По данным информационного обмена, в котором на сегодня участвуют 45 проектов малоэтажной загородной застройки, с начала года девелоперы «на всех» реализовали 140 участков под застройку, 34 коттеджа и 7 таунхаусов. И выручили 755 млн руб. Это данные за пять месяцев, а сведения об июньских продажах на момент написания статьи еще не собраны.
Много это или мало? Скажем иначе: в месяц на каждый коттеджный поселок приходилось чуть больше одной сделки или 4,5 млн руб. выручки. Причем среди участников информационного обмена признанные лидеры рынка (выборка охватывает примерно треть общего объема предложения). Есть основания полагать, что в среднем ситуация с продажами еще плачевнее.
Договор все дороже
Динамика продаж этого года вроде бы дает основания для сдержанного оптимизма: с января число сделок у девелоперов уверенно растет: в январе было подписано 23 договора купли-продажи, в феврале — 32, в марте — 43, в апреле — 46. Правда, майские показатели опять пошли на спад: 37 сделок. Однако это ожидаемое снижение, вполне характерное для этого месяца.
Зато стабильно растет средняя цена договора, что важно, потому что весь прошлый год этот параметр снижался. Если в первом квартале 2009 года клиенты согласны были отдать девелоперам в среднем по 7,45 млн руб., в четвертом — лишь по 3,36. В то время почти прекратились покупки особняков дороже 10 млн руб., основной объем продаж составляли сделки с участками по 100–120 тыс. руб. за сотку.
Однако с января (тогда был достигнут минимум — 2,26 млн руб. на сделку) динамика изменилась — клиенты девелоперских фирм месяц от месяца становились все более свободными в тратах. Майский показатель — 5,11 млн руб., — конечно, пока уступает прошлогоднему, но если тенденция сохранится, рынок скоро нагонит отставание.
Что характерно, по числу совершаемых сделок показатели последних месяцев уже превышают прошлогодние. В переводе на русский: покупают сегодня больше, чем год назад, хотя покупки стали «мельче». «По нашим наблюдениям, в этом году работать труднее, чем в прошлом: уменьшилось количество обращений за объектами дороже 2 млн, сделки идут только по самым дешевым объектам, да и то покупатели просят рассрочку минимум на полгода. Такие сроки для нас неудобны, потому что работы в поселке уже завершены и 80% участков уже продано», — делится опытом Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент».
В этом году питерцы еще чаще стали покупать пустые участки под застройку и реже коттеджи и таунхаусы (а также участки с обязательным подрядом — по сути, дома на стадии проекта). «Сегодня немного клиентов имеют возможность сразу оплатить и участок, и дом. Для них приобретение земли без подряда — один из способов разнести по времени траты на загородное строительство. Сегодня граждане, имея проект, обходят с ним все возможные строительные организации в поисках той, что построит дешевле. И очень часто в результате останавливают свой выбор на бригадах шабашников, которые предлагают самые низкие цены. Мало кто задумывается, что эти, с позволения сказать, строители весьма приблизительно соблюдают технологии возведения коттеджей и исправление их брака впоследствии потребует немало средств и нервов. Ныне нередко даже элитные особняки строят
гастарбайтеры из Средней Азии», — говорит генеральный директор «ПулЭкспресс Инвест» Андрей Бочков. Схожие наблюдения и у других экспертов.
Денежное замедление
До кризиса, полагают эксперты, граждане были избалованы «быстрыми деньгами», они готовы были потратиться, чтобы скорее вкусить прелести загородной жизни. Теперь приоритеты поменялись: стремясь сэкономить по максимуму, горожане готовы пережить все тяготы самостоятельного строительства.
В результате застройщики оказались в непростой ситуации: дома и поселки, спланированные по «докризисным» стандартам, сегодня представляются чрезмерной роскошью. «В поселке «Галактика» отделу продаж пришлось бороться за то, чтобы обустроить детскую и спортивную площадки по тем стандартам, которые мы обещали покупателям до кризиса, а не в экономварианте, как настаивал финансовый отдел», — говорит Марина Агеева.
