Инвестиции в вечное лето

Египет расположен на северо-востоке Африки и частично в Азии, на Синайском полуострове. Климат страны жаркий, сухой, но на побережье Средиземного и Красного морей — субтропический, средиземноморский. Поскольку лето лету рознь, то в АРЕ условно выделяют два летних сезона: жаркий с апреля по октябрь и прохладный в остальное время. Самый жаркий период с июля по октябрь. Среднесуточная температура составляет: 25–26 градусов на севере и 30–34 на юге. В условно зимний период средняя температура воздуха вдоль красноморского побережья стабильна — 23–25 градусов, а температура воды в Красном море не опускается ниже 19–21 градуса.

Египет — одна из наиболее экономически развитых стран Ближнего Востока и Африки. Немалые надежды в формировании ВВП в республике возлагаются на сферу туризма и социальных услуг. Доля доходов от туризма приблизилась к 12%, а от социальных услуг — к 16%. Доля частного сектора в ВВП почти 75%. Экономика Египта во многом зависит от иностранной помощи, и инвестиции в египетскую недвижимость отнюдь не расцениваются как незначительные или не играющие никакой роли.

Уже пару лет туристический бум в Египте сопровождается периодическими скандалами, связанными с нехваткой отелей и иных гостевых ресурсов. Предложения не поспевают за растущим спросом, в связи с чем перманентный цейтнот надеются побороть с помощью предложений частного сектора недвижимости.

Личное место под солнцем

Редкий российский турист не вздыхал, глядя на египетские красоты: «А хорошо бы, если…» Да, хорошо бы не совмещать отдых под жарким солнцем с навязанной турфирмами программой, хорошо бы самостоятельно выбирать алгоритм отдыха, а не носиться по достопримечательностям, чтобы вернуться под серое северное небо вконец измотанным. Хорошо бы приезжать в Египет отдыхать, как, скажем, к себе на дачу. И совсем не обязательно покупать виллу с бассейном — есть и более приемлемые варианты.

Аналитики зарубежной недвижимости советуют не упускать момент. Рынок замерз. А кое-где и откровенно сдает позиции. Приобретать недвижимость в Египте, особенно в кризисный период, не только можно, но и нужно. И предпосылок для этого масса.

Среди остальных плюсов можно назвать благоприятный климат и экологическую привлекательность, близость моря, умеренные цены на продукты, хорошо развитую сферу обслуживания. Такси, прачечные, рестораны намного доступнее, чем в Европе. Некоторые специалисты всерьез настаивают на дружелюбии египтян. И что уж совсем удивительно, АРЕ считается неблагоприятной для криминала страной. Поэтому, приобретая недвижимость в Египте, вы можете рассчитывать на действительно спокойный отдых.

Особую привлекательность для тех, кто приобретает не коммерческую недвижимость, а квартиру, шале, студию или аналог таунхауса, представляет востребованность теперь уже ваших квадратных метров в секторе аренды. Сдача в аренду приносит в среднем до 30% покупной стоимости в год. В стране не существует ежегодного налога на жилую недвижимость. Более того, иностранцы без ограничений и дополнительных условий могут купить в Египте любую недвижимость и впоследствии продать или передать по наследству. Владельцу-нерезиденту, продавшему свою собственность, египетский закон разрешает вывезти вырученную сумму за границу полностью.

Когда русские стереотипы не срабатывают

В Египте русский мозг плавится от простоты оформления сделки купли-продажи и некоторых особенностей национального менталитета. Для того чтобы стать владельцем недвижимости в стране, нужен только заграничный паспорт.

Если действовать на территории Египта с той же тщательно забюрократизированной дотошностью, с какой принято покупать недвижимость в России, в результате можно ничего и не приобрести. Это не касается крупных инвестиционных проектов, при которых покупатель собирается вложиться в страну по-крупному — скажем, потратить несколько миллионов долларов, купить землю и замутить строительство доходного дома или бизнеса в секторе сервиса. В этом случае необходимо подходить серьезно и ответственно. Для инвестиций подобного объема необходимо сопровождение посредника (юриста, адвоката), который хорошо знает местные условия.

