И загородные резиденции первых лиц государства на Рублево-Успенском шоссе, и вотчина петербургской градоначальницы в Комарове расположены на издавна любимых элитой землях. У Стрельны другая история: память о статусе места отдыха царей и великих князей ни в советские, ни в постсоветские времена не привлекала номенклатурных дачников. И лишь с появлением морской резиденции главы РФ в начале «нулевых» здесь вырос спрос на участки для строительства роскошных домов. Цены на загородную недвижимость по соседству с владениями высших чиновников отражают традиционные для петербуржцев и москвичей предпочтения — разумеется, с поправкой на опять же традиционный ценовой разрыв между загородными рынками Москвы и Петербурга.
В синем свете
Близость к резиденциям высокопоставленных особ несет домовладельцам как определенные преимущества, так и раздражающие неудобства.
Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН, в качестве преимуществ называет престиж и безопасность: «Рядом с такими объектами есть полицейские пункты, всегда много видеокамер и других элементов охранных систем. Также это высокое качество дорог, благоустроенность прилегающих территорий и развитая инфраструктура, да и высокий уровень обслуживания в местах общего пользования».
Престиж в России рассматривается как возможность попасть в закрытый элитарный социум. На загородном рынке, кроме собственно резиденций чиновников, точками притяжения также становятся места, где они катаются на лыжах или владеют недвижимостью члены их семей.
Рублево-Успенское шоссе с отличным покрытием, освещается ночью, оснащено камерами видеонаблюдения. Оно также славится инфраструктурой — там есть все, от магазинов и торговых центров до школ и медицинских центров с вертолетами для доставки в стационар «дорогих» пациентов из Барвихи и Жуковки, Раздоров, «Горок-2» и «Горок-10». Но жители нередко жалуются на завышенную стоимость услуг.
В Комарове для покупателей важен прежде всего фактор природных характеристик, считает Зося Захарова, хотя близость губернаторской дачи также влияет на стоимость земли.
Повышенный уровень безопасности как преимущество рассматривают не везде. Соседи Барака Обамы по Кенвуду, Чикаго, как писала Times, недовольны тем, что по «президентской» South Greenwood Avenue нельзя прогуляться пешком, а для проезда к своему дому приходится предъявлять удостоверение. В России же к спецпропускам привыкли относиться с пониманием.
Соседям высоких чиновников случается приобщиться и к другим радостям: рассказывают, что во времена президентства Ельцина вокруг его карельской резиденции в Шуйской Чупе распыляли с вертолета — и эффективно — средства от комаров. Объект этот, к слову , выставлен на продажу за 285,6 млн руб. По соседству с «Ново-Огаревом» и «Горками-9» есть дома, за которые запросили вдвое больше.
В Комарово с любовью
Резиденция губернатора Петербурга К-15 расположена на пересечении Морской и Курортной улиц в поселке Комарово, в той его части, что между заливом и железной дорогой.
На территории находятся охраняемые памятники — парк с фонтаном, колодцем, ледником, служебным корпусом и жилым домом, построенными в начале XX века. До революции дача принадлежала поставщику двора Его Императорского Величества шоколадному магнату Жоржу Борману, а после войны здесь селились первые лица Ленинграда. Комарово также было выбрано в качестве места для дач судей Коституционного суда РФ (для них построен коттеджный поселок).
Евгений Безлюдный, независимый оценщик, член правления Северо-Западного общества оценщиков, отношение петербуржцев к Комарову сравнивает с давней и непреходящей любовью парижан к Фонтенбло.
По информации «Загородного обозрения», в Комарове в марте на продажу было выставлено всего шесть объектов. Это три дома с участками от 4,1 до 25,5 млн руб. и три свободных участка, в том числе 12 соток за 7,9 млн руб. и 63 сотки за 90 млн руб.
По мнению Зоси Захаровой, тот факт, что в Комарове объем предложения почти на порядок меньше, чем в Стрельне, связан с тем, что бывший Келомякки — давно признанный курорт, излюбленное место отдыха элиты Петербурга. Там давно сформировалась элитная застройка и новое предложение раскупается довольно быстро.
Однако, по данным Андрея Уманского, директора департамента загородной недвижимости АН «Бекар», в Комарове еще есть резерв для нового строительства, в частности, на месте бывших госдач, находившихся в вединии ГУП «Пригородное». Эти объекты город продавал на аукционах Фонда имущества, они уходили по цене 450–750 тыс. руб. за сотку.