Достроенным домам сложно конкурировать с вновь возводимыми хотя бы из-за того, что работа и материалы сегодня дешевле, чем два года назад. Для сравнения: пенобетон того же качества, который летом 2008 года с трудом удавалось найти за 3300 руб./м3, сегодня приобретают по 1950 руб. По другим стеновым материалам снижение хоть и не столь существенно, но все же есть. Как уверяют специалисты, минимум 20% стоимости потеряли основные строительные работы (правда, не все, некоторые не подешевели совсем).
«Сейчас мы застраиваем оставшийся небольшой участок в рамках нашего проекта «Янино». Приложили максимум усилий, чтобы оптимизировать затраты на строительство этих объектов. Уверен, очень скоро мы сможем предложить весьма интересные по цене варианты», — говорит Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора «Национальной жилищной корпорации — Санкт-Петербург».
Подводим итоги: чтобы продать достроенные коттеджи при сегодняшней конъюнктуре, девелоперам придется предложить цены ниже себестоимости и торговать себе в убыток. Вкладываться же в новое строительство слишком рискованно: спрос низкий, конкурентное предложение велико. Остается торговать участками.
Богатеющие оптимисты
По данным информационного обмена, в половине поселков с начала года не удалось продать ни одного объекта. Получается, для рынка неважно, ведутся ли продажи в этих малоэтажных комплексах или закрыты. Хотя многие эксперты по привычке продолжают анализировать имеющееся предложение (прежде всего потому, что это просто: поселки на виду, метражи и цены объектов известны), однако подобный анализ сегодня выявляет не рыночные реалии, а фантазии и пожелания застройщиков.
Гораздо важнее попытаться понять, как последнее время изменяется платежеспособность населения (из опыта прошлых лет известно, что когда у питерцев есть деньги, загородное жилье они раскупают весьма активно). Еще один важный показатель — уверенность граждан в стабильности доходов. Пока ее нет, они весьма осторожно вкладывают заработанные средства в загородное жилье.
Официальная статистика поражает оптимизмом. Похоже, единственное, что в России сегодня умеют делать хорошо, так это благоприятные прогнозы. Для начала вспомним: «Денежные доходы россиян к 2010 году к уровню 2006 года возрастут на 39% в реальном выражении и на 88% в номинальном выражении», — уверяли нас кремлевские прогнозисты, планируя развитие страны в 2008 году. «В полтора раза сократится численность бедного населения, значительно расширятся объемы потребительского кредитования» — это фразы из того же отчета.
Заманчиво. Однако если верить данным Федеральной службы государственной статистики (Росстату), мы не так уж сильно отклонились от намеченных показателей. Судите сами: из отчетов этой уважаемой организации следует, что в 2009 году россияне продолжали богатеть: реальные располагаемые денежные доходы населения увеличились за год на 2%. Напомним, что реальные располагаемые денежные доходы — это доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен. Планировали, конечно, более высокий рост, но показатели, видимо, все же подпортили США со своим несвоевременным кризисом.
В 2010 году обогащение продолжалось. К примеру, к началу мая (данные того же Росстата) сограждане стали богаче доходами на 6,9% по сравнению с ситуацией годовой давности. Местные управления статистики успешно соревнуются с федеральными в оптимизме: как следует из сообщений департамента информационной политики правительства Ленинградской области, в этом регионе весной 2010 года жители зарабатывали аж на 23,4% больше, чем годом ранее (целых 10 880 руб.).
Граждане, похоже, встречают отчеты и заявления чиновников с таким же энтузиазмом. Согласно исследованию, проведенному центром стратегических исследований Росгосстраха, соотечественники полагают, что в текущем году их доходы вырастут на 16% (притом что в предыдущие годы россияне ожидали прибавки лишь на 8–9%). Тогда как даже прогнозы Минэкономразвития обещают в 2010 году увеличение реальных доходов всего на 0,4% (что-то скромничают в министерстве, не знают, видимо, данных Росстата).
Оптимистичнее всего настроена молодежь и представители среднего класса — они уверены, что поступления в их личный бюджет вырастут на 20–30%. Откуда такая уверенность? Ну как же, ведь все говорят, что кризис закончился и снова можно будет получать шальные деньги…
Нефедеральная статистика
Однако есть и другая статистика.