Но если вы наметили покупку одной-двух квартир или виллы на побережье, чтобы жить там более-менее регулярно (или сдавать в аренду), то вполне достаточно обратиться в местное агентство недвижимости или напрямую к застройщику. Хотя существуют некоторые нюансы. Например, придется наводить справки. Причем самостоятельно. И желательно обо всем: об агентстве, о застройщике, о приглянувшейся недвижимости. И еще необходимо найти хорошего независимого переводчика, который будет вам адекватно переводить содержание всех документов, традиционно составляющихся на арабском языке.

Египтяне продают недвижимость по безотзывной доверенности — таукилю. А доверить владеть и распоряжаться можно даже недостроенной квартирой или домом — это абсолютно законно. Для вящей убедительности прибегают к судебной регистрации контракта купли-продажи. Недвижимость, может статься, еще строится, а контракт уже можно зарегистрировать в суде. Именно суд в Египте фактически узаконивает сделку.

Как это делается

Для приобретения недвижимости необходимы заграничный паспорт и небольшой задаток — так тут принято. Далее в установленный срок выплачивается остальная сумма — хоть наличными, хоть через банк. Впрочем, возможна рассрочка — как договоритесь.

Если вы приобретаете «вторичку», то должны попросить документ, подтверждающий право собственности продавца на недвижимость — тот самый таукиль от предыдущего собственника, а также документы на объект, выданные на имя бывшего владельца.

Как ни странно, спешить с получением грин-контракта — свидетельства о собственности государственного образца (аналога выписки из государственного реестра недвижимости) необязательно. Исчерпывающим документом является таукиль или набор таукилей от предыдущих владельцев плюс документ о праве собственности первого владельца.

Если вы покупаете свежее, с пылу с жару, жилье, то вам необходимо подержать в руках:

— свидетельство о собственности на землю, на которой ведется строительство (или таукиль);

— разрешение на строительство;

— утвержденный проект возводимого объекта.

Допустим, вы разумно выбрали безопасный вариант (то есть обратились в агентство или к застройщику); вот вместе с их представителем вы и подписываете прямой договор купли-продажи с собственником (на арабском и русском или на арабском и английском языках). При этом именно агентство проверяет юридическую чистоту сделки, права собственности на недвижимость и все документы, касающиеся данной недвижимости. И лишь когда вы полностью выплатите оговоренную сумму за личный «кусочек рая», теперь уже бывший собственник выписывает таукиль на ваше имя. Внимание: таукиль составляется исключительно на арабском языке и должен быть заверен в государственной нотариальной конторе. Юристы агентства, которые уполномочены действовать от вашего имени по выданной вами доверенности, регистрируют договор купли-продажи в суде и оформляют грин-контракт на недвижимость. Мало того, с недавнего времени агентства не берут комиссионные за свои услуги, потому что получают оные от собственника или застройщика. Новому собственнику придется оплачивать только регистрацию договора в суде и оформление грин-контракта.

Подведем черту. Вы все правильно сделали, если получили таукиль от продавца (подписанный им и заверенный в государственной нотариальной конторе) и зарегистрировали контракт на куплю-продажу в суде. Таукиль — это такой чудодейственный документ, который подтверждает переход права собственности от продавца покупателю. Точно так же вы можете продать свою недвижимость, просто выписав таукиль покупателю. Регистрация таукиля в суде необходима, например, когда человек, продавший вам недвижимость, внезапно умирает, а родственники пытаются аннулировать сделку.

О визах, ценах и налогах

Несколько слов о мифах, которыми вас постараются «накормить» в российских агентствах. Во-первых, для подписания договора купли-продажи и получения таукиля не требуется никаких специальных виз и юристов-адвокатов. Как не нужны они и для расчетов: сумму можно перевести из российского банка. Во-вторых, специальную нетуристическую визу понадобится предъявить, только когда вы созреете для регистрации сделки в суде и в государственном реестре. Эта виза необходима, чтобы иметь право выписывать любые нотариальные доверенности на территории Египта, в нашем случае — ее предъявляют адвокату. В Египте традиционно не торопятся что-либо срочно и навечно столбить. Тем более если собственность в стадии строительства.

