Тусовка оказалась внутренней — Московской. Питер был представлен весьма скромно: среди более 300 участников, кроме обозревателя «ЗО» (по основной профессии оценщика), в списке были три московские компании, у которых есть интересы и не очень заметные дела на нашем загородном рынке. Тон задавали организаторы — отдел конференций «Ведомостей»: в интродукции заявлено tono maggiore.
Для начала первые впечатления провинциала, которые, как говорят, самые верные.
1. В Подмосковье в общем и целом дороги с хорошим покрытием. Конечно, не Германия, но и не Ленинградская область. Я позавидовал москвичам, которые могут ехать, покуривая, на 120 км в час, не рискуя оказаться мордой (машины) в яме.
2. Обилие рекламных щитов вдоль дороги, 90% которых призывают купить коттедж, остальные — комплектующие коттеджей.
3. Заметная «военная» нота: въезд в поселок — это классический контрольно-пропускной пункт, как в военных новостях телеканалов, охрана в камуфляже и сапогах, с автоматами наперевес (может, кино снимали или заехали брать кого из жителей?) и грандиозные заборы, прямо крепостные стены — чтобы не был слышен шум с дороги.
В полностью отстроенном маленьком (с десяток домов) поселке «Экоэстейт», кроме огромных деревянных красавцев в лесу, возведенных по индивидуальным проектам известных архитекторов, ровный газон, теннисный корт, садовая скульптура, фонтаны и прочие внешние атрибуты качественной жизни. Но ни один дом не продан: ждут корпоративного покупателя, опасаясь, что каждый последующий может быть не очень удовлетворен личностью и заслугами перед Родиной предыдущего. В общем, как говорит наш Конституционный суд по поводу продажи вещественных доказательств, все по-московски «неправомерно, несоразмерно и неадекватно».
В президиуме конференции только организаторы и докладчики — специалисты. Ни одного свадебного генерала — манка из местной администрации или партийного руководства проектами типа «Доступное и комфортное…». Все солидно, достойно, чисто, аккуратно и прекрасно организовано: еды и кофе вдоволь, не самое дешевое вино, микрофон не фонит, и никакой попсы — в паузах негромко звучал ретро-рок 1980-х.
Город и большая деревня
Первая обсуждаемая тема — дискуссионно-философская: стоит ли подмосковная земля тех денег, которые за нее просят? И почему разница в пути по одной и той же дороге при прочих равных условиях составляет три раза? Чтобы ответить, следует заглянуть хотя бы на несколько лет вперед и попытаться представить, что будет на этих землях хотя бы через десять лет. Какое будет окружение?.. То есть обсуждалось то, что в учебнике Дж. Фридмана «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» именуется «ситус» (situs): «экономическое местоположение участка, объединяющее соответствие физических параметров принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде».
Согласно классику: «Если в окружающей системе землепользования или экономической среде объекта недвижимости происходят изменения, то это может повлиять на его стоимость… Эти изменения способны оказать как позитивное, так и негативное влияние на стоимость объекта».
На том и порешили. Действительно, через десяток лет в ближайших окрестностях появятся города-спутники и эти места, вероятно, перестанут относиться к загородному рынку. А отдаленные районы в обозримом будущем не будут оснащены инженерно в должном объеме, поэтому на повестке дня вопрос об управлении процессами, то есть об объединении Москвы и Московской области.
В отличие от нашего региона, спор между сторонниками и противниками объединения горячий и принципиальный. Москвичи утверждают, что из-за 800 тысяч приезжающих на работу в Москву жителей области не выдерживает городская канализация, а в области сетуют, что московские дачники и часть прописанных в Москве граждан, практически живущих в коттеджных поселках, портят местные леса, не говоря уже о немногочисленных водоемах.
Пока что мало кто рассматривает загородное жилье как основное и единственное. Наличие дензнаков позволяет иметь квартиру в городе и дом за его пределами. Такое раздвоение приводит к загруженности трасс, поскольку, если человек не в городе и не за городом, значит, он в пути. Москвичи жалуются, что проводят в автомобиле пять-шесть часов в сутки: не в метро же им опускаться, где очень много не знающих дезодоранта людей с мешками и других гостей столицы, у которых бдительные московские милиционеры регулярно проверяют документы.
