По данным аналитического центра Ассоциации риэлторов Петербурга и консалтингового центра «Петербургская недвижимость» в течение лета на загородном рынке появились 29 новых поселков (для сравнения: в 2009 году в летние месяцы листинги пополнились 35 малоэтажными и коттеджными проектами). В основном новые коттеджные поселки дислоцируются во Всеволожском районе. Здесь за лето было выведено девять проектов. По четыре поселка появилось в Выборгском и Курортном районах, три — в Гатчинском, остальные — в Приозерском, Ломоносовском и других районах Ленобласти.
«Завершенные объекты сегодня можно приобрести лишь в одном поселке — «Вилла Премиум». В пяти проектах предлагаются только участки с подрядом, в остальных — без подряда», — уточняет Ольга Трошева, заместитель генерального директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости».
Примечательно, что на загородном рынке с запозданием на полтора года постепенно стало уменьшаться число новых проектов: у девелоперов наконец-то заканчиваются накупленные во время бума земли. Так, с начала года на рынке появилось около 63 проектов, в то время как за тот же период в 2009 году их было выведено 69, а еще годом ранее — 72. За летние месяцы открылись продажи в поселках: «Альпино», «Рыбицы-1», «Малая Малиновка», «Вревское», Nirvana, «Родник», «Тавра-Коркинское», Kantele, «Уварово», «Морской клуб», «Курортный», «Поместье Кучерово», «Вишневый сад», «Удачное» и др.
Компания Lаnd Aspect начала предварительные продажи в дачном поселке «Крутой берег». Сегодня фирма готова заключать договоры, согласно которым клиенты вносят авансовый платеж. «Сейчас мы готовим пакет документов на землю. Тем не менее уже несколько клиентов, которые желают забронировать наделы есть. Мы, конечно, пойдем им навстречу», — сообщила Мария Алексеева, руководитель отдела маркетинга компании Lаnd Aspect. К сентябрю компания планирует завершить подготовку документации на участки и открыть продажи.
Утром деньги — вечером коттедж
В большинстве новых коттеджных комплексов предлагают наделы без подряда невысокой ценовой категории. Так, недорогие участки можно присмотреть в коттеджных поселках «Вревское» и «Рыбицы-1». Самое демократичное по ценам предложение в дачном поселке «Рыбицы-1». Это весьма крупный поселок, в нем запланировано 246 домовладений. За самый скромный надел просят 440 тыс. руб. (пожалуй, это одна из самых низких цен на рынке организованной застройки). Поселок находится в 55 км от КАД и сравнительно недалеко от города, в Гатчинском районе, на берегу реки Оредеж. К моменту завершения проекта застройщик обещает обеспечить жителей магазином, охраной и обустроить пляж.
Почти вдвое дороже — 750 тыс. руб. за надел — обойдется минимальное предложение в дачном комплексе «Вревское». Он находится недалеко от Скреблова (Лужский район), в 145 км от КАД. Здесь на берегу озера Врево застройщик обустраивает территорию 21 га, на которой запланированы 93 участка. Кроме коммуникаций, здесь также предусмотрена охрана и магазин.
Участки с подрядом сегодня предлагаются весьма редко (еще меньше новых предложений с готовыми строениями). Их, как правило, можно приобрести либо в коттеджных поселках высокой ценовой категории, либо в дешевых проектах.
«Если у девелопера нет собственных средств, он пытается использовать покупателей в качестве инвесторов, потому и предлагает самые дешевые технологии для строительства коттеджей. А за коммуникации, как правило, покупателям приходится доплачивать. Если же у компании есть финансовые ресурсы (собственные, заемные или от крупного инвестора), она берется за организацию дорогого поселения и планирует построить все (или хотя бы первую очередь) самостоятельно, не рассчитывая на скорые вливания от продаж», — делится наблюдениями Ольга Трошева.