Никакого трехпроцентного налога с приобретения (якобы он исчисляется от стоимости недвижимости) не существует. Есть лишь определенная шкала госпошлины, взимаемой при регистрации недвижимости в суде и зависящей от площади недвижимости, а не от ее стоимости. К примеру, при регистрации объекта площадью до 100 кв. м госпошлина составит примерно 1000 египетских фунтов (около 360 дол. США).

Наиболее лакомыми регионами для иностранцев, приобретающих недвижимость в стране, считаются курорты Хургада и Шарм-эль-Шейх. Хургада популярна благодаря сухому теплому климату и чистейшему лечебному морю. Курорт расположен в африканской части страны, он активно развивается. Стоимость квадратного метра в Хургаде начинается от 320 евро и зависит от района, удаленности от моря, качества здания и его отделки. Квартира площадью 40–45 кв. м в центре города обойдется не менее чем в 25 тыс. евро, вилла площадью 200 кв. м — в 80–90 тыс. евро

Стоимость «квадрата» в Шарм-эль-Шейхе также стартует с 320 евро. Квартира-студия площадью 40 кв. м стоит от 25 тыс. евро. При этом она может быть с полной чистовой отделкой, меблирована и расположена в охраняемом комплексе. За отдельный дом около 200 кв. м просят 90–95 тыс. евро.

Каир, столица Египта, интересен не как зона регулярной релаксации, а только с меркантильной точки зрения: скажем, если вы работаете в Египте или кормитесь от сдачи там жилья в аренду.

Виллами по воде

Чтобы осознать дешевизну египетской недвижимости, перечислим несколько объектов продажи, указав уровень их комфортности.

Студия площадью 48 кв. м в элитной вилле, высота потолков 3,5 м. Район Хадаба, недалеко от Шарм-Эль-Шейха, до моря 250 м. Сад, консьерж, терраса, но бассейна нет. Стоимость коммунальных платежей: вода — 2,14 евро/м2, электроэнергия — 3,2 евроцента/кВт. Цена 38 тыс. евро. Или, скажем, недорогие квартиры в Мубареке, район Хургады. Цена от 12 600 до 23 000 евро. Минимальная площадь трехкомнатной квартиры 73 кв. м! Правда, до моря далековато — около двух километров. В районе есть супермаркет, аптека, рядом частная школа. Заселен он египтянами, славянами, европейцами. Особенно умиляет такое объявление: «От 18 000 дол. за квартиру с «серой отделкой» плюс кредит на 28 лет по 19 дол. в месяц (всего около 6400 дол.). Кредит может быть выплачен в любой момент, при перепродаже кредит переходит на нового владельца». Заманчиво!

Посмотрим, что с виллами. Вот, пожалуйста, не далее как в начале сентября: «Предлагается вилла с частным пляжем и садом. С отделкой европейского типа, мебелью, кондиционерами. Общая площадь 230 кв.м. Одно парковочное место. На первом этаже большой холл, закрытая кухня, две спальни, ванная комната, на втором — три спальни, ванная, выход на крышу. Все цивилизованно: канализация, электричество, телефон, балкон, лоджия. Пляж в двух шагах, отдельная территория». Стоит это роскошество в 230 «квадратов» полезной площади 660 тыс. евро.

Коммерческую недвижимость тоже можно прикупить — кому по карману. В Сафаге целый отель предлагают за 3500 тыс. евро. В 50 м от береговой линии, с бассейном, 23 стандартных номера с кондиционером-ванной-душем-телевизором. Собственный песчаный пляж, ресторан, кафе, дайвинг-центр, аквацентр, массажный кабинет.

А как вам земельный участок под строительство пятиэтажного дома за 97 600 евро?

И немного про аренду. Сдать недвижимость очень легко. Наиболее высокие арендные ставки в Шарм-эль-Шейхе. Двухкомнатную меблированную квартиру предлагают начиная от 280 евро в месяц. В Хургаде такую квартиру можно снять за 240 евро, в Каире — за 210 евро. Аренда виллы в Хургаде обходится от 1500 до 2500 дол. в месяц. Спрос на виллы огромен, особенно у иностранных компаний, открывающих свои офисы в египетских городах на Красном море, и у жителей Европы.