Активизация рынка весьма показательна: в январе застройщики, участвующие в информационном обмене, открыли 23 сделки, в феврале — 32, в марте — 43, в апреле — 46. Причем выручка компаний росла еще быстрее за счет увеличения цен сделок. Так, например, если в первый месяц года компании-участники выручили всего 52,1 млн руб., то в апреле полученная сумма выросла в четыре раза — до 200,6 млн. Граждане начали вкладываться в более дорогие объекты, средняя цена договора с 2,26 млн руб. в начале года увеличилась в феврале почти вдвое и продолжала расти на 3–4% в месяц.
Если опираться на имеющиеся данные реальных продаж, самым провальным месяцем за весь период наблюдения стал январь 2010 года. После этого рынок пошел на поправку. Уже в феврале доходы девелоперов и застройщиков серьезно подросли, достигнув 123 млн руб. В марте участникам информационного обмена удалось заработать на всех 178 млн руб. Конечно, на активизацию повлиял в том числе и сезонный фактор. Не последнюю роль сыграли и крупные выставки недвижимости (этой весной их было традиционно много).
«В марте количество звонков выросло вдвое по сравнению с февралем, увеличилось и количество просмотров. Хотя наш проект целенаправленно не рекламируется, информацию о нем можно получить главным образом на нашем сайте», — сообщила Ирина Галицкая, коммерческий директор компании Greenside. С ней соглашаются и другие специалисты. К примеру, в «Национальной жилищной корпорации — Санкт-Петербург» отмечают, что увеличилось количество предметных просмотров: многие после визита в поселок обращаются в банк за кредитом.
В апреле положительная динамика сохранилась: участвующим в информационном обмене загородным застройщикам удалось реализовать 37 участков, 7 коттеджей и один таунхаус. Средняя цена договора составила 4,36 млн руб.
Половина не догоняет
Несмотря на некоторую активизацию на рынке, все же немало поселков остается без внимания покупателей. Так, за четыре месяца текущего года это почти половина проектов, участвующих в обмене (а именно 21 поселок). В трех проектах уже полтора года не было ни одной сделки.
Показательно, что 17 из 21 оставшегося в этом году без сделок проекта либо находятся на завершающей стадии строительства, либо уже обжиты и в них не реализованы последние лоты. Вроде бы подобное предложение как раз и должно пользоваться спросом у покупателей из-за минимальных рисков. Но, как оказалось, высокая степень готовности — это сегодня не определяющий фактор для покупки загородного объекта. По мнению аналитиков, такие проекты не продаются из-за неадекватных цен: даже после серьезных скидок сумма покупки объектов, построенных в расчете на покупателя с «докризисным» кошельком, остается внушительной. Девелоперы, очевидно, сами осознают бесперспективность усилий по продвижению этих лотов: поселки не рекламируются, и продавцы не ведут по ним активной PR-работы. Еще четыре проекта, в которых (пока) нет продаж, — это недавно запущенные поселки без инженерной подготовки.
По данным информационного обмена, нормальным темпом продаж сегодня считается хотя бы один лот в месяц (или около 10 объектов в год). Для элитных объектов — 2–3 лота в год.
Тем не менее на рынке существуют поселки, объемы продаж в которых в разы превышают средние темпы реализации. Так, в поселке «Охтинский парк» от компании «ПулЭкспресс Групп» с момента выхода на рынок в январе 2010 года уверенно продаются по 8–15 наделов в месяц по цене 3–4 млн руб. за участок. Напомним, такой темп продаж считался высоким даже на активном рынке.
Есть отдельные примеры, когда компаниям удается продавать в месяц пять–семь домов в среднем за 6 млн руб. (такой темп реализации фиксируется в малоэтажном комплексе «Кивеннапа»).
Участки вне конкуренции
Приоритеты покупателей пока не изменились: по-прежнему граждане предпочитают приобретать участки без подряда. Так, активно идут продажи в поселках «Гармония» от ГК «Стинком», «Галактика» (застройщик «Евросиб-девелопмент»), «Вид на миллион» от компании Land Aspect, «Приветнинское» от «ПулЭкспресс Групп» и др. Там покупают наделы по 16–19 соток с подведенными инженерными сетями по цене от 1,15 до 2,5 млн руб. Как правило, они идут под дачи — ведь поселки расположены в лесных массивах или на берегу озер в Выборгском районе, в 65–110 км от города.
Наделы без коммуникаций (такие предложения появились на рынке с начала кризиса) удается реализовывать за совсем скромные деньги — от 650 000 до 1,1 млн руб. за 10–12 соток. Такие участки сегодня предлагает компания «Эко Лэнд» в поселках «Кискелово», «Новое Манушкино» и «Орлинка». Причем первые два из названных комплексов находятся относительно недалеко от городских кварталов: в 16 и 30 км.
Одна из тенденций этого года — граждане решаются приобретать все более дорогие объекты. К примеру, до сих пор успешно продавались в основном участки по цене до 2,5 млн и коттеджи по 5–6 млн руб. В марте-апреле граждане купили несколько весьма небольших участков по 4–6,5 млн. Кроме того, за этот период были проданы и весьма дорогие дома (три коттеджа и таунхаус) — от 15 млн руб. Таких договоров участники информационного обмена не подписывали уже полгода.
