Светлана Невелева, советник руководителя группы компаний «Стинком»:
Приходилось слышать от профессионалов, что благодаря автомобилизации петербуржцы активнее осваивают загород. На мой взгляд, тезис спорный: из-за скопления автомобилей на выездах из города многие отказываются от загородной жизни. Я вижу другую тенденцию: петербуржцы возвращаются к традиционной форме использования загородного дома — как второго дома, дачи, места для отдыха или сезонного проживания.
Если вы планируете жить за городом постоянно, я советую, прежде чем переезжать, снять жилье в аренду и примериться к новой жизни: поездить туда каждый день, оценить дорогу, время в пути, пение птиц за окнами.
Разница между домами для постоянного и сезонного проживания в удаленности от города. Но не только. Философия дома, где мы живем, — это обилие хозпомещений, шкафов, личное пространство для каждого члена семьи. На даче же нам необходима просторная гостиная с камином в центре, большие террасы с шезлонгами — то, что называется формулой отдыха.
Каждой формуле соответствуют свои материалы. В Финляндии, например, коттеджи для отдыха строятся из дерева, с большими окнами и прямо на берегу — с переходящими в пирс террасами. У нас в поселке «Гармония» (из 296 участков продано примерно две трети) управляющая компания установила платеж в размере 4 тыс. руб. в месяц. Это плата за охрану, содержание социальной инфраструктуры и обслуживание инженерных сетей в поселке (сети сдаются в этом году). В другом поселке на 19 домовладений мы уложились в 8 тыс. руб. вне зависимости от сезона.
Конечно, всегда есть варианты для людей, не желающих жить коллективно, — остров, например. По стоимости обслуживания в сравнении с городской квартирой, конечно, загородный образ жизни обходится дороже — это другой уровень комфорта.
Но девелоперы приобрели определенный опыт и продумывают многие детали, о которых потребитель зачастую даже не подозревает. Чтобы их оценить, надо приехать в заселенные поселки, куда посторонним доступ закрыт. Там красивые фасады, ухоженные участки, дорожки и площадки, там тихо и безопасно.
Да, затраты на подведение газа к бывшему картофельному полю большие, но именно благодаря таким затратам обеспечены комфорт и тишина.
Татьяна Колтырева, руководитель отдела рекламы и PR компании «Олимп-2000»:
«Олимп-2000» работает в сегменте недвижимости довольно высокой ценовой категории и обеспечивает определенный уровень комфорта в своих поселках — как в тех, что расположены близко к городу, так и в дальних. Никаких препятствий
постоянному проживанию в наших объектах нет: работают сети, расчищаются дороги к поселкам и внутриквартальные проезды. Судя по многолюдью на масленичных гуляньях в поселке «Репинская усадьба» (мы приглашали на праздник и жителей других наших поселков — «Балтийского», «Сестроречья»), большинство собственников если не живут за городом постоянно, то круглый год приезжают каждые выходные.
Для оптимизации затрат на содержание загородного дома нужно прежде всего выбрать проект по своему достатку, поскольку дальше вы будете иметь дело с определенным уровнем услуг и оплаты.
На этапе продаж управление вынужден брать на себя девелопер поселка. Затем независимо от статуса земли (сельхозназначение или ИЖС) собственникам необходимо объединиться (в ДНП, СНТ или другое товарищество). И от имени этого объединения (чаще всего ДНП) нанимается штат сотрудников для управления общим имуществом поселка.
Общее имущество — это проезды, административное здание, инженерия (системы водо- и электроснабжения, канализации, очистные сооружения, газопровод), спортивные и детские площадки. В «Репинской усадьбе», например, есть парк, и его надо содержать. Московские девелоперы делают искусственные озера, строят спа-комплексы, гостиницы для гостей — это все становится обременением. У нас в регионе такого нет. Но даже в поселке экономкласса обязательно есть электроснабжение и водоснабжение, ограждение по периметру и гравиевый проезд. На их содержание необходимо от 3 тыс. руб. в месяц с каждого собственника.
