Главная опасность сегодня — замораживание строительства из-за неблагоприятной финансовой ситуации. Никому не хочется вложить свои кровные, а потом из месяца в месяц наблюдать на месте дома пустой котлован. Отсутствие оборотных средств и кредитов — всеобщая проблема застройщиков. Однако, как показывает практика, областные застройщики в целом в более выгодном положении: земля и строительство в Ленинградской области обычно существенно дешевле, чем в городе, значит, кредитов требуется значительно меньше. При этом бюрократические барьеры преодолеваются проще, местные администрации идут навстречу охотнее, будучи заинтересованы в развитии своего района. Поэтому сокращаются сроки строительства и сдачи новых домов.
Примечание
Московская область по объемам жилищного строительства в 2008 году впервые обогнала Москву. Новостройки Ленинградской области, несмотря на кризисные времена, также сохраняют потенциал для роста.
Другим положительным моментом можно считать давнюю традицию предлагать труженикам села более комфортные типовые дома. Это и улучшенные планировки квартир, и большие придомовые территории, включая паркинги, зеленые зоны, игровые площадки. Поскольку земли вокруг, не в пример городу, много и она дешевле, подобное торжество комфорта не сильно сказывается на цене, зато высоко ценится теми, кому надоела повсеместная городская теснота.
И наконец, нельзя не упомянуть то, что, собственно, и манит многих в пригороды. Это возможность жить на лоне природы, в экологически чистой и тихой местности, созерцая из окон своей квартиры бескрайние массивы зеленых лесов или широкую гладь озер. Конечно, за такие условия приходится «платить» временем. Поэтому для области крайне важна транспортная доступность, которая зависит, с одной стороны, от удаленности от мегаполиса, с другой — от наличия удобного транспортного сообщения, дорог без пробок и т. д. Не секрет, что выбраться из города по основным северным магистралям — Сестрорецкому, Выборгскому, Приозерскому шоссе — иногда очень сложно; на восточном и южном направлениях пока свободнее. Уникальным преимуществом обладает район поселка Девяткино, где расположена единственная в Ленобласти станция метро, — вопреки административному делению его можно назвать практически городским.
С другой стороны такие города-спутники, как Пушкин, Зеленогорск, Кронштадт, хотя и находятся в городском подчинении, по всем прочим показателям мало отличаются, например, от Гатчины и Шлиссельбурга, в том числе и по уровню цен.
В целом про областное строительство сегодня можно сказать, что «пациент скорее жив, чем мертв». Несмотря на риск недостроя, новое жилье за городом по-прежнему пользуется спросом, а областные застройщики только подогревают этот спрос заманчивыми предложениями, скидками, рассрочками. В подтверждение сказанному мы предлагаем актуальный обзор областных застройщиков и новостроек.
Первой надо назвать компанию, которая специализируется на областном и пригородном строительстве. Это ООО «Дальпитерстрой», который сейчас реализует (на разных стадиях) пять проектов в ближайших пригородах Петербурга: Шушарах, Парголове, поселках Ленсоветовский, Новый Свет и Красная Звезда. В Шушарах и Парголове строятся целые жилые комплексы, помимо жилых зданий включающие несколько магазинов, детские сады, аптеки, охраняемые автостоянки и паркинг. Первые очереди уже возведены, сроки сдачи остальных — 2010–2011 годы. Цена квадратного метра примерно 50 000 руб. При этом за однокомнатную квартиру в Шушарах (33 кв. м) придется заплатить 1750 тыс. руб., а «однушка» (42 кв. м) в Парголове обойдется 2100 тыс. руб. Трехкомнатные квартиры и там и там стоят примерно 4 миллиона. Уже в этом году компания обещает сдать в эксплуатацию дома в поселках Новый Свет и Красная Звезда. Проекты там попроще, а цены пониже. Так, последние двушки в Новом Свете (57 кв. м) предлагаются по 2 млн руб. (35 000 руб. за «квадрат»!). При этом «Дальпитерстрой» все свои объекты предлагает с пятилетней рассрочкой оплаты, что в условиях кризиса ипотеки может стать весомым аргументом. Об устойчивом положении компании свидетельствует начало строительства во Всеволожске еще одного жилого комплекса из трех 5–7-этажных домов.
