Тем не менее в коттеджном поселке есть свои подводные камни, которые можно обойти, если сравнивать предложения от разных застройщиков, а также привлекать в консультанты строителей и юристов.
В прошлом выпуске «ЗО» мы начали разговор о коттеджных поселках разных «способов приготовления»: с домами «под ключ» и о территориальных проектах, в рамках которых продаются участки с подрядом и без оного.
Скажем сразу, человек, который раньше интересовался только объектами вторичного рынка, а потом переключился на изучение сегмента коттеджных поселков, обязательно сделает не одно открытие. Во-первых, полностью реализованные проекты коттеджных поселков в нашем регионе можно пересчитать по пальцам. Формулировка «дома под ключ» на языке девелоперов загородных проектов чаще всего означает, что застройщик всего лишь берет на себя обязательство довести строительство до логического завершения и передать в собственность новосела готовый объект недвижимости — участок с домовладением, соответствующим общему генплану и регламенту застройки. При этом, отправившись на просмотр и ожидая увидеть готовые домики, интересант может «открыть» для себя и обнесенное забором поле, и далекие от кондиции «под ключ» коттеджи. Иными словами, новоселья, скорее всего, придется подождать: покупка дома в коттеджном поселке — это, как правило (исключения редки), инвестиционное вложение.
Во-вторых, сегодня многое смешалось и сместилось. Если раньше поселки можно было относительно легко ранжировать на классы и типы, то сегодня застройщики полагают, что в освоении территорий все средства хороши. Например, в рамках одного проекта могут быть представлены кварталы элитарной застройки или бизнес-класса (например, первая линия у озера или у леса), при этом менее ликвидные участки отводятся для домов попроще («среднего» или экономкласса). Листая каталоги предложений, обратите внимание, что некоторые проекты, которые раньше представляли потенциальным домовладельцам как застройку бизнес-класса, сегодня перепозиционировали: теперь их предлагают как объекты для среднего класса и «экономов». В них участки меньшей площади, сблокированные дома вместо отдельностоящих коттеджей, а также более бюджетные строительные материалы. То же касается и «способов приготовления». Например, некоторые застройщики, ранее ориентировавшиеся на строительство «под ключ», минувшим летом, откликнувшись на коллизии спроса, стали предлагать в рамках коттеджных поселков участки для самостоятельного освоения.
Третья особенность заключается в том, что предложения участков без подряда также бывают разными: потенциальному домовладельцу стоит поинтересоваться, что же все-таки входит в цену. В одних случаях в нее включены коммуникации (электричество, водоснабжение, газ), а также инфраструктура поселка (дороги, ограждение, объекты общего пользования), в других — участки продаются неподготовленными.
И это далеко не все, хотя и весьма важные особенности. Впрочем, не будем утомлять читателей подробностями, они изложены в наших предыдущих публикациях, которые можно найти на портале «ВСЯ загородная недвижимость — zagorod.spb.ru» (см. материал «Недвижимость с вариантами сервировки: какие подводные камни подстерегают домовладельца в коттеджных поселках…», «ЗО», 2009 г., № 10). А следующие страницы журнала предоставим профессионалам, строящим и продающим коттеджные поселки.
Слово экспертам
Андрей Бочков,
генеральный директор управляющей компании «ПулЭкспресс»:
«Участки с построенными домами начинают пользоваться спросом только в случае, если при этом вся инженерная инфраструктура готова (кому нужен дом, который нельзя использовать) и основная часть поселка уже застроена (никто не желает жить на стройке). В таких поселках в основном реализуются инженерно подготовленные участки под индивидуальную застройку. Готовые дома и земельные участки под застройку пользовались и будут пользоваться спросом, несмотря на кризис. Хотя, конечно, нужно признать, что объем проводимых сделок значительно сократился. Однако в течение года по понятным причинам, больше всего сделок приходилось на земельные участки без домов. В нашем новом поселке «Приветнинское» (65 км от Петербурга по Приморскому шоссе, берег реки Приветная) за два последних месяца реализовано 12 участков по цене 100 тыс. руб. за сотку инженерно подготовленной земли. И это хороший показатель продаваемости на сегодняшний момент. Спроса прежних лет в ближайшие годы мы не увидим. Помимо этого, критерии, влияющие на покупателем решения, сегодня остались прежними, но значимость их повысилась: основной критерий — местоположение. Если в прошлые годы оно определяло темпы продаж, то сегодня от места во многом зависит, может ли объект быть продан вообще. К примеру, наш «Солнечный берег» (Красногвардейское озеро) продолжает пользоваться спросом: четыре-пять сделок в месяц. Но есть спрос и на более дорогие объекты. В поселке «Золотые пески» в июле состоялась сделка на сумму 50 млн руб., то есть земля была куплена по 700 тыс. руб. сотка просто потому, что объект является уникальным — это береговая линия Финского залива».
Светлана Невелева,
аналитик загородного рынка:
«Кризис многое изменил: наиболее востребованные на рынке продукты — это либо готовые дома «под ключ», либо земельные участки, полностью инженерно подготовленные для строительства. Плюсы второго варианта в том, что отсутствуют жесткие ограничения по срокам возведения дома на участке. Сегодня многие, кто планировал продавать готовые дома, заняты реконцепциями, и чаще в выигрыше оказывается тот, кому удается продать первый продукт — землю и оказаться на подступах ко второму, то есть к подряду на строительство дома на этой земле. Безусловно, предложение готовых домов — это заведомое сужение покупательского сегмента, да и продаются дома дольше, чем просто земля: ведь финансово сделка более доступна и с точки зрения инвестиций грамотнее — земля после кризиса только дорожать будет».
Ольга Трошева,
заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости»:
«Сегодня готовые дома либо их строительство предлагаются в 35% всех проектов, то есть примерно в 53 поселках. При этом только в тридцати из этих коттеджных поселков завершено основное строительство всех заявленных в проекте домов. В некоторых поселках закончено строительство одной или нескольких очередей и строится или планируется следующая очередь домов. Например, в «Новой Ижоре» (первая очередь), «Репинской усадьбе», Patrikki Club и «На Заречной» — первые очереди сданы, в поселке «Красная Горка» две очереди готовы. В 52% поселков в сентябре продавались последние дома.
В оставшихся проектах, где заявлены к продаже только коттеджи или же участки с подрядом, ситуация несколько иная: еще примерно в 10 проектах («Медовое», «Петергоф», «Репинская усадьба — 2», «Австрийская деревня» и т. д.) идет строительство, а в девяти проектах активное строительство практически не начато (в некоторых есть только два-три выставочных дома).
Несколько слов о ситуации в проектах, где можно купить не только готовый коттедж (или по договору подряда), но и предлагаются участки. Безусловно, в эту группу попали некоторые проекты, где в докризисный период активно строились дома, но по необходимости стали продавать еще и участки без подряда (сохраняя только требования к архитектуре)».
Комментарии подготовила Оксана Мацкевич