В дискуссии был и лирический мотив: может быть, мы ищем уединения, камерности и закрытости? Ведь проживание не в 20, а в 60 км от кольцевой — это еще двадцать минут по хорошей трассе, поэтому возникает традиционная проблема дорог. Проблему московские власти собираются решить оригинальным для России способом. Предлагается повысить пропускную способность дорог за счет использования более износостойкого асфальта (видимо, соблюдая еще и технологию дорожного строительства), что позволит уменьшить количество ремонтов и, соответственно, пробок. Скорее всего, предложение будет реализовано, поскольку провести линию скоростного подземного транспорта для доставки высокопоставленных особ с Рублевки или из Новой Риги прямо к офисам с видом на Кремль обойдется много дороже.
В общем, в результате обсуждения цен предложений земельных участков участники конференции пришли к логичному выводу: либо что-то переоценено, либо что-то недо-оценено. Будущее покажет.
Лендлорды и девелоперы
Вторая тема была сформулирована на бруклинском наречии — «Зачем лендлордам девелопер?» Исходные данные: активно развиваются земли в непосредственной близости от города, в сложившихся местах поселений, все вокруг Москвы скуплено и даже известно кем, миллионы людей не могут удовлетворить спрос на недвижимость в Москве, профессиональных девелоперов не хватает — их выращивают в компаниях. Почему тогда все так неспешно строится?
Оказывается, норма прибыли низка. И это не парадокс. Хочется заработать не только на земле, но еще и на строительстве, а пока земля дорожает с такой скоростью, что прибыль от низкорентабельного и рискованного строительства не идет в сравнение с прибылью от перепродажи земли. Деньги, вырученные от продажи земли, все равно куда-то надо вложить, а квартира, машина и дача на Средиземноморщине уже есть, и вообще, не в деньгах счастье.
Таким образом, для максимизации прибыли землевладелец (лендлорд по-московски) должен стать девелопером. Но есть риск построить не то или не так, заработать мало или вообще пролететь. Поэтому легче просто продать землю и заработать, однако пока не очень нужно.
Точка зрения представителей девелоперских компаний: покупать нынче земельный участок по рыночной стоимости и продавать построенное через несколько лет рискованно. Потому что при сегодняшних ценах на землю выгодны только большие проекты, а где большие проекты — там и социальная инфраструктура, включая торговые центры, больницы, школы, детсады, стадионы, собачьи парикмахерские и т. п. Как минимум, себестоимость этих объектов должна включаться в стоимость жилья. А работать в тамошней сфере услуг будет некому, поскольку от города далеко — квалифицированных наемных работников не заманишь, а местные в соседних деревнях либо сильно пьющие, либо такие же дачники.
Выход — строить поселки недалеко друг от друга и в промежутках между ними этакие инфраструктурные центры для всех. Но для этого инициаторам проектов придется договариваться, а это невозможно по причине отсутствия единого бизнес-плана. И вообще (см. выше), кто будет жить в загородном городке, где негде работать и нет консерватории?..
Почему деньги есть, а купить нечего?
Промежуточное впечатление от посещения мероприятия: несмотря на то что в словах девелоперов слышался порой tono minore, в Москве живут оптимисты, уверенные в том, что соотношение спроса и предложения не изменится, источник благополучия не иссякнет и ничего не отберут, чтобы снова поделить. Кризис, в том числе плодотворных идей, не настанет, цены никогда не упадут, потому что есть универсальный путь динамичного развития: надо не только строить, надо еще эффективно рассказывать народонаселению о прелестях загородной жизни, о том, что недвижимость всегда в цене, и умело «брендить» (прошу прощения, не мы придумали этот неологизм) проекты.
Экономически популярно объясню: на новые технологии продвижения такого товара, как загородная недвижимость, сегодня делается большая ставка. Но, пока современные методы строительства находятся по ту сторону наших обширных границ, а предметы вожделений создаются рабским, а потому дешевым трудом наших бывших братьев по соцлагерю, мирно сосуществуют две концепции стоимости — древняя, основанная на старых технологиях строительства, и современная — технологии продвижения товара. Именно поэтому так сложно принять решение о покупке, даже если есть соответствующие «лишние» деньги.
P. S. Во избежание претензий должен отметить, что все вышеизложенное не является прямым цитированием услышанного, а представляет собой всего лишь точку зрения.
