По наблюдениям Ольги Трошевой из консалтингового центра «Петербургской недвижимости», и в нашем регионе большинство девелоперов сегодня ориентированы на «быстрые» продажи: объектом реализации выступает земельный участок с коммуникациями или без них (инженерная подготовка предлагается покупателю в дальнейшем).
Так, из восемнадцати проектов, которые вышли на рынок в I квартале 2009 года, только пять предлагают к продаже дома с участками, все остальные — земельные наделы.
В первые три месяца года количество проектов, в которых нельзя приобрести участок, а только землю с подрядом или с готовым домом (таких проектов единицы), снизилось. Сейчас их в общем объеме предложения 48%, тогда как в конце прошлого года таких поселков было 60%.
В настоящее время в пригородах Петербурга и Ленобласти продаются дома и участки в 144 коттеджных поселках. Все лидеры прежние: в I квартале 2009 года больше всего поселков во Всеволожском (31%), Выборгском (30%) и Приозерском (10%) районах.
Наибольшим спросом на рынке сейчас пользуются участки. Кроме того, интересны покупателям и готовые дома с полной документацией на строение и землю. Однако при условии невысокой цены либо хорошей скидки. Если речь идет о доме для постоянного проживания, то его цена должна соотноситься с ценой городской квартиры, потому что покупатель неизбежно решает дилемму: что лучше — трехкомнатная квартира в многоэтажном доме при всей необходимой инфраструктуре или дом за городом, где с инфраструктурой и транспортной доступностью, как правило, не так хорошо.
Сегодня немало покупателей, желающих приобрести альтернативное жилье вблизи города, но на своем участке и подальше от шума городского. Однако предложений такого рода практически нет (проекты в начальных стадиях реализации не в счет). По сути, искомый вариант можно найти только в поселении «Новая Ижора» компании «Балтрос» (там есть дома от 3 млн руб.), которая позиционирует его как новый городской район со всей необходимой инфраструктурой. Остальное предложение, если говорить о домах для постоянного проживания, имеет те или иные проблемы: статус земли, дороги, инфраструктура, низкая степень готовности, но при этом тотально выходит за границы класса «эконом».
Получил широкое распространение и «малый» девелопмент в частично освоенных садоводческих массивах. Компании и физические лица скупают участки в хороших садоводствах, возводят на них типовые дома (каркасно-панельная технология, несъемная опалубка, газобетон, профилированный брус) с автономными системами жизнеобеспечения (скважина, септик) и реализуют их.
В массивах с такой застройкой, рассчитанной исключительно на сезонное проживание, цена дома от 2,5 млн руб. В районах ИЖС, а также в массивах в силу транспортной доступности пригодные для более или менее комфортного постоянного проживания демократичные дома без изысков, но со всем необходимым предлагаются за 5–9 млн руб.
Петербургские девелоперы, наконец, вслед за московскими коллегами обратили внимание на предпочтения покупателей, ожидающих скидок, дисконтов и подарков. Квартир на побережье Адриатики пока нет, однако «Евросиб Девелопмент» в придачу к 14 соткам земли предлагает автомобиль. Это может быть и «форд», и «BMV», и «ягуар» — все зависит от ценовой категории участка.
С рынка ушли покупатели-инвесторы. Те, кто выбирают для себя, любимого, ищут долго и придирчиво. В I квартале на рынке не заявлено ни одного нового элитного поселка; 67% проектов — это продажа участков. «Средний класс» в существующем предложении уже занимает четверть, тогда как еще в прошлом году доля бизнес-класса превышала его долю, и была существенно выше, чем сегодняшние 18% рынка. Что касается продаж в коттеджных поселках, то, по данным КЦ «Петербургской недвижимости», в 20% проектов не продано ни одного объекта (из них 60% вышли на рынок в 2008 году, а остальные — в 2009-м). В 20% коттеджных поселков осталось менее 30% непроданных объектов. В 34% поселков еще не начато строительство или подведение коммуникаций. Стопроцентно готовые объекты предлагают к продаже 20% поселков, причем две трети — бизнес-класс и выше. Сегодняшний потенциальный покупатель должен быть готовым к тому, что в подавляющем большинстве так называемых коттеджных поселков (52%) ему предложат только участок (с подрядом или без оного).