Один из лидеров строительного комплекса России, «Балтийская строительная компания», с 2005 года реализует в Ленобласти масштабный проект «КВАРТА» — «доступное жилье с полной отделкой в экологически чистых пригородах с современной инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением с Северной столицей». На сухом языке цифр это означает три дома в Шлиссельбурге — два построенных 9-этажных и один строящийся 3-этажный — и 9–17-этажный жилой комплекс с видами на Неву, растущий в центре Кировска. При этом кировские цены действительно удивляют: миллион за студию 22 кв. м, два миллиона за «двушку» (55 кв. м) и три миллиона триста тысяч за «трешку» (58 кв. м). Учитывая, что до Кировска рукой подать — 33 км по Мурманской трассе, — предложение кажется демпинговым даже в условиях кризиса. Вот только ждать этого благолепия придется долго — до 2012 года.
Весьма популярен у застройщиков Всеволожск. Оно и понятно: близость к Петербургу, окрестные сосновые леса и многочисленные озера повышают привлекательность этого района для постоянного проживания. Во Всеволожске сейчас возводится сразу несколько кварталов. Почти все они группируются вокруг микрорайона «Южный» с развитой социальной и торговой инфраструктурой. Предложить эту инфраструктуру клиентам, понятно, рад каждый застройщик, впрочем, хорошо, что этим никто из них не ограничивается. Так, ООО «ГарантЪ Девелопмент», возводящий жилой комплекс «Южная долина», к 14 кирпично-монолитным девятиэтажкам обещает весомое дополнение в виде нескольких средних школ и детских садиков, поликлиники, бассейна, парка развлечений и торгово-офисного центра. И все это в ласкающем глаз обрамлении зеленых насаждений и лесопарковой зоны. Как сообщил заместитель директора компании по сбыту Павел Ермолаев, первые три корпуса «Южной долины» уже представлены приемной комиссии, еще пять корпусов планируется сдать во II–III кварталах текущего года. Цена за «квадрат» при оплате жилья 100% — около 55 тыс. руб. Рассрочку предоставляют только до конца строительства.
Другой застройщик, ООО «Стоун», строит свою часть «Южной долины» — комплекс из 6-этажных кирпично-монолитных домов весьма интересной архитектуры. Работы идут полным ходом: третий корпус сдается в марте 2009 года. По словам Ларисы Валентиновой, начальника отдела недвижимости компании, продажи идут хорошо и цены не менялись с октября прошлого года. Сейчас приобрести жилье в комплексе можно в среднем за 60 000 руб./кв. м.
Еще один многоэтажный комплекс под Всеволожском строит ЗАО «Ленстройтрест». Восемь 11–12-этажных жилых корпусов рассчитаны на 1000 квартир и большое количество встроенных помещений под офисы, магазины, кафе, отделения банков. На настоящий момент возведены пять этажей первой очереди, которую застройщик собирается сдать в IV квартале 2010 г. Стоимость жилья обычная для Всеволожска: 55 000–63 000 руб./кв. м.
В портфеле у «Ленстройтреста» еще несколько предложений по области. Два 9-этажных каркасно-монолитных дома возводятся в одном из самых благоустроенных кварталов Гатчины. Строительство почти завершено, поэтому несколько последних «двушек» отдают недешево — от 66 000 до 67 700 руб./кв. м. Зато квартиры в жилом комплексе «Вуокса», что в Приозерске, более доступны: от 42 000 руб./кв. м за однокомнатную до 40 000 руб./кв. м за трехкомнатную. Правда, ждать окончания строительства этих простеньких пятиэтажных «панелей» придется, скорее всего, до следующего года. Наконец, в Выборге «Ленстройтрест» возводит две высотки, метр в которых стоит 50 000 руб. Рассрочка, как обычно, действует до окончания строительства, которое запланировано на конец этого года. Однако возможно продление ее еще на 12 месяцев.
