраивать недорогой поселок разнообразными кафе и спортклубами крайне нежелательно — это невыгодно ни девелоперу, ни покупателям.

Антон Архипов считает, и с ним согласны большинство экспертов, что избыточная инфраструктура в недорогом поселке может привести к сложностям с реализацией и даже к провалу проекта. Для покупателей коттеджей в поселках экономкласса главным фактором является демократичная цена, а не кафе и рестораны рядом с домом. Чем больше объектов инфраструктуры, тем выше ежемесячная плата жителей (например, минимальные расходы на содержание коттеджа и оплату обязательных служб могут возрасти от 300–400 долларов в месяц до 1000 и более при пользовании фитнес-клубом, бассейном и ресторанно-гостиничным комплексом). Для потенциальных покупателей жилья в поселках экономкласса высокие ежемесячные расходы могут стать весомой причиной для того, чтобы отказаться от покупки.

«Смысл организовывать развитую инфраструктуру есть только при определенных объемах, например, в тех поселках, где более ста домов», — считает Алексей Поляков, генеральный директор компании «Просперити Проджект Менеджмент».

В очень большие поселках действует принцип «масштаба производства», даже если это, по сути, поселки экономкласса. В этом случае разнообразная инфраструктура не вызывает увеличение ежемесячных выплат жителей. Антон Архипов приводит следующий пример: «В поселке таунхаусов экономкласса «Маленькая Шотландия» (Ленинградское шоссе, 14-й км) самое пристальное внимание уделяется спортивно-развлекательной инф-раструктуре — ведь после напряженного рабочего дня людям хочется отдохнуть и расслабиться. На территории поселка строится футбольное поле, волейбольная площадка, теннисные корты, детские площадки для самых маленьких новоселов. Здесь же имеется живописный пруд, набережная которого будет благоустроена, а ближайшая территория превращена в зону отдыха, где можно будет прогуляться, встретиться с друзьями или просто поваляться на траве. При этом обеспечен высокий уровень безопасности: патрулирование периметра поселка и внутренней территории, контроль доступа на территорию посетителей и т. д.».

Расположение и количество детских площадок зависит от концепции благоустройства поселка. Как правило, их размещают на пересечении пешеходных маршрутов: возле перекрестков улиц, в центральной части поселка. Логично устройство детских площадок на территории рекреационных зон и мест для отдыха — в парках, скверах. В недорогом поселке обычно оборудуется не более одной-двух площадок.

Сверх положенного

В проектах бизнес-класса и элитных обязательный набор инфраструктуры существенно шире и включает, помимо всего перечисленного выше, спортивные площадки, медицинские центры, рестораны, детские клубы. Например, элитный поселок Millennium Park, расположенный в 19 км от МКАД по Новорижскому шоссе, стал победителем конкурса «Поселок года — 2007» в номинации «Лучший коттеджный поселок класса De lux» во многом благодаря выбранному набору инф-раструктуры. В зонах отдыха построят кафе и детские игровые комплексы. Для любителей здорового образа жизни будут оборудованы волейбольная и баскетбольная площадки, теннисные и сквош-корты и поле для гольфа. В поселке планируется многофункциональный центр отдыха с оздоровительным комплексом, бассейном и аквапарком, детским клубом и кафе, а также рестораном с банкетным и игровым залами и бильярдной. В Millennium Park проложены искусственные каналы протяженностью более 5 км и шириной до 12 метров — ни в одном подмосковном поселке такого оформления общественно-рекреационной зоны пока еще не предложено.

Антон Архипов говорит: «С одной стороны, конечно, когда ребенок идет в школу на соседнюю улицу, не покидая пределов поселка, — это удобно и безопасно: родителям не нужно нанимать еще одного водителя, а ребенок может поспать утром подольше. Однако для многих родителей выбор школы является вопросом не только качества образования, но и престижа. Поэтому они предпочитают возить своих детей в лучшие лицеи и гимназии Москвы и известные частные школы Подмосковья».

То же самое можно сказать и о необходимости строительства на территории поселка фитнес-клубов. Так, Алексей Поляков отмечает: «Как показала жизнь, многие москвичи, переехав в загородные поселки, продолжают посещать любимые спортклубы и бассейны в столице, а не те, что предложены девелоперами на их новом месте жительства».

Тенденция последнего времени — уменьшение числа объектов инфраструктуры внутри поселка в проектах любого уровня.