• Согласно опросу SuperJob.ru, в начале года поговорить с начальством о повышении зарплаты намеревались больше половины реципиентов. Основной аргумент — возросший объем работы и расширение должностных обязанностей (причины понятны: после сокращения штата нагрузку распределили между оставшимися работниками). Можно также вспомнить, что, согласно упомянутому исследованию Росгосстраха, россияне считают нормальным уровнем зарплаты 40 тыс. руб., а реально пока получают вдвое меньше.
• В 2009 году оборот розничной торговли сократился, по разным источникам, на 10–15%, при этом фонд оплаты труда уменьшился не столь значительно. А значит, опасаются экономисты, можно ждать дальнейшего снижения оплаты труда.
• Стоимость квадратного метра питерского жилья продолжает плавно снижаться, что также не свидетельствует об обогащении горожан.
• Объемы ипотечных кредитов и суммы выдаваемых кредитов в начале 2010 го-да сократились по сравнению с концом 2009-го (статистики за второй квартал нынешнего года пока нет): а значит, и банки не уверены в растущих доходах жителей Петербурга.
Зато в 2010 году, соглашаются эксперты, стало лучше по крайней мере в одном: граждане хоть и не начали богатеть, однако за 2009 год научились жить в новых экономических условиях, сократили траты, снова стали откладывать деньги и планировать «стратегические» покупки. Рост инвестиций в землю за городом тому очередное подтверждение.
Лидия Пашнова, директор по маркетингу ИСГ «Сплав»:
«В нашем коттеджном поселке «Охтинское раздолье» мы запустили акцию: на продажу выставлено несколько участков по специальной цене — 300 тыс. руб. за сотку, которая почти на 40% ниже средних цен по поселку. Акция дала неплохие результаты: часть этих наделов уже приобрели. За время кризиса у нас изменилось предложение. Изначально мы предлагали лишь инженерно подготовленные участки, а теперь и апартаменты. Так, на территории коттеджного поселка «Охтинское раздолье» мы возведем квартал клубной застройки Alpenhof с многоквартирными домами».
Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб-Девелопмент»:
«Сегодня застройщик может ориентироваться на такие ценники: участки недалеко от города — 3–4 млн, а в 60 км — 1–2 млн. В марте мы перемежевали несколько участков в поселке «Галактика», в результате получив девять участков, которые выставили по 1,4 млн. И очень быстро распродали. В прошлом году примерно в это же время мы выставили несколько участков за 1,5 млн, они тоже ушли влет. Пока я не вижу никаких предпосылок для улучшения ситуации. Летом будет традиционный спад деловой активности. Однако осенью, надеемся, продажи вновь активизируются».
Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора «Национальной жилищной корпорации — Санкт-Петербург»:
«Мы не изменяли цены на готовые объекты в коттеджном поселке «Янино», однако исключили несколько опций из стандартного набора услуг, позволив покупателю самому определять приоритетные расходы. Так, например, мы готовы поставить дом без террас или навесов для гаража, даже без отделки. Недавно прошла акция — три готовых дома со всеми документами при единовременной оплате продавались на 20% дешевле. Два из них уже проданы, по последнему вот-вот подпишем договор».
Андрей Бочков, генеральный директор компании «ПулЭкспресс Инвест»:
«Мы почти не проводили акций. Сегодня спрос нестабильный, поэтому очень сложно понять, активизировались продажи из-за акции или по стечению обстоятельств. Чтобы сегодня стабильно продавать, необходимо найти оптимальное соотношение цены и качества и разместить рекламу только там, где она работает. Так мы поступили с нашим проектом «Охтинский парк». Оптимальной оказалась цена за участок 3–4 млн, а самой эффективной рекламой — наружная».
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»:
«Мы пробовали запускать различные акции, например предложили покупателям приобретать заснеженные участки, которые можно поменять, если после схода снега они не понравятся. Также делали спецпредложения на весенней Ярмарке недвижимости и к 8 марта для женщин. Цены в поселке мы подняли в среднем на 15%. Продажи при этом идут планово, хотя без неожиданных «приятностей». У нас активизировались строительные работы в поселке — владельцы участков заказывают дома».
