Финансовый кризис — явление закономерное и неизбежное, однако всякий раз он вызывает недоумение такой интенсивности, словно случается впервые. Так и сегодня: негативные процессы, стартовавшие в США, добрались до Старого Света с изрядным опозданием и все же немало подивили даже специалистов-аналитиков. Максимально пострадали от этого страны, связанные с экономикой США. В Европе это прежде всего Великобритания. «Второй производной» от серьезного ущерба экономике англичан можно считать ситуацию в странах, где риелторский рынок был перегрет за счет высокого спроса в первую очередь жителей все тех же Британских островов, немцев, скандинавов, французов и россиян, — в Испании, Черногории, Болгарии.
«Ипотечная сказка» Великобритании
Великобритания все последние годы жила необыкновенно успешно в финансовом отношении. И средний класс, и те, кто к нему не относится, но как минимум имеет вид на жительство и работу в Англии и Шотландии, располагали соблазнительной возможностью приобретения в собственность как первого, так и второго и третьего жилья. И мало кто не воспользовался этой возможностью, особенно с учетом того, как щедро давались ипотечные кредиты под 4–5% годовых. Купив, помимо основного жилья, стандартный двух- или трехэтажный домик, из тех, которыми целиком застроены целые улицы в малых городах страны и в предместьях ее мегаполисов (цена на них превышала 150 тыс. фунтов разве что в самом Лондоне), владелец, как правило, сдавал вновь приобретенную недвижимость в аренду. Арендная плата покрывала ежемесячные банковские выплаты и позволяла большинству рантье не тяготиться кредитами.
Кризис ипотеки вместе с серьезными финансовыми трудностями в стране, сокращением рабочих мест и уменьшением зарплат разрушил счастливую британскую идиллию. Падение стоимости квадратного метра произошло стремительно и с учетом одновременной инфляции достигло более 55% от цен, которые зафиксированы в Британии еще в начале 2008 года. Владельцы теперь уже непосильных кредитов постарались избавиться от имущества, и предложение в секторе экономкласса существенно превысило заметно упавший к этому времени спрос. Убедившись, что продать сложно, владельцы «подвисших» домов стали сдавать их в аренду за весьма небольшую плату, что, в свою очередь, привело к падению цен и в этом сегменте рынка.
Элитная недвижимость и та, стоимость которой приближалась к миллиону, также испытали падение цен. Оно случилось уже только за счет обесценивания национальной валюты (фунт подешевел почти вполовину). Но и в процессе торгов этой осенью и перед Рождеством покупателям удавалось добиться колоссальных скидок.
Примечание
Кстати, характерно, что основными покупателями недвижимости в Лондоне были россияне: те, кто держал деньги на сырьевых биржах и вовремя изъял их оттуда ввиду падения цен на нефть, поспешили вложиться в элитную недвижимость, а по привлекательности в период кризиса с лондонской может конкурировать разве что парижская.
Момент для покупки в ноябре-декабре 2008 года был на редкость удачным: падение цен еще не достигло предела, когда торг уже неуместен, и в то же время квадратные метры существенно подешевели. При этом строительство новых объектов в Британии заморожено до неизвестных времен и купленные сейчас дома и апартаменты довольно скоро снова вырастут в цене.
Благоприятные условия сложились и для тех, кто в конце ушедшего года купил жилье, нуждающееся в ремонте. Конкуренция на рынке оставшихся без работы отделочников столь высока, а цены на стройматериалы упали так значительно, что даже радикальные перемены интерьеров обходятся в куда меньшие суммы, чем год назад.
Январь и февраль вряд ли принесут стабильность на британский риелторский рынок — падение цен продолжится, и ожидается, что оно будет довольно плавным, а «дно» будет достигнуто лишь к середине года, после чего последует период стагнации, о длительности которого сегодня говорить сложно.
«Испанский сапожок»
Снижение цен в Испании произошло еще до того, как вся остальная Европа прочувствовала на себе отголоски произошедшей в Америке финансовой катастрофы. Причина его заключалась в том, что предложение существенно превысило спрос, цены достигли высшей отметки и у Испании к тому же появились серьезные конкуренты в лице Черногории, Болгарии и других стран Восточной Европы, вступивших в ЕС.