Южные пригороды Санкт-Петербурга активно осваивает строительная корпорация «Мегаполис». Так, в маленьком поселке Лаголово, недалеко от Красного Села, корпорация строит 10-этажный дом серии 600.11, планируя со временем пристроить к нему пять таких же «соседей». Затем наступит очередь четырехэтажного торгово-развлекательного комплекса, призванного радикально изменить жизнь обитателей Лаголова. Сбудется ли это, мы узнаем не раньше 2011 года. А пока есть возможность купить здесь однокомнатную квартиру за 41 000 руб./кв. м и двухкомнатную за 51 000 руб./кв. м с «длительной беспроцентной рассрочкой и страхованием всех рисков».
Еще один демократичный «южный» проект — жилой комплекс в Никольском от ЗАО «ЖСК-1492». В нем за 1,2 млн руб. к 2010 году можно стать обладателем однокомнатной квартиры (26 кв. м) с полной отделкой.
Пора подводить итоги. Разумеется, Ленобласть не исчерпывается ближайшими питерскими пригородами. Жилье строится и в Луге, и в Волхове, и в Киришах. Но покупатель его, скорее всего, будет «из местных», и при выборе станет ориентироваться прежде всего на районные реалии и предпочтения, а не на цену, которую, кстати, нельзя назвать низкой (например, 42 500 руб. за «квадрат» в 9-этажном кирпичном доме от ООО «СтройФинИнвест» в Луге).
Что касается новостроек за КАД, то можно резюмировать следующее:
1. Наиболее популярен у застройщиков Всеволожский район. Там в 2008 году введено в эксплуатацию около 320 тыс. кв. м жилья, что составляет ровно половину общего объема по Ленобласти. По сути, это будет новый район будущего Большого Петербурга. Как следствие, там быстро развивается инфраструктура, активно прокладываются дороги. Выбор широкий: почти городское Девяткино, плотно заселенный Всеволожск, живописные Колтуши… Но цена будет немногим ниже среднепитерской, которая на сегодня 85 000 руб./кв. м (без учета «элиты»). На уровне Всеволожского держится и другой пригородный район — Курортный.
2. Южные районы — Гатчинский, Ломоносовский, Пушкинский — могут приятно удивить ценами на новые квартиры (от 35 000 руб./кв. м). К тому же на этом направлении, как мы уже отметили, хорошо развита сеть дорог. Но будьте готовы к тому, что придется жить посреди чистого поля или чужих огородов. Кроме того, нужно с осторожностью выбирать застройщика: компаний здесь работает великое множество (в том числе совсем небольшие, пробующие себя в жилищном строительстве и возводящие единичные объекты.
Не будь кризиса, мы однозначно рекомендовали бы прежде всего обратить внимание на большие проекты квартальной застройки. В них застройщики гарантированно решат вопросы с инженерными сетями, газом и водой, создадут современную социальную инфраструктуру. В условиях, когда весь ассортимент ближайшего магазина (который, к тому же закрывается в восемь вечера) в соседнем поселке можно разместить на двух полках, — это более чем актуально. Но, увы, финансовые проблемы могут помешать сдаче квартала полностью в обозримые сроки. (С этой точки зрения завершить одиночный дом куда легче.) А «жить на стройке», глядя на темные громады недостроя напротив и впотьмах нащупывая незасыпанные канавы (ведь благоустройство территории — последний этап!) — удовольствие из малоприятных. Поэтому сегодня при покупке жилья в Ленобласти нужно особенно тщательно изучать цепочку местность–застройщик–проект». Желаем вам не ошибиться!
Слово экспертам
Мнение специалиста
Анна Боченкова, руководитель отдела рекламы и PR ООО «Дальпитерстрой»
Строить в области по сравнению с городом, конечно, легче. Там дешевле земля, проще получить разрешение на строительство и решать текущие вопросы с администрацией. Очевидно, это связано с тем, что местные власти очень заинтересованы в развитии своего района, появлении нового качественного жилья и современной инфраструктуры и, как следствие, притоке трудоспособного населения. Не секрет, что Ленобласть пустеет, теряет людей, перебирающихся в мегаполис. Мы же работаем на обратную тенденцию, создавая условия для комфортного проживания за городской чертой. Однако, чтобы это случилось, цена на жилье должна быть очень доступной. Поэтому даже до кризиса мы держали ее на возможном минимальном уровне. Сейчас, конечно, объемы продаж снизились. Но не настолько, чтобы опускать руки. Наша компания по-прежнему придерживается всех планов и сроков, установленных еще до кризиса.