Стоимость участков в курортной части, где и расположена резиденция петербургского губернатора, от 1,2 до 1,5 млн руб. за сотку. За железной дорогой цена сотки ниже: от 500 до 900 тыс. руб. Самое дорогое предложение земли в Комарове, по данным Зоси Захаровой, 2 млн руб. за сотку.
Стрельна и другие
Для сравнения, в Стрельне, по соседству с Константиновским дворцом на продажу выставлено 25 объектов. Половина из них — участки без домов. Самый дорогой надел предлагают по цене 940 тыс. руб. за сотку. Самый дорогой дом — 46 млн руб.: 300 кв. м на участке 32 сотки в коттеджном поселке «Михайловское».
Андрей Уманский подсчитал, что большинство наделов в Стрельне попадает в диапазон от 120 до 300 тыс. руб. за сотку. «В настоящее время участок 30 соток напротив Константиновского дворца предлагается за 16 млн руб. А ближе к заливу такой же надел будет стоить уже 20–25 млн руб.», — говорит специалист АН «Бекар». Аналогичные данные приводят и в АРИН, поясняя, что цена земли повышается по мере приближения к заливу.
По словам Андрея Уманского, максимальное посткризисное ценовое предложение в Комарове было 200 млн руб. за дом 1000 кв. м. А вот в Стрельне он не припомнит объектов дороже 46 миллионов.
Те, кому нравится говорить о главе правительства как о соседе по даче в Ленобласти, могут обойтись и меньшими затратами. В непосредственной близости к принадлежащей семье Путиных даче в дачном кооперативе «Озеро», что в деревне Соловьевка, на Комсомольском озере, объектов в продаже нет. Но в относительной близости — в деревнях и поселках на берегах этого же водоема — предлагаются участки примерно в одной цене: 100 тыс. руб. за сотку.
Андрей Уманский полагает, что в деревнях Портовое и Соловьевка цена участков на первой береговой линии озер определяется по согласованию и составляет примерно от 300 до 500 тыс. руб. за сотку.
«Танцуй, Рублевка...»
Рублевское предложение несравнимо представительнее: в марте на продажу было выставлено 210 загородных объектов вокруг «Горок-9» и еще 120 — неподалеку от «Ново-Огарева» (данные компании «РДН. Загородная недвижимость» и портала ГдеЭтотДом.ру).
«Ново-Огарево», где живет второй президент РФ, а ныне премьер-министр Владимир Путин, находится между поселками Усово и Колчуга (8–10-й км Рублево-Успенского шоссе). После новоселья в 2000 году усадьба была перестроена — в ней появились спортзал, бассейн, дом для приемов, храм, конюшня, вертолетная площадка и пр.
«Горки-9» — самая большая резиденция главы Российской Федерации. Перед переездом туда в 2008 году Дмитрия Медведева с семьей на территории была оборудована вертолетная площадка.
По средним и максимальным ценам на землю окрестности «Ново-Огарева» обошли и «Горки-9», и Комарово, не говоря уже о Стрельне. Но самый дорогой из всей выборки объект продается рядом с «Горками-9» — это дом 1600 кв. м на участке 86 соток за 717 млн руб.
Вторую позицию по дороговизне заняло Комарово (в среднем 1,13 млн руб. за сотку), обойдя земли, расположенные вокруг президентских «Горок-9» (сотка — 1,03 млн руб.).
В мартовском рейтинге минимальных цен объектов по соседству с чиновничьим домом лидирует Стрельна. Самое демократичное предложение в окрестностях Константиновского дворца, выставленное в мартовской фотовитрине «Загородного обозрения» — всего 1,8 млн руб. за участок 10 соток в садоводстве «Нижняя колония».
В Комарове самое скромное предложение марта — 6,7 млн руб. за четверть дома (50 кв. м) с участком 6,5 сотки, что на ул. Северной.
Близ подмосковных «Горок-9» есть предложение еще дешевле: 4,8 млн руб. за участок 6 соток. Рядом с «Ново-Огаревом» нет объектов дешевле 17,2 млн руб.
В принципе, в сравниваемые территории можно было бы включить и Каменный остров, где находятся государственная гостевая резиденция (К-4) и резиденция петербургского губернатора: хотя это центр Петербурга, исторически зона сложилась как рекреационная. Если не брать в расчет квартиры и нежилые помещения, то в продаже один объект (частное лицо пытается его продать через Российский аукционный дом с осени 2010 года) — надел 23 сотки за 279 млн руб., то есть 12 млн руб. за сотку — вчетверо дороже максимума окрест «Ново-Огарева».