Покупка второго (курортного) дома на Пиренеях была так популярна у англичан, что появились целые английские поселки на живописных испанских побережьях. Обитателями их становились в основном бодрые британские пенсионеры, жизнь которых проистекала безбедно в том числе и за счет разницы курса фунта и евро. Сегодня, с падением фунта, ситуация резко изменилась. Часть владельцев готовы расстаться с беззаботной жизнью в Испании, но цены на недвижимость упали более чем в два раза и замерли на этой отметке. Это обстоятельство вместе с отсутствием большого спроса на недорогую недвижимость является весьма серьезным препятствием для продажи имущества англичанами.
Не спешат расстаться со своими испанскими домами и другие иностранцы, в частности россияне, хотя налог на недвижимость в стране вырос уже на 43 процента. Но переживания владельцев законно построенных домов из-за финансовых потерь — ничто против эмоций, которые сегодня испытывают владельцы незаконно построенных домов в Испании и на Канарах. Согласно принятым постановлениям, все незаконные постройки будут снесены, а в их число входят как шикарные гостиницы, так и очень дорогие резиденции.
На Тенерифе объявлены под снос более 500 тыс. объектов — цифра фантастическая, но это так и есть. Их владельцы не получат даже компенсации… Что ж, тем, кто только собирается приобрести жилье за рубежом, впредь наука: надо тщательнее проверять все документы у девелопера.
Между тем элитная недвижимость Испании, как, впрочем, и везде, практически не пострадала: спрос на нее сохранился. Может быть, несколько уменьшились объемы продаж, но цены на роскошные испанские виллы, расположенные в хороших и очень хороших курортных местах, не упали.
Элитная Франция
Франция также испытала снижение цен на недвижимость, особенно на ту, что считается не элитной (до 1 млн евро). Французы, и без того расчетливые и прижимистые, сегодня не торопятся приобретать жилье и, более того, норовят избавиться от имущества, которое раньше приносило им доход, а теперь стало тяготить. Сегодня рынок недвижимости во Франции — область активной деятельности тех компаний, которые умеют распорядиться жильем, расположенным в удачных с точки зрения туризма местах и нуждающимся в обновлении. Коммерческая недвижимость Новосибирск камерного формата (небольшие гостиницы и отель-апартаменты, маленькие кафе и т. д.) — ныне самая выгодная и востребованная категория недвижимости.
Примечание
Как и в других странах, менее всего пострадал элитный сектор: по-прежнему за большие и очень большие деньги уходят старинные французские замки с прилегающими обширными поместьями, виноградники и виллы на Лазурном Берегу. Отдельным, с ярко выраженным сезонным характером спросом пользуются шале на горнолыжных курортах.
Крайне популярна недвижимость в самом центре Парижа, в домах середины и конца XIX века, которых сегодня на продажу выставлено не так уж много. Цена квадратного метра не падает ниже 12 тыс. евро, тогда как в менее перспективных районах французской столицы недвижимость можно купить и за 3–4 тыс. евро за метр (только за сентябрь 2008 цены на недвижимость средней руки в Париже упали на 10%).
«Мы потеряли покупателей из Великобритании, очень жаль» — так говорят во многих французских агентствах. Зато осенью французов порадовали наши соотечественники, активно покупая элитную недвижимость; также немало покупателей из арабских стран.
С надеждой в ближайшее будущее сегодня во Франции смотрят лишь те риелторы, чей бизнес так или иначе привязан к туризму, а также компании, не имевшие крупных кредитов в банках — у них нет необходимости срочно за копейки избавляться от недавно и дорого купленного имущества. Те, кто привык проводить отпуск на Лазурном Берегу и в других популярных курортных местах, вряд ли откажутся от своей привычки и приедут туда, несмотря на кризис. Цены, ежегодно поднимавшиеся в окрестностях Ниццы, Канн, Сан-Тропе и Монако на 30%, возможно, лишь приостановят свой бурный рост, но вряд ли упадут. Что же будет во Франции дальше, примерно к середине 2009 года, сказать сложно. Очевидно, стагнация неизбежна, как и во всей Европе.