Работы не останавливаются ни на одном объекте.
Виктор Бобриков, начальник отдела рекламы Балтийской инвестиционно-строительной Группы
Мы прекрасно понимаем: поиск жилья за КАД обусловлен не только тем, что человек ищет свежий воздух и относительную тишину. Покупатель в первую очередь решает житейские проблемы, например, за счет разницы цен в Петербурге и области — увеличивает жилплощадь или приобретает квартиру для детей. Но транспортная доступность — это не просто расстояние до городской черты (понятно, что житель Приморского района вряд ли купит квартиру в Шушарах, а из Московского района не поедет жить в Рощино). Мы предлагаем качественное жилье, построенное по привычным технологиям: монолитно-бетонный каркас, наружные стены из экологичного пенобетона. Участки для строительства выбраны с учетом доступности не до КАД, а до центра города. Например, наш проект «Заневка» — всего в полукилометре от ул. Коммуны. Мы предлагаем здесь отличное по качеству и планировке городское жилье в условиях жизни за городом: например, можно пешком за 15 минут добраться до общественного транспорта.
А это для многих принципиально: маршрутки до тех же Колтуш или Янина на треть дороже «городских». Школа, детский сад или поликлиника — тоже в шаговой доступности. Почти все эти плюсы имеет и проект «Парголовские ключи». С одной поправкой: это проект бизнес-класса, клубный таунхаус из десяти секций, каждая из которых — по цене трехкомнатной квартиры. Наши цены по-прежнему одни из самых низких в данном сегменте. Мы изначально не закладывали сверхприбылей, спрос остается неизменным, а кто стал нашими клиентами до кризиса, не считают, что, вложившись в долевое строительство, они прогадали.
Александр Лелин, генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест»
География областных объектов строительной компании «Ленстройтрест» охватывает Гатчину, Всеволожск, Выборг и Приозерск. В Гатчинском районе компания ведет активное строительство c 2001 г., что обусловлено близостью производственной базы компании — домостроительного комбината «Гатчинский ССК». Здесь у ЗАО «Ленстройтрест» уже пять построенных, два строящихся объекта и один запланированный к строительству жилой дом, участок для которого компания приобрела на открытом аукционе в декабре прошлого года.
В остальных городах Ленинградской области «Ленстройтрест» реализует по одному объекту, в наибольшей степени готовности из которых — жилой комплекс «Сайма» в г. Выборге, где в этом году запланирована сдача первой очереди. Для Ленинградской области наиболее актуальным и востребованным является жилье экономкласса. В областном домостроении мы отдаем предпочтение возведению панельных 7–9–13-этажных домов серии «ОПТИМА».
Всего в Ленинградской области компанией построено 142,5 тыс. кв. м жилья и запланировано к сдаче еще порядка 150 тыс. кв. м в объектах, находящихся на различных стадиях реализации. И в дальнейшем компания планирует активно развивать направление областного строительства.
Примечание
«Малоэтажное строительство в Ленинградской области в современных условиях: основные проекты и вопросы по внедрению новых строительных технологий»
Конференция с таким названием состоится 20 марта в здании правительства Ленинградской области.
Мероприятие пройдет при участии Комитета по строительству, Комитета по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу, Комитета по энергетическому комплексу и жилищно-коммунальному хозяйству и Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области. На конференции будут рассмотрены перспективы развития малоэтажного строительства в Ленинградской области, обсуждены проблемы подготовки территорий Ленинградской области для застройки и пути их решения, представлены новые строительные и энергосберегающие технологии, применяемые в малоэтажном строительстве, инженерные системы тепло- и газоснабжения.
Выступят представители органов исполнительной власти Ленинградской области, инвесторы и застройщики проектов малоэтажного строительства, будут представлены проекты подрядных организаций и предприятий — поставщиков новых технологий малоэтажного строительства.
В рамках мероприятия пройдет выставка «Новые строительные технологии, применяемые в малоэтажном строительстве».
В конференции примут участие заместители глав муниципальных образований Ленинградской области по строительству, инвесторы и застройщики основных проектов малоэтажной застройки, проектные организации, строительные сообщества, представители СМИ.