Так, весьма недорого можно выбрать участок с домом в новом поселке «Малая Малиновка». Он находится в 35 км от Петербурга по Выборгскому шоссе. Здесь предлагаются 67 участков с подрядом. Минимальный лот стоит 3,4 млн руб: дом 110 кв. м на участке 10 соток. Кроме того, компания готова брать деньги частями, при условии что рассрочка предоставляется на два года, первый взнос составляет 20% от суммы договора. Немного дороже таунхаус в проекте Kantele группы компаний «ЦДС». Этот малоэтажный комплекс был анонсирован застройщиком еще в декабре 2008 года (продажи предполагалось открыть в январе 2009-го). Пятно под застройку находится в 40 км от городских кварталов, в Репине. Комплекс возведут в лесном массиве, недалеко от Финского залива (15 минут пешком). Изначально девелопер предполагал построить здесь кирпичные двухэтажные таунхаусы с гаражом и секциями от 220 до 310 кв. м. Минимальный лот планировалось продавать по 13,1 млн руб. (по 59,5 тыс. руб за квадратный метр). Однако из-за кризиса компания пересмотрела параметры жилья. Теперь в продажу поступили 230 двух- и трехэтажных апартаментов. Застройщик урезал площади домовладений почти вдвое (120–245 кв. м), а вместо гаража теперь обещает построить навесы для автомобиля. Кроме того, девелопер отказался использовать кирпич для строительства, заменив его дешевыми панелями Durisol. Стоимость этого предложения стала в разы ниже докризисной — от 4,5 млн руб. (35 –37,5 тыс. руб. за квадратный метр). Завершить проект компания намерена за полтора года.
Пять звезд для лыжников
Прошлым летом девелоперы почти не выводили поселки с дорогими объектами: из 35 проектов только в четырех или пяти комплексах предлагались домовладения по цене от 15 млн руб. («Бельведер», «Петергоф-сити», «Белое озеро» и др.). Зато в этом году летние поступления включают вдвое больше поселков этой ценовой категории: «Уварово», «Поместье Кучерово», «Курортный», «Морской клуб», Nirvana и др.
За домовладения в поселке Nirvana девелопер запрашивает от 22 млн руб. Поселок находится в Курортном районе Петербурга и рассчитан всего на 14 семей. Площадь участков — от 37 до 136 соток.
Однако среди поселений, предлагающих дорогие объекты, весьма интересны два: «Уварово» и «Поместье Кучерово». В обоих девелоперам удалось разработать весьма необычные концепции. «Жилой парк «Уварово» находится во Всеволожском районе, недалеко от Коркинских озер. Здесь застройщик предполагает возвести 77 трехэтажных особняков в викторианском стиле площадью 413–841 кв. м на весьма скромных наделах — от 16 до 25 соток. Кроме того, компания заявила, что построит на территории поселка спа-комплекс с бассейном, фитнес-залом, а также теннисные корты, обустроит детскую площадку и игровую комнату. Стоимость предложения — 100 тыс. руб. за квадратный метр (от 41,3 до 84,1 млн руб. за дом с участком и коммуникациями).
Несмотря на то что концепция поселения уникальна и поселок находится в весьма удачном месте (почти половину территории комплекса занимает лесопарк), эксперты сомневаются в успешности продаж. Маркетологи полагают, что строить полноценный спа-комплекс в черте поселка и затратно, и нет смысла, потому что состоятельные граждане, как показывает практика, предпочитают посещать модные, а не удобно расположенные центры услуг. Удачной и востребованной альтернативой мог бы стать просто оздоровительный комплекс с массажным кабинетом и тренажерным залом (такие примеры уже есть на загородном рынке). Кроме того, сегодня крайне мало сделок с объектами этой ценовой категории. Впрочем, в истории загородного рынка Петербурга есть пример очень удачных продаж в комплексе с уникальной концепцией, в успех которого на старте почти никто не верил, — проект «Северный Версаль» от компании «Конкорд Менеджмент и Консалтинг», где довольно бойко продавались особняки стоимостью от 73 до 120 млн рублей.
Второй необычный проект — «Поместье Кучерово». Он находится в Приозерском районе, в деревне Кучерово, в 85 км от Петербурга. Здесь предлагается 35 участков площадью от 10 до 50 соток. Из-за того, что покупатель может приобрести и объединить несколько наделов, число домовладений может измениться. Стоимость участков — 300 тыс. руб. за сотку. Проект примечателен тем, что девелопер, ГК «Талер», намерен построить на территории клубный пятизвездный отель на 50–100 номеров со спа-комплексом, бассейном, конюшней и т. д. В компании уверены, что основными клиентами отеля станут лыжники. Инфраструктурой гостиницы смогут пользоваться и жители поселка.
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком»: «У нас было много просмотров в поселке «Гармония», потому что клиенты совмещали дела с отдыхом на Александровском озере, на берегу которого мы оборудовали экологическую пикниковую зону. Наши клиенты не откладывали из-за жары поездки в офис, однако на объемы продаж это никак не повлияло. Радует, что этим летом мы получили большое количество заказов на строительство домов в нашем поселке».
Марина Агеева, директор по развитию компании «Евросиб Девелопмент»: «Несмотря на то что в среднем по рынку продажи шли неплохо, в нашем поселке «Галактика» мы высокой активности не наблюдали. Приехали только те, кто действительно был заинтересован в покупке. Участки бронировали, но в сделки они превратятся, скорее всего, только к осени».
