По нашему мнению, потенциальному покупателю, желающему нащупать дно рынка недвижимости, необходимо пару недель последить за курсом основных валют. Если после недели стабильности доллар начнет дешеветь, это будет первый сигнал, возвещающий о скором повышении активности и начале роста цен. Почему это может случиться в марте? Потому что к официально проводимому правительством курсу на девальвацию рубля примешивается выраженная спекулятивная составляющая.
А как может быть иначе, если даже известные экономисты, к словам которых прислушиваются, советуют вкладывать деньги в наличную валюту («Половину в доллары, половину в евро, а там видно будет…») Для того чтобы маятник качнулся в другую сторону, достаточно совсем небольшого толчка. Например, продажи части валютных сбережений предпринимателями, закрывающими очередной налоговый период. Возможны и другие катализаторы «большого толчка» — уже в области макроэкономики и большой политики. Сегодня ни одна из ведущих мировых валют не застрахована от обесценивания. Подобные события могут привести к тому, что деньги снова начнут спасать, вкладывая их в недвижимость, прежде всего в загородную, точнее — в землю. Потому что другие сегменты этого рынка к тому, чтобы стать реальным полем для инвестиций, не готовы.
Примерно так развивались события в совсем недавнем 2003 году, когда ипотеки не знали и в помине, нефть была значительно дешевле, нежели сегодня (баррель марки «брент» стоил 25–30 дол.), а рынок жилья состоял из сложных обменных цепочек.
Эти строки пишутся, когда на дворе уже февраль. Основной индикатор, на который привыкли смотреть петербургские риелторы, — индекс bn.ru, являющий собой среднюю цену предложения квадратного метра жилья с момента перелома (29 сентября 2008 года), нехотя снизился на 12% по вторичному рынку и на 9% по первичному. Сегодня потенциальные покупатели и продавцы пока еще лениво торгуются и ждут, когда цены достигнут нижнего предела. Однако градус активности этих торгов постоянно повышается: как-никак весна близится. Между тем (и это уже давно заметили аналитики) периоды стагнации на рынке недвижимости обычно в два раза дольше, чем периоды роста до прежнего уровня.
За и против доступной недвижимости
Опять эти аналитики, действуя по указке риелторов, заклинают цены, скажет скептик. Но никакие прогнозы, предаваемые широкой огласке, на рынок недвижимости повлиять не могут. В прошлом году питерские и московские застройщики, заказывавшие своим пиарщикам подобные «заклинания» в СМИ, могли в этом убедиться. Рынок все расставляет по своим местам.
И риелторы, и все их клиенты (включая продавцов и покупателей), и здравомыслящие девелоперы заинтересованы не в росте, а в активном рынке и доступном для широкого круга граждан жилье. Дальше начинаются расхождения. Всем нам хочется, чтобы на фоне кризиса, окутавшего всю земную поверхность, недвижимость дешевела. И вот, когда полки гипермаркетов бытовой техники опустели после предновогодней распродажи, а новые товары стали либо дороже, либо хуже, мы начинаем искать в сегодняшнем положении вещей положительные моменты: литр 92-го бензина с осени (в долларах) подешевел больше чем в два раза, строители продают квартиры со скидками… Увы, падая в цене, недвижимость не становится доступнее, но явно становится хуже: нам придется смириться с тем, что относительно доступное жилье — это барак. С другой стороны, «бодрый» и активный рынок недвижимости приводит в движение многие отрасли экономики, развивает депрессивные районы и сдвигает с мертвой точки, казалось бы, безнадежные цепочки квартирных расселений. Теперь обратимся к совсем недавней, но уже подзабытой истории.
Критические дни 2003 года
То, что рынок недвижимости подвержен циклическим колебаниям, аналитики от недвижимости заметили еще в начале нынешнего века, когда после затяжного спада 1999 года в 2000-м квартиры и комнаты стали заметно дорожать. Еще в тот период нам предложили принять за аксиому, что после ценовых подъемов следуют периоды стабилизации на верхнем уровне, спады и периоды депрессивной стабилизации на нижней точке. Тогдашнее предположение патриарха аналитики Геннадия Стерника подтвердилось лишь отчасти. В течение десятилетия рынок (точнее, цены) двигался не по синусоиде, а «ступеньками»: подъем — стабилизация («передышка», иногда небольшой откат) — рывок к новым высотам. Однако мало кто обращал внимание, какие события происходили у «подножия» новой вершины и какие именно «критические дни» предваряли активизацию рынка. Для того чтобы выяснить это, достаточно оглянуться назад, используя два общедоступных индикатора: вышеупомянутый индекс bn.ru и базу курсов валют с официального сайта ЦБ России.
