Представляется интересным для рассмотрения вопрос, урегулированный ст. 36 ЗК РФ, связанный с приобретением прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, тем более, что наверняка, некоторые из участников рынка уже столкнулись с отказами в государственной регистрации прав, выданными именно на основании данной нормы.
В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с положениями ЗК РФ. Собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приватизацию земельных участков. А вот если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности, другим - на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом договор аренды заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
И если, в соответствии с Указом Президента РФ № 1535 от 22.07.1994 "Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года", собственники зданий, сооружений, помещений имели право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки в целом либо долю в праве собственности на земельный участок, либо взять их в долгосрочную аренду, то п. 5 ст. 36 ЗК РФ ограничивает собственников помещений в здании на приобретение доли в праве собственности на земельный участок тем, что все сособственники здания (помещений) должны совместно обратиться с заявлением о приобретении прав на земельный участок в исполнительный орган государственной власти, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ.
Таким образом, Земельный Кодекс Российской Федерации закрепляет принцип неделимости земельных участков, и, обращаясь за государственной регистрацией прав на долю в праве собственности на земельный участок по договорам, заключенным, на территории Санкт-Петербурга - это Государственное учреждение по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга", занимающееся продажей земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, после вступления в силу ЗК РФ, заявитель должен быть готов к тому, что ему откажут в государственной регистрации по изложенным основаниям.
Исключение составляют лишь те земельные участки, которые ранее были оформлены и, права на которые были зарегистрированы по долям, до вступления в силу ЗК РФ.
Положение Земельного Кодекса Российской Федерации о неделимости земельного участка по долям без одновременного обращения сособственников здания (помещений) в полном объеме подтверждает и новый Федеральный Закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" № 178-ФЗ от 21.12.2001, в соответствии с п. 4 ст. 28 которого при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, и только после приватизации всех частей зданий, строений, сооружений, расположенных на таком земельном участке, собственники вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность этот земельный участок.
Таким образом, если договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок заключен после вступления в силу ЗК РФ, а равно и в соответствии с положениями ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", его заключение правомерно только в тех случаях, когда такой земельный участок на 30.10.2001 уже находился в общей долевой собственности государства и субъектов права частной собственности, а в том случае, когда земельный участок полностью находится в государственной собственности, всеми сособственниками здания (помещений) должна быть подана совместная заявка на выкуп такого земельного участка.
Следует обратить внимание читателей еще на одно обстоятельство: при возражении заявителей, получивших отказ в государственной регистрации прав по договорам купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, заключенным до вступления в силу ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", очень часто правообладатели ссылаются на норму Указа Президента РФ № 1535 от 22.07.1994, приведенную выше, в соответствии с которой допускалось приобретение доли в праве собственности на земельный участок в порядке приватизации, а также на то обстоятельство, что приобретение прав в порядке приватизации является исключительным и может быть урегулировано только законодательством о приватизации. Но, в соответствии с п. 1.3 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных данным указом порядок приватизации земельных участков действует до принятия Земельного Кодекса Российской Федерации.
Судебная практика по рассмотренному вопросу только начинает формироваться. На сегодняшний день существует только одно такое дело по обжалованию отказа в государственной регистрации, выданного в порядке ст. 36 ЗК РФ.
З.О.: Надо заметить, что поднятая тема является одной из самых актуальных. На практике у риэлтеров и клиентов риэлтерских фирм возникают различные вопросы, связанные с применением законодательства о земле. Редакция будет приветствовать отклики читателей на данную тему и постарается ответить на них в одном из следующих номеров журнала.
