В фокусе — земля

Для начала неплохо решить, что купить: землю или готовый дом. Но и в том и другом случае нужно помнить, что даже безупречно оформленные местными властями документы на землю не гарантируют сохранения ваших прав на вашу же собственность. Так что не поленитесь, запросите историю приглянувшегося вам участка суши за 10–15 лет, дабы убедиться в законности статуса земли. Заодно проверьте и полномочия чиновников, принимавших решения по сделкам. А при покупке дома рядом с лесом следует быть особенно осторожным.

В чем, собственно, опасность? Случается, что местные власти с легкостью раздают федеральные земли, не имея на то прав. А оказаться владельцем участка, который в федеральном реестре числится как лес первой категории, — сюрприз не слишком приятный. Доказать законность своих прав в споре федеральной, региональной и муниципальной властей вам будет крайне сложно.

Какую головную боль может принести покупка земли с рук? Например, появятся родственники первоначального собственника, претендующие на наследство, или дети, которых в свое время не приняли во внимание. Кроме того, бывают нотариальные ошибки в документации. Если ошибки случайные, они легко поправимы, а если сознательные — значит, продавец и нотариус смошенничали. В этом случае все гораздо сложнее.

Оформление документов при покупке земли — дело долгое, поэтому лучше найти специалиста, который сэкономит вам время, деньги и нервы. Естественно, нужно выбирать агентство, специализирующееся именно на продаже земли.

Если по каким-либо причинам вы не желаете прибегать к помощи посредников, попробуйте купить участок напрямую. Тогда необходимо знать, какой пакет документов обязателен для продавца (это в теории). На практике без юриста, который поможет обойти все острые углы, ни шагу: все придется десятки раз проверять и перепроверять. О том, какие проблемы возникают у покупателей, мы неоднократно писали (см. публикацию «И дольше лета длится сделка», «ЗО» № 1, 2008; www.zagorod.spb.ru/articles/2233 ).

Последнюю справку покупатели обычно не требуют, и напрасно. Именно она закрепляет четкие границы участка — это гарантия возможных споров с соседями.

Вначале раскопки

Вообще, перед тем как купить, стоит подумать, сколько земли, какой и где вы хотите. Если вам нужна дача, не стоит покупать гектар под строительство чего-то монументального.

У каждой земли есть свое целевое назначение, поэтому перед покупкой нужно посмотреть правоустанавливающий документ, где должно быть написано: «земельный участок под строительство» или «для ведения садоводства». Если там значится «под ферму», а фермером вы быть не хотите, — не покупайте.

Допустим, вы нашли свою обетованную землю. Обрадовавшись, не забудьте узнать, нет ли поблизости аэропорта, промпредприятий, ТЭЦ, полигонов бытовых отходов, скотомогильников, очистных сооружений, высоковольтных линий и прочих прелестей. И еще: необходимо поинтересоваться перспективами строительства в данной местности. А то вместо озера вы увидите из своего окна стену нового коттеджа или, того веселее, будете засыпать под радостные крики отдыхающих в расположенном рядом оздоровительном комплексе.

При покупке земельного участка под строительство капитального дома крайне важна категория разрешенного землепользования. Нужно знать, находится ли земля в собственности девелопера, к какой категории она относилась в момент покупки, будет ли перевод — в какую категорию и с каким разрешенным видом использования. Потому как при категории «под дачное строительство» неминуемы трудности с пропиской, да и зимний дом построить нельзя.

По закону продажа земельных участков под жилищное строительство возможна только через аукционы. То есть если вы захотели купить землю и построить на ней дом, то после подачи заявления с приложенным к нему технико-экономическим обоснованием строительства объекта должен быть объявлен аукцион, сообщение о котором будет опубликовано в прессе и выложено в Интернете. В течение месяца желающие приобрести этот участок подают заявки. Если других претендентов не окажется, то исполнительный орган может предоставить его вам. Увы, все это больше в теории законодательства. На практике все гораздо сложнее: лишь ничтожный процент земель в петербургских пригородах прошел через аукционы (см. материал «Дебри субурбий: право и «лево», «ЗО» № 2, 2009; www.zagorod.spb.ru/articles/2581 ).

