Анализ спроса и предложения на вторичном рынке провели исполнительный директор ООО "Александр-Недвижимость" Дьячков Ф. В. и гененеральный директор АОЗТ "Русский Фонд Недвижимости" Портнов А. С. Проблемы продвижения на рынок новых технологий малоэтажного и коттеджного строительства подробно объяснил генеральный директор ООО "Эльф" Саленко М. И., а возможные схемы финансирования индивидуального строительства затронул президент ЗАО "Российская Финансовая Коллегия" Жмаев С. А.
В целом все выступающие от метили одну и ту же тенденцию - значительный рост потребности в загородном жилье. В этом нет ничего удивительного, граждане России ускоренными темпами проходят общепринятые во всем мире этапы организации своей жизни. Постоянные стрессы, значительно ускорившийся ритм жизни вызывают необходимость отвлечься от существующих проблем, и едва ли не единственным выходом из этой ситуации является возможность жить или отдыхать за городом, т. е. возможность быстрой смены окружающей обстановки. При этом представители агентств недвижимости оценили объем спроса на сегодняшний момент. В целом за самое ближайшее время (год-два) на рынке можно реализовать не менее 2000 домов для постоянного и сезонного проживания в диапазоне цен от $30 000 до $150 000.
Из наиболее перспективных мест для постоянного проживания можно выделить Курортный, Петродворцовый, Пушкинский районы СПб и Всеволожский р-н Ленинградской области. Для сезонного проживания наиболее привлекательны Выборгский и Приозерский районы в северном направлении, Тосненский и Гатчинский - в южном.
Сразу же возникает абсолютно очевидный вопрос: если есть спрос, то чем не устраивает предложение? Начнем со вторичного рынка. Здесь существуют два принципиально важных несоответствия между спросом и предложением. Во-первых, это качество предлагаемого к продаже жилья. Думаю, что нет смысла комментировать недостатки домов 60-80-х годов постройки, в основном имеющих печное отопление. Что же касается домов 90-х годов постройки, то неразумно большие площади, неудачные планировки, устаревшие системы жизнеобеспечения и частое несоответствие местоположения дома и затрат на его строительство делают такие объекты малопривлекательными для современных покупателей. Во-вторых,на сегодняшний момент одним из принципиально важных критериев выбора (который часто становится решающим) является наличие социально однородной среды в месте проживания. Думаю, что тут тоже нечего комментировать, так как в основном строительство велось хаотично и выбор участка определялся случайным стечением обстоятельств. В результате не такая уж редкость в целом удачные современные дома, построенные в садоводствах на 6-12 сотках.
Вывод один - вторичный рынок не в состоянии обеспечить предложением наиболее требовательную часть современных покупателей. Значит, эти дома надо строить. Сразу же возникают основные вопросы: где строить, что строить и как строить? И ответы на эти вопросы далеко не так очевидны, как может показаться на первый взгляд.
Хочу напомнить вам про одно из наиболее принципиально важных требований покупателей - наличие социально однородной среды в месте проживания. Эта задача решается только одним способом - строительством коттеджных поселков. Так живет весь цивилизованный мир, так, рано или поздно, будем жить и мы. Одним из наиболее распространенных подходов к строительству коттеджных поселков на сегодняшний момент является следующий: выкупается несколько гектаров земли, делятся на участки по 12-30 соток, которые самостоятельно застраиваются их владельцами. Основным недостатком такого подхода являются неопределенные сроки строительства, в результате чего первые клиенты, построившие свои дома, часто несколько лет вынуждены жить фактически на строительной площадке со всеми вытекающими из этого последствиями.