В качестве примера можно привести концепцию инфраструктуры в первом поселке лэйнхаусов «Ильинка» (застройщик — группа компаний «Конти»). Поскольку поселок находится в 11 км от столицы, между двумя главными автотрассами Подмосковья — Рублево-Успенским и Новорижским шоссе, у его жителей есть возможность пользоваться развитой инфраструктурой этих направлений. Поэтому в «Ильинке» предусмотрен минимальный необходимый для комфортной жизни современного человека набор благ: деловой центр, мини-маркет, детский клуб, кафе, отделение банка. Это, по мнению Елены Калининой, позволит соответствующим образом оптимизировать эксплуатационные расходы жителей поселка.

Для создания комфортных условий проживания в поселке «Барвиха Club» (проект компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость») построен общественно-торговый центр, в котором размещается мини-маркет, ресторан с открытой верандой, сервисные службы. В центральной части поселка расположена детская площадка, оборудование которой отвечает самым последним мировым требованиям экологичности и безопасности. Все это помогает жителям решать повседневные задачи; в остальном обитатели поселка успешно используют богатейшую на сегодняшний день инфраструктуру Рублево-Успенского шоссе.

Конечно, нет правил без исключений, и на набор инфраструктуры влияет не только класс поселка, но и особенности его расположения. Например, если поселок строится неподалеку от реки или озера, то совершенно естественным будет решение создать пляжный клуб: обустроить набережную зону, поставить лежаки, раздевалки, лаунжеры, оборудовать кафе или ресторан с открытой верандой. Если это элитный поселок на побережье водохранилища, то изюминкой проекта может стать яхт-клуб. Пример — поселок «M.O.N.A.K.O.V.O.» (проект компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость»), в котором есть общественно-торговый центр, включающий службы эксплуатации; мини-маркет и детский развлекательный центр, а также ведутся работы по созданию яхт-клуба, причальных сооружений и вертолетной площадки. Также организованы благоустроенный пляж и прогулочная зона в ухоженном уютном парке.

Алексей Поляков считает: «Сегодня делается ставка не на торговую и образовательную инфраструктуру, а на развлекательно-рекреационную. Огромное внимание уделяется ландшафту. Причем его стараются также сделать в некотором смысле развлекательным: например, в поселке Crystal Istra искусственный водопад зимой превращают в снежный склон, с которого на санях и лыжах съезжают как взрослые, так и дети».

Вынос за рамки

Все, что нельзя разместить на территории поселка — крупные торговые комплексы, спортивные клубы и пр., — желательно построить за ее пределами, неподалеку. Формирование неких «инфраструктурных ядер» вне поселка, призванных привлечь обитателей из нескольких населенных пунктов, — также одна из примет современности. Рассказывает Алексей Поляков: «Убедившись в том, что избыточная инфраструктура внутри поселков не всегда оправданна, застройщики активно взялись за разработку проектов внешней инфраструктуры, когда строится не поселок для проживания, а некий поселок для развлечений, причем развлечений в полном объеме. В качестве примера можно привести «Павлово подворье» (проект компании «ОПИН — Открытые инвестиции»). Застройка ведется на Ново-Рижском направлении, в 12–15 км от города. На территории примерно 15 га спроектирована «инфраструктурная деревня», где будут и киноцентры, и рестораны, и кафе, и торговые галереи, и спортивно-рекреационные центры, и предприятия бытовой сферы (химчистки и пр.). Хороший пример также NovaRiga (проект компании «ИНКОМ»), где строятся сразу несколько объектов внешней инфраструктуры, в которых будет все — от детского сада и колледжа до конноспортивной школы. При этом важна досягаемость инфраструктурных «ядер» для обитателей жилых поселков — оптимальным считается расстояние, которое можно преодолеть на машине за 10, 15, 20 минут».

В каждом случае решение о масштабах инфраструктурной обеспеченности поселка принимается на основе серьезного исследования. По мнению Елены Калининой, оно включает разработку концепции коттеджного поселка, оценку его местоположения, емкости и сегментации локального рынка, анализ конкурентной среды, оценку перспектив развития района. Анализ полученных данных проводится с учетом их взаимного влияния. Также учитывается соотношение доходности и рисков по проекту возведения инфраструктуры, объемы и условия инвестирования в строительство, сроки окупаемости и развития проекта. И при серьезном отношении к делу часто именно инфраструктурное решение становится ключом к успеху…