В 2003 году, когда сверхдоходов от нефти (именно им приписывают разгон цен на недвижимость) не было, квартирный рынок пережил два скачка, которым предшествовали своего рода критические дни. Итак, ровно пять лет назад, 8 февраля 2003 года, американский доллар (евро тогда еще не был столь популярной валютой) после длительного роста приблизился к историческому максимуму (31,83 руб.) и вдруг в течение недели впервые за многие годы упал на 12 коп.
На первый взгляд мелочь, но для тех, кто после 1998 года имел привычку хранить деньги не в сберкассе, а в зеленой наличности, это обстоятельство, по всей видимости, стало сигналом для «спасения» капиталов именно в недвижимости. Много ли было «спасателей», сегодня уже неизвестно, однако дело было сделано: пиковый выброс сбережений на рынок недвижимости стал катализатором роста цен. В течение февраля — марта петербургская недвижимость стремительно росла в цене, прибавляя 0,4–0,9%
в неделю в рублях и от 1 до 2% в долларах. Те, у кого еще свежи в памяти обзоры по недвижимости тех лет, подтвердят, что эксперты связывали рост цен на квартирном рынке с приближением 300-летнего юбилея Санкт-Петербурга. Как выяснилось позже, ошибались. Именно тогда начался рост цен на недвижимость и в Москве, и в других городах и весях России, которые юбилеев не праздновали. Следующим психологически важным периодом стала середина мая, когда доллар опустился ниже отметки 31 руб., — он совпал с пиком активности квартирного рынка. Но приближалось лето, платежеспособный спрос был на излете, а участники рынка получили передышку до сентября. Очередной «критический день» — 22 октября (доллар стал стоить меньше 30 руб.), инициировал подъем и рублевых, и долларовых цен до самого Нового года. Для тех, кто не доверяет чужим оценкам и решит провести анализ самостоятельно, сообщим, что с помощью двух вышеназванных источников данных можно выявить «критические дни» и в другие годы.
Вместо прогноза
Вернемся в совсем недавнее прошлое. Хотим мы того или нет, но российские сотки и квадратные метры — заклятые конкуренты доллара в борьбе за кошельки инвестора. С прошлого лета поставлены два новых рекорда: доллар за 23 рубля (июль 2008-го — вот когда надо было покупать «зеленые») и доллар за 36,17 рублей с копейками (февраль 2009 года). Нестабильность российской финансовой системы привела к тому, что рубли стали забирать с депозитных счетов, чтобы вложить их в наличную валюту. Однако сегодня играть на повышение, приобретая «зеленого конкурента» отечественной недвижимости, уже не столь интересно, да и, учитывая состояние американской экономики, волнительно. Маятник опять должен качнуться в сторону недвижимости, принеся и рост цен, и повышение покупательской активности. Реальные масштабы нового витка прогнозировать невозможно, они будут зависеть от множества макроэкономических и геополитических факторов.
Примечание. Если в марте — апреле 2009 года рынку недвижимости не удастся реализовать данный сценарий, затишье продлится до окончания периода отпусков, в течение которого и доллар, и евро будут пользоваться повышенным спросом.
Весеннее пробуждение земли
Впрочем, из всех видов недвижимости важнейшей для нас является загородная. До 2007 года она пребывала в тени квартирного рынка. Однако сегодня частные инвесторы предпочитают вкладывать деньги не в квадратные метры городского жилья, а в сотки пригородной земли. Хотя бы потому, что покупать сотки выгоднее и интереснее, чем квадратные метры: городские квартиры сильно переоценены. Исходя из сказанного разумно предположить, что загородный рынок «проснется» раньше городского. С единственной корректировкой: логика развития петербургских пригородов подсказывает потенциальным домо- и землевладельцам, что лучше вкладывать деньги не в «безразмерные» участки неосвоенной земли, а в исключительно выгодно расположенные. А также в коммуникации, отечественные материалы и подешевевшие услуги строительных организаций. Иными словами, движение маятника в сторону загородной недвижимости может инициировать строительный бум в петербургских пригородах.