Управляющая компания или правление ДНП не реже раза в год должны отчитываться о расходах. Если вас что-то не устраивает, вы имеете право создать ревизионную комиссию, проверить бухгалтерию и все счета.
Покупая участок или дом в поселке, вы берете на себя обязательства по содержанию общего имущества, поэтому читайте договор с застройщиком внимательно — выясните, что входит в стоимость покупки, и надо ли вам это. Возможно, для вас оптимальным решением будет домик в деревне.
Алексей Веселов, исполнительный директор Ломоносовского отделения «Русского фонда недвижимости»:
Жители коттеджных поселков в черте населенных пунктов находятся в более выигрышном положении по набору услуг в сравнении с живущими в поселках, расположенных на сельхозземлях. Управляющие компании, например, могут заключать договоры на уборку территории с муниципальными образованиями. Я считаю, за городом вопрос со снегом решается гораздо быстрее, чем в Петербурге. По крайней мере, будет решаться быстрее в ближайшее время.
По стоимости услуг могу привести пример: в коттеджном поселке высокого класса на 74 домовладения (это первая очередь комплекса «Петергоф-Сити») уборка, уход за озелененной общей территорией, обслуживание коммуникаций и охрана составляют 10 тыс. руб. на коттедж.
Чтобы самостоятельно пробурить скважину или колодец, необходимо 100–300 тыс. руб. Коллективное бурение (даже на 3–4 дома) обойдется дешевле. Соответственно, и содержать инженерию сообща дешевле. Кроме того, стоимость коммунальных услуг зависит от используемого топлива. Если подведен магистральный газ, отопление коттеджа 200 кв. м будет стоить 1,8 тыс. руб. в месяц. В случае дизтоплива примерно втрое дороже сам котел, выше и затраты на топливо. Электрокотел дешевле, но за электроэнергию придется платить около 7 тыс. руб. в месяц.
Минимальные расходы на содержание коттеджа, построенного на землях населенного пункта, — тогда есть возможность подключения городских коммуникаций. Обратите внимание на соседей: готовы ли они участвовать наравне с вами в развитии поселения.
В комплексе «Петергоф-Сити» (расположен рядом с Петро-
дворцом, недалеко от съезда с кольцевой дороги у деревни Низино) коммунальные платежи составляют 5,3 тыс. руб.
в месяц. Эта сумма немногим больше стоимости услуг в городской квартире благодаря подведению магистрального газопровода.
За консультацией по стоимости содержания дома я советую обращаться к специалистам, в агентства недвижимости, которые занимаются загородной недвижимостью и разбираются в коттеджных поселках, — они проконсультируют бесплатно.
Ирина Галицкая, коммерческий директор компании Greenside:
Наша компания «Гринсайд» занимается строительством деревянных домов, но у нас есть свой девелоперский проект небольшой поселок на 28 домовладений на озере Красавица. До определенного момента ежемесячная плата за эксплуатацию коттеджа составляла 10 тыс. руб. Но в этом году мы были вынуждены поднять стоимость до 14 тыс. руб. Я говорю о поселке бизнес-класса для круглогодичного отдыха и проживания, где цена домовладения от 12 млн руб. Но, я думаю, в большом поселке эксплуатационные расходы будут ниже.
Могу привести пример, когда в поселке на 23 домовладения собственники платят 30 тыс. руб. в месяц на один коттедж. Но там есть теннисные корты, бассейн.
Минимальная стоимость услуг в коттеджном поселке — 5 тыс. руб. в месяц. Коммунальные услуги оплачиваются по счетчику, а «общие» рассчитываются или на сотку земли, или поровну на каждое домовладение.
Когда мы начинали свой первый проект, нам было сложно предположить, какова будет стоимость обслуживания дома. Сейчас такие цифры есть, готова поделиться этой информацией. Расходы на содержание загородного дома складываются из коммунальных платежей и общих — на охрану, очистку снега, освещение общих территорий, озеленение и вывоз мусора, обслуживание общих сетей и пр. Причем мы можем и назвать стоимость общих услуг (очистки и