Подобную тенденцию убедительно доказывает мировая практика. Подтверждает ее и опыт продаж отечественных девелоперов.
Помочь разобраться в ситуации призван новый клуб экспертов элитной недвижимости «Золотой квадрат», первое заседание которого состоялось в середине июня в стенах Галереи дизайна / Bulthaup. Совместный проект галереи и компании Knight Frank был создан с целью выявления наиболее передовых идей и тенденций мирового рынка элитной недвижимости и их внедрения на петербургской почве.
Пользуются ли сегодня спросом дома «под ключ»? Какой процент всех предлагаемых они должны составлять? Как долго просуществует и насколько рентабельным окажется в ближайшем будущем рынок shell and core? Эти и другие вопросы обсуждались в неформальной обстановке стиля lounge в кругу специалистов: девелоперов, архитекторов, дизайнеров, которые первыми стали использовать современные веяния.
Репутация докладчиков не вызывала сомнений. Директора крупных строительных компаний, не один год работающих на рынке городской и загородной недвижимости, делились своим опытом в области предоставления покупателю элитного жилья. Для девелоперов такое конкурентное преимущество объекта, как отделка, абсолютно очевидно, и то, что дома «под ключ» найдут своего покупателя, не вызывает сомнения. Несмотря на то что готовые объекты обходятся дороже, застройщик готов вкладывать средства, которые в любом случае окупятся. Это лишь вопрос времени, рынок же к такой практике морально готов.
В массовом строительстве объекты «под ключ», по выражению одного из выступающих, должны нести некий налет индустриализации, то есть быть эффективными по себестоимости и, как следствие, привлекательными для покупателя. Иными словами, продуманное решение такого объекта в идеале демонстрирует высокое качество по минимальной цене. Как аргументы «за» приводились такие преимущества, как получение высококлассного проекта от известного архитектора, возможность сразу же после покупки въехать и жить, не тратя на ремонт здоровье, время и деньги. Последнее также должно стать убедительным доводом в пользу стиля «под ключ», ведь по логике, если компания занимается внутренним ремонтом и отделкой сразу нескольких объектов, для нее и, разумеется, для покупателя такой интерьер должен в конечном итоге обойтись дешевле, чем индивидуальная работа.
В самом деле, в сегменте премиум-класса действительно отмирает практика, когда покупателю после приобретения в собственность недвижимости предлагается самостоятельно завершить ремонт. «У них» это принято уже довольно давно. Мы тоже не хуже остальных. Однако, как это часто бывает, когда заграничный опыт переносится на отечественную почву, казусов и несуразиц избежать, к сожалению, не удается.
Казус первый, экономический. На Западе распространение стиля «под ключ» во многом обусловлено тем, что 98% потенциальных покупателей недвижимости при приобретении жилья пользуются банковскими кредитами. Поэтому, естественно, деньги в долг и под процент логичнее взять одним разом, а не поэтапно — на приобретение дома, на покупку материалов, на производство отделочных работ. Кроме того, срабатывает и психологический аспект: если не выплатишь в срок стоимость, жилье всегда можно сдать в аренду.
В российском варианте жилье класса «премиум» приобретается, как правило, не на «чужие», взятые в кредит, а на свои.
Казус второй, арифметический. По идее, стоимость жилья «под ключ», которая складывается из цены самой недвижимости и средств, необходимых для доведения ее до стадии полной готовности, должна быть по крайней мере сопоставима с затратами покупателя на создание интерьера, реши он его оформлять самостоятельно. На самом деле наблюдается неоправданно большая разница в стоимости «пустого» объекта и отделанного «под ключ». И эта мысль прозвучала в выступлении представительницы целевой аудитории жилья премиум-класса готовности «под ключ». Например, между «пустым» загородным объектом и объектом «под ключ» может быть «дистанция» полмиллиона евро. Такие данные из собственной практики привел генеральный директор компании Free Dom Вадим Новиков. Вероятно, за половину суммы с шестью нулями имеет смысл и «побороться», пригласив именитого дизайнера, предъявив требования к дизайну и по своему усмотрению выбрав домашние тапочки и зубную щетку. (А именно до такой степени «под ключ» предлагаются интерьеры от Филиппа Старка.)
Казус третий, географический. Направление стиля «под ключ» истинно перспективно лишь тогда, когда соответствующего класса интерьер дополняет соответствующего класса недвижимость. В отечественном исполнении, к сожалению, это условие соблюдается не всегда.
Казус четвертый, как это ни печально, связан со все еще недостаточно высоким качеством ремонта и отделки, которая предлагается даже за супер-мега-архи-средства. Можно сказать, что покупатель не до конца, не во всем и уж точно не слепо доверяет девелоперу. Кроме того, и с точки зрения архитектуры и эргономичности в готовом «под ключ» не всегда предлагаются оптимальные варианты. В частности, на вопрос журналиста «ЗО» об истинных свидетельствах принадлежности объекта к «элите» генеральный директор компании «Петростиль» Максим Берг, помимо местоположения, назвал качество проектных решений. Генплан, учет всех возможных нюансов, будущие эксплуатационные характеристики жилья не должны вызывать сомнений. Кроме того, не может быть компромиссных решений в сегменте материалов — только лучшее, дорогостоящее, передовое. Господин Берг обозначил также площадь объекта, который может претендовать на зачисление в элит-класс, — 250–500 кв. м; если меньше, то это исключение. Что же касается именитого дизайнера или архитектора, то их участие лишь добавляет веса первому пункту — местоположению.
Наконец, казус пятый, ментальный. То ли играет роль отсутствие индивидуальности, то ли вера в собственные организаторские способности и, конечно, великолепное знание интерьерного haute coteur, только далеко не всегда стиль «под ключ» соответствует российскому менталитету — порой так хочется сказать свое, сокровенное…
Иными словами, западный «под ключ» высеян на отечественную почву, но полноценных всходов пока не дал.
И хотя на презентации недостатка в апологетах стиля «под ключ» явно не наблюдалось, по здравом размышлении выход на ближайшее время, очевидно, в компромиссе. А именно в объектах полу-«под ключ». Так что следующим витком развития элитного сегмента загородного жилья должна стать продажа дома с полным инжиниринговым комплектом, как-то: канализация, отопление, вода, электричество и т. д. Ближайшее будущее именно за такой «полумерой» с выполненными узловыми точками и готовностью номер один к перепланировке, отделке, покупке и расстановке мебели. Тем более что концепции того же Старка и отечественные СНиПы рождают порой самые невероятные симбиозы. Благо загородный сегмент оставляет определенную свободу в трактовке установленного регламента.