Самым невостребованным типом жилья, по данным реальных сделок, оказались таунхаусы. На их долю приходится около 4% от общего количества продаж. Интересно, что граждане готовы приобретать таунхаусы по гораздо более высокой цене, нежели коттеджи. Средняя цена купленных секций — 11,7 млн руб. Однако зафиксированы продажи таунхаусов за 6–7 млн руб. (в поселках «Янино» и «Сторожевая гора») и за 14–16 млн (Ollila и Bellagio).
Продажи из-под снега
Чтобы поднять продажи, девелоперы стараются проявлять максимальную гибкость в «торговой» политике и весьма изобретательно «раскручивают» эти проекты. Например, недавно в поселке «Галактика» компания «Евросиб-девелопмент» поделила крупные земельные участки на более мелкие, чем существенно подстегнула продажи. В мало-этажном комплексе «Кивеннапа» застройщик проводит акцию совместно с гипермаркетом «Мега-ИКЕА» — разыгрывает дом в поселке среди покупателей этого магазина.
Компания «Стинком» придумала весьма оригинальный ход и умудрилась продать несколько участков весной, когда снег еще не сошел. «Безусловно, для покупателей это дело весьма рискованное, на такие покупки мало кто решается. А в этом году из-за огромного количества снега мы могли надолго остаться без продаж. Поэтому мы запустили акцию, суть которой в том, чтобы клиент купил заснеженный участок. А если этот надел ему потом не понравится, он может заменить его на любой другой — равноценный или более дорогой с доплатой. Эта акция серьезно помогла нам повысить объемы продаж, причем правом заменить участок пока никто не воспользовался», — сообщила Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».
Однако подобные акции рассчитаны не на все категории покупателей. По мнению продавцов элитного жилья, подобные ходы могут поднять продажи лишь для относительно демократичных объектов. В сегменте высокого ценового уровня они абсолютно бесполезны, а иногда и вовсе вредят репутации поселка и компании.
«Если девелопер предлагает большие скидки в завершенном элитном проекте с хорошей репутацией, этот факт, безусловно, привлечет покупателей. Но такая стратегия неприменима в новых проектах: она покажет лишь, что у застройщика финансовые трудности, а это может весьма сильно навредить продажам», — добавляет Алексей Герасимов, руководитель отдела маркетинга и продаж компании «FTF Холдинг».
По мнению маркетологов ИСГ «Сплав», при нынешней конъюнктуре эффективнее всего привлечь внимание состоятельных клиентов можно каким-то необычным предложением. «Скидки всегда приятны, однако они не играют решающей роли при выборе объекта недвижимости. А вот создание уникального предложения приносит неплохие результаты. Например, наш клубный квартал Alpenhof в черте коттеджного поселка «Охтинское раздолье» ориентирован на клиентов, которые предпочитают жить в апартаментах в загородном парке и при этом не стремятся обременять себя заботами об участке. Как оказалось, горожан с такими запросами немало», — сообщил Сергей Мельников, руководитель проекта «Охтинское раздолье» ИСГ «Сплав».
С ним согласны и другие специалисты. «Мы решили выделить наши проекты, создав в них необычную сказочную атмосферу: все наши поселки будет объединять арт-концепция. Например, в комплексе «Лукоморье», помимо детской площадки с фигурами из произведений А. С. Пушкина, мы строим клуб, в котором разместится детский театр, бильярдная и др. А в новом проекте на Таллиннской трассе мы планируем создать конференц-холл, в котором также будут проходить различные арт-мероприятия. В поселке «Изумрудный город» мы строим административно-развлекательный комплекс с зеленым фасадным остеклением и башенками, который будет похож на сказочный дворец. На главной площади соорудим большой фонтан с Гудвином, а для детей появится игровая площадка с героями произведения «Волшебник Изумрудного города», — рассказывает Екатерина Шустхем, директор по развитию компании Parabola Group.
Слово экспертам
НА ЗАМЕТКУ
Ассоциация риэлторов Петербурга и ЛО ведет проект по обмену данными по сделкам с января 2009 года. Сегодня в нем участвуют 22 девелоперских фирмы, которые реализуют 44 мало-этажных комплекса (в сумме в этих поселках около 3900 объектов). А это около трети общего объема предложения. В статистике учитываются данные по продажам коттеджей, таунхаусов и земельных участков.
В основном в проекте представлены комплексы класса «бизнес» и «эконом». К информационному обмену присоединись большинство компаний, давно работающих в этих сегментах. Сегодня ведутся переговоры о вступлении в проект девелоперов, которые реализуют и элитные поселки.
Загородные малоэтажные комплексы, участвующие в информационном обмене Ассоциации риэлторов Петербурга: Ski House, «Янино», «Гармония», «Сторожевая гора», «Галактика», «Альпийская горка», «Вырица», «Отрадное», «Вартемяги», «Барышево», «Лапландия», «Русская красавица», «Коттеджный поселок во Всеволожске», «Вартемяги-33», «Северное кольцо», «Охтинский парк», «Румболово», «Золотые пески», «Солнечный берег», «Ягодное», «Малое Репино», «Приветнинское», «Чехово», Bellagio, «Западное солнце», «Кивеннапа», «Лемболово парк», «Правдинское озеро», «Красно-флотское», «Ромашки», Ollila, «Академические дачи», «Балтийская Ривьера», «Сестрорецкая усадьба», «Мариинская усадьба», «Прохладное озеро», «Хвойное», «Орлинка», «Новое Манушкино», «Кискелово», «Красноозерное», «Вид на миллион», «Ленинское», «Репино».