Немного пахоты

Итак, вам повезло. Теперь предстоит непростая процедура оформления земли в собственность. Свидетельство о праве собственности выдается Управлением Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. Обращаться можно как в районный отдел, так и в центральный офис, в зависимости от места расположения земельного участка.

Правоустанавливающие документы — это те документы, на основании которых возникло право собственности на участок. Это может быть договор, передаточный акт, решение уполномоченного органа, распорядительные акты органов власти или местного самоуправления или другие документы — в зависимости от того, каким образом нынешний владелец земли оказался ее собственником.

Кадастровый план — документ о земельном участке, который имеет важнейшее и определяющее значение. В кадастровом плане определены основные характеристики участка, его конфигурация и границы.

Проверка юридической чистоты всех вышеперечисленных документов обязательна. Это связано с особенностями оформления права собственности — сделка купли-продажи участка совершается до предоставления всех этих документов на государственную регистрацию. И если продавец не может предоставить полный пакет документов, — это уже повод для сомнений.

Отрывая фундамент

Ну вот, земля оформлена в собственность. Но не спешите начинать строить дом: предоставление земельного участка под строительство определяет лишь его функциональное назначение, то есть дает вам право что-то построить. А вот что именно — необходимо согласовать.

В частности, для начала строительства необходимо получить разрешение на строительство, порядок получения которого определяется Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 года № 190-Ф3 (статья 51). Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Это не касается строительства дачи, разрешение на строительство которой выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

Но здесь есть один нюанс. В соответствии с требованиями ГК РФ (статья 48), подготовка проектной документации не требуется при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе подготовить проектную документацию применительно к объектам индивидуального жилищного строительства.

То есть начать стройку и попутно оформлять документы в принципе можно. А вдруг ваш дом не будет соответствовать разрешительному документу, которое вам выдадут (а его могут и не выдать, если комиссия установит, что строительство уже начато)? Что тогда? А тогда он будет рассматриваться как самовольно построенный объект, и получать свидетельство о собственности на него вам, скорее всего, придется через суд.

В народе этот порядок зовется «узаконивание самовольного строительства». На практике случается, конечно, что проектная организация готовит необходимые документы по уже имеющемуся объекту, а затем владелец подписываете акт ввода его в эксплуатацию, обходя по очереди всех членов комиссии.

Но лучше всего делать так, как установлено законодательством РФ: сначала получить разрешение на строительство в органах местного самоуправления, обратившись в отдел архитектуры, потом построить и ввести дом в эксплуатацию, а затем получить свидетельство о праве собственности.

Ваше не ваше

Теперь немного о грустном. При покупке земли под строительство у вас возникают обязанности по обустройству территории, строительству объектов инженерной инфраструктуры и т. д. Если, по мнению чиновников, вы не выполняете свои обязанности или выполняете их плохо, права на участок могут быть отобраны.

Кроме того, ваша земля может быть в любой момент зарезервирована для чрезвычайно важных государственных или муниципальных нужд. А нужд этих целый список. По ныне действующему законодательству ущерб возмещается только после изъятия. Если земля зарезервирована про запас (срок резервации три года), но без изъятия, то ни о каком возмещении речи быть не может. В этом случае собственник не может продать свою землю. Таким образом, без вашего ведома ваш участок может быть зарезервирован по самое крыльцо дома. Потому как органы исполнительной власти или местного самоуправления имеют право подготавливать кадастровый учет частей земельных участков для резервирования.

Ваша земля может быть конфискована за совершенное вами преступление или вследствие чрезвычайных обстоятельств, список которых приводится в законодательстве. Предусматривается, правда, компенсация за причиненный ущерб. Могут быть наложены ограничения на использование участка — например, в связи с резервированием земли под госнужды.

Пугаться этих законодательных тонкостей не стоит — до дела доходит нечасто. Но знать закон нелишне. Это способствует спокойному отдыху в собственном загородном доме, вдали от городского шума и пыли.