В отличие, например, от Москвы, в Санкт-Петербурге большая редкость строительство коттеджных поселков на собственные средства или привлеченные кредиты. Риски при строительстве дома (не говоря уже про целый коттеджный поселок) не под конкретного заказчика велики по целому ряду причин. Во-первых, для того, что бы построить "стандартный" дом, который гарантированно будет продан, нужны эти самые стандарты (под выражением "стандартный дом" имеется в виду дом, в котором есть все, чтобы житель городской квартиры с высоким уровнем доходов чувствовал себя в нем комфортно с учетом психологических особенностей проживания в индивидуальном доме). Мы привыкли считать, что дом, в отличие от квартиры, должен быть строго индивидуален, при этом никого не удивляет наличие различных стандартов 1-2-3-4-комнатных городских квартир, имеющих, между прочим, несколько качественно разных вариантов планировки, начиная от самых простых и заканчивая элитными. А для любого инвестора, частного или корпоративного, очень важно понимать, что он вкладывает деньги во вполне определенный, четко позиционированный и востребованный на рынке продукт.
Во-вторых, даже понимая то, что должен представлять собой загородный дом в целом, очень непросто сделать его действительно современным. Это возможно только при совместной целенаправленной работе организаций, занимающихся строительством и системами жизнеобеспечения. Правильный же выбор места для строительства и ценового диапазона строящихся домов в принципе невозможен без участия риэлтеров. То есть грамотный подход к подобного плана строительству возможен только при объединении усилий достаточно большого количества специализированных предприятий, что непросто само по себе.
И последнее. Ни для кого не секрет, с какими сложностями приходится сталкиваться в вопросах выделения земельных участков под строительство, при дальнейшем согласовании проектной документации и т. п. Все это приводит к затягиванию сроков строительства и часто делает нерациональным вложение средств в подобного плана проекты.
Теперь хотелось бы сказать несколько слов о роли Ассоциации "Загородная недвижимость" в развитии современного рынка малоэтажного и коттеджного строительства. Рынок городской недвижимости существует уже десятилетия, он существовал даже во времена нерыночной экономики (вспомните хотя бы частных маклеров). Загородный же рынок в современном его понимании во всем мире начал формироваться в середине прошлого века - в частности, в связи с развитием автомобильного транспорта, - и в нашей стране его не было никогда. И нет ничего удивительного в том, что проблем в настоящее время гораздо больше, чем вариантов их решений. При этом, если взять стандартную схему решения вопроса (осознание - формулирование - поиски путей решения - реализация), в целом петербургский рынок загородной недвижимости находится на первом этапе, этапе осознания проблем. И у Ассоциации есть все необходимые предпосылки для того, чтобы стать одним из активных участников создания современного и цивилизованного во всех отношениях рынка загородной недвижимости.
В настоящее время участники Ассоциации сделали первый шаг к определению основных стандартов на загородном рынке и приступают к проведению маркетинговых исследований, направленных на определение наиболее важных параметров, значимых для покупателя при приобретении загородного дома. Речь идет об анализе информации по реально совершенным сделкам фирм, участников НП "АЗН" (естественно, информация будет предоставляться без указания организации и точного адреса объекта). При том, что доля участников НП "АЗН" составляет не менее половины операций с недвижимостью на вторичном рынке и немалый процент операций на рынке первичном, можно говорить о крайне высокой точности в оценке реального спроса, которую невозможно получить в рамках любого отдельно взятого предприятия. Дополнительно хотелось бы отметить, что Ассоциация готова к открытому общению и по этому вопросу, и по любому другому, со всеми участниками рынка и представителями средств массовой информации.
Уважаемые читатели! Большинство из вас мало интересуют проблемы рынка загородной недвижимости в целом. Но просим вас учесть то, что Некоммерческое партнерство "Ассоциация "Загородная недвижимость" объединило людей, неравнодушных к тому, каким этот рынок будет завтра. А нацеленность организации на долгую работу на рынке - это лучшая гарантия того, что, обратившись в такую организацию, вы сможете получить качественный товар или услугу, то есть то, что вам нужно в первую очередь. И мы надеемся, что предприятия, входящие в Ассоциацию, и журнал "Загородное обозрение" станут для вас путеводной звездой на рынке загородной недвижимости, которая поможет вам найти дорогу к тому дому, о котором вы мечтали всю жизнь.
