1 июля 2002 года Министерством юстиции РФ как органом, осуществляющим правовой контроль за деятельностью учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и разработку методических материалов по вопросам практики ведения государственной регистрации прав, утверждены Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территории различных регистрационных округов (приказ Минюста № 183, далее - Инструкция о регистрации мены) и Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (приказ Минюста № 18, далее - Методические рекомендации).
Оба эти документа не только устанавливают определенные правила для регистрирующих органов при осуществлении ими тех или иных действий, но и существенным образом касаются лиц, совершающих сделки с недвижимостью.
Что именно изменилось в процедуре регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?
Рассмотрим сначала значительно усложнившуюся процедуру мены объектами недвижимости. Думаю, не будет лишним напомнить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 567 ГК РФ к договору мены применяются правила о купле-продаже. Таким образом, если хотя бы одним обмениваемым объектом является жилая недвижимость, то в силу пункта 2 статьи 558 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
В том случае, если обмениваются, например, квартиры, находящиеся в разных районах Ленинградской области, никакой особой проблемы ни при регистрации договора, ни перехода права по нему не возникает, поскольку все действия будут производиться одним учреждением юстиции - Ленинградской областной регистрационной палатой (ЛОРП). Совсем по-другому выглядит та же процедура, если обмениваемые квартиры находятся в разных субъектах федерации и, следовательно, в разных регистрационных округах.
Мена квартиры, находящейся в Санкт-Петербурге на квартиру в Ленинградской области с учетом требований, установленных вышеназванной Инструкцией, будет сопровождаться рядом дополнительных действий.
Чтобы избежать дополнительных проблем, хотелось бы обратить внимание на целесообразность составления договора мены в двух подлинных экземплярах, так как каждая обменивающаяся сторона должна будет представить его в учреждение юстиции по месту нахождения того объекта, права на который у данной стороны возникают (в Санкт- Петербурге - в ГБР, в Ленинградской области - соответствующее территориальное отделение ЛОРП). Напомню, что по желанию сторон договор мены может быть удостоверен нотариально, причем в данном случае как нотариусом Санкт-Петербурга, так и соответствующим нотариусом Ленинградской области либо совершен в простой письменной форме. Для регистрации договора все его подлинные экземпляры необходимо представить в один из регистрирующих органов по выбору сторон договора. В нашем случае либо в ГБР, либо в соответствующее территориальное отделение ЛОРП. Далее Инструкция предписывает регистрирующим органам совершить определенные действия. В частности, то учреждение юстиции, в которое поступил на регистрацию договор мены, должно направить второму регистрирующему органу запрос о правах на объект, находящийся на его территории, приложив копию договора. Второе учреждение юстиции, получив сообщение о поступившем на регистрацию договоре, должно внести в Единый государственный реестр прав запись о том, что в отношении данного объекта заявлено правопритязание, а также сообщить необходимые сведения о запрашиваемом объекте. Все эти действия, безусловно, направлены на защиту прав, с тем чтобы исключить возможность одновременного совершения нескольких сделок с одним и тем же объектом недвижимости либо сокрытия наличия обременения или ограничения прав собственника обмениваемого объекта недвижимости. Однако направление запроса и ожидание ответа на него - все это может значительно увеличить срок регистрации договора мены, поскольку зависит не только от регистрирующих органов, но и от работы почты, что, безусловно, делает нецелесообразным использование сокращенных сроков регистрации.
После того, как договор зарегистрирован, о чем будет свидетельствовать специальная регистрационная надпись, проставляемая на всех подлинных экземплярах договора, стороны могут смело переходить к следующему этапу - его исполнению: передавать необходимые документы, ключи, деньги, если договором предусмотрена доплата и т. д. Подписав акт приема-передачи недвижимости, если договором это было предусмотрено, каждая из сторон должна зарегистрировать переход права на ту квартиру, которую она получает по договору, обратившись уже в учреждение юстиции по ее местонахождению. Причем основанием для регистрации перехода права будет являться уже зарегистрированный договор мены.
Что же касается Методических рекомендаций, изданных Минюстом, то они направлены, прежде всего, на формирование единой практики применения законодательства, регулирующего процесс регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Здесь хотелось бы обратить внимание на несколько моментов, которые в ряде случаев должны облегчить процедуру тем, кто обращается за регистрацией.
Первый момент связан с этапом приема документов, которые должны представляться в подлинниках и копиях. В Методических рекомендациях установлено, что копии могут быть незаверенными. В этом случае их заверение осуществляется на стадии приема документов путем проставления на них сотрудником учреждения юстиции, ведущем прием, соответствующей надписи, а также его подписи и подписи заявителя. Кроме того, такие документы, как подлинники учредительных документов, документа, подтверждающего факт внесения сведений о юридическом лице в единый государственный реестр юридических лиц, и документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика только предъявляются при подаче документов на регистрацию и сразу же возвращаются заявителю. В соответствии с Методическими рекомендациями наличие даже таких дефектов в документах, как приписки, подчистки, неоговоренные исправления, а также отсутствие прошивки, нумерации и т. д., не могут являться основанием к отказу в приеме документов, поскольку закон не предусматривает отказа в приеме вообще.
В целом Минюст рекомендует учреждениям юстиции шире использовать возможность приостановления регистрации, с тем чтобы заявители могли исправить обнаруженные в ходе проведения экспертизы противоречия, несоответствия и иные недостатки документов, препятствующие проведению государственной регистрации.
Для меня, как сотрудника Ленинградской областной регистрационной палаты, приятно осознавать, что практика работы нашего учреждения юстиции в данном вопросе находится в русле разработанных Министерством юстиции рекомендаций.