Так уже было, причем два раза. В первой половине 1990-х, в период, когда инфляция просто зашкаливала, по Ленинградской области прокатился первый коттеджный бум, оставивший после себя множество недостроенных домов. Второй всплеск активизации загородного «самостроя» пришелся на последефолтные 1990– 2000 годы. Но с тех пор появились новые строительные технологии, рынок земли стал более цивилизованным и сформировался круг профессиональных девелоперских компаний, работающих на загородном рынке. Сегодня именно от их профессионализма, а также от того, какие проекты они будут предлагать, зависит — сумеет ли загородный рынок реализовать потенциал очередного толчка.
Слово экспертам
Александр Водовозов, генеральный директор компании «ТК Дом»:
— Прочитав материал, я согласился со всем, кроме одного: почему повышения цен надо ждать только в марте? Наша компания уже уведомила всех клиентов, что с марта мы повышаем цены на строительство. Дело в том, что в ценообразовании наших домов есть, пусть и не очень значительная (20%), импортная «составляющая»: кровельные материалы, паро- и ветрозащитные пленки, системы отопления, сантехника. С ростом курса евро, естественно, повышается цена на эти материалы. А коллектив компании хуже работать не стал. Между тем материалы и квалификация работников — основное в строительстве, без этого говорить о качестве не приходится. Вот и получается, что сохранить качество, которым мы так дорожим, можно, только повышая цены. Многие клиенты согласились с моими аргументами и не стали ждать очередного повышения курса. Результат — заключенные договоры. На объемах производства нынешний кризис, естественно, сказался: они просто не выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, что для нас не слишком приятно — как-то уже привыкли к развитию. Рынок сузился: покупателей стало меньше. Но если до кризиса на рынок каркасного домостроения «давили» финские компании, то сегодня им сложнее — так что кризис, возможно, в чем-то и благотворен для отечественного товаропроизводителя. Хотя сомнительно: незадолго до кризиса начали развиваться хорошие тенденции в девелопменте, появились действительно достойные проекты поселков с разработанной социальной инфраструктурой, удачными планировочными решениями. Сегодня эти проекты большей частью заморожены. Ипотека в коттеджном строительстве и раньше была скорее исключением, нежели правилом, а сегодня о ней можно забыть до лучших времен. Очень жаль. Поскольку кредиты брали люди, которые действительно строили для себя, а потому были требовательнее и к проекту, и к качеству.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор Группы компаний «Т-дом»:
— О роли Америки в развитии кризиса сказано и написано много. Важно выделить общее в особенностях ситуации в США и в России.
В Америке 2002–2005 годов рынок недвижимости бурно рос. Устойчивость национальной валюты и развитие экономики обеспечивали стабильный рост цен — на 20–30% в год, что способствовало развитию строительного рынка, росту операций с недвижимостью, повышению уровня занятости в сфере недвижимости. Рос спрос, и предложение отвечало тем же (в 2–4 раза за несколько лет). Следствие — повышение цен на 20–50% в год и ажиотажный спрос. Но в США он подогревался дешевой ипотекой, а в России — удорожанием нефти и газа. Мы повторили тот же путь с запозданием примерно на три года. Теперь о результатах.
В США примерно с 2005 года возник переизбыток предложения, в России с 2008 года сильно подорожала ипотека, строители лишились кредитных ресурсов, в результате резко сократился спрос. Разница в том, что в США рынок жилья перенасыщен, а у нас, с учетом реальных потребностей граждан, он остается дефицитным. Но результаты схожи. Цены стали падать, доходность операций с недвижимостью — уменьшаться. Наши пути различаются лишь длительностью «периода распада» рынка: в США он продолжался год-полтора, у нас — три-четыре месяца. Занимаясь диагностикой, имеет смысл оценивать дистанцию отката рынка не по уровню цен (это было бы неправильно), а по качественным характеристикам. По нашему мнению, подъем начнется не с той позиции, на которой рынок остановился, а с начальной точки развития, примерно с начала 2005-го. Рынок снова — хотя и быстрее, чем раньше, — будет проходить те же фазы. По мере выздоровления важнейших компонентов экономики (можно спорить, каких именно) потребители станут забывать о своих страхах и вкладывать деньги. Полностью соглашусь с мнением, что в начале «периода Возрождения» будут «выстреливать» только небольшие проекты, с концепциями, продуманными до мелочей.