Неэлитный Восток
Кипр, Болгария, Турция, Черногория — страны, которые вопреки кризису чувствуют себя не так уж и плохо. Конечно, от них тоже «ушли британцы», но в процентном отношении здесь всегда было больше покупателей из Восточной Европы, и сегодня они выступают в качестве поддерживающего на плаву балласта для этих риелторских рынков. Сектор экономики, связанный с недвижимостью, здесь зависим не столько от местных и международных банков, сколько от инвестиционных компаний, которые по-прежнему продолжают строительство востребованных объектов и рассчитывают на то, что реализующиеся проекты будут успешно завершены и проданы. Конечно, интенсивность продаж упала, особенно в Болгарии, но надо признать, что количество мелких компаний, возводящих 3-4 комплекса, было огромным, и то, что часть из них приостановила деятельность, можно считать закономерным явлением. На выходе из кризиса все эти временно прекратившие деятельность компании появятся вновь. Таков прогноз не только для Болгарии, но и для Турции и Черногории.
Особая ситуация на Кипре — там ждут скачка цен вне зависимости от времени окончания кризиса, приурочивая его скорее к моменту объединения южной и северной части острова и вступлению страны в ЕС.
Примечание
Итак, если подвести итог, то можно сказать, что в ушедшем году повсеместно на 5–10% и более упали цены на недвижимость среднего класса; не уменьшился, а местами даже вырос на 5–30% спрос на элитные объекты; в большинстве стран заморожено строительство новых объектов; интерес покупателей сместился в сторону объектов, связанных в некоторой степени с туристическим бизнесом.
Что же может получить в качестве бонуса от сложившейся ситуации покупатель? Сегодняшний кризис может принести новые возможности для бизнеса — покупателям нужно предложить качественное обслуживание и жилье с высокими потребительскими характеристиками по оптимальной цене. Вследствие большого объема предложения недвижимости и конкуренции на рынке клиенты вправе ожидать повышения качества строительства. При этом клиенты, выбирающие виллы классического стиля, вряд ли изменят своему вкусу и откажутся от намеченного. Покупатели же, претендующие на недвижимость экономкласса и принявшие решение о покупке из-за более доступной цены, сегодня приобретут более качественное, просторное жилье.
Слово экспертам
Наши заграницы
Мария Белова, исполнительный директор компании «Футурмейд Россия»
Мы несколько лет прожили в ситуации эйфории, настроение было прекрасным, сегодня многие в растерянности, как будто нас окунули в холодную лужу. Можно быть всем недовольным, жаловаться на правительство, журналистов и ТВ, но мы с вами знаем: «Человек — хозяин своей судьбы!» Именно сейчас у нас появилась уникальная возможность занять те рынки, где нас никогда не ждали! Сегодня фунт стерлингов почти равен евро, и те, кто сумел сохранить свои сбережения в России, могут выгодно использовать их в Британии. В нашем распоряжении весь 2009 год, чтобы успеть эффективно распорядиться своими средствами. За деньги, на которые еще недавно можно было купить квартиру в Веселом поселке (около 5 млн руб.), сегодня, учитывая общее падение цен, стоимость фунта и огромные скидки, можно подобрать несколько вариантов на берегу Темзы. Это будет 2-комнатная квартира с непривычной для русского покупателя полной отделкой, сантехникой, кухонной мебелью, даже светильники будут развешены. При этом у владельца не будет никакой нервотрепки по поводу холодных батарей и электричества по «временной» схеме. Сдавать в аренду такую квартиру можно за 800 фунтов в месяц, что принесет стабильные 6% годовых. Лондон — финансовая столица мира, куда постоянно приезжают новые люди. Спрос на аренду гарантирован. Сравнимую прибыльность дадут сдаваемые в аренду апартаменты на Мадейре (Португалия), потому что это уникальный по местоположению и климату остров, куда, несмотря на проблемы в экономике, круглый год приезжают туристы со всего мира. На Мадейре россиянам тоже будут рады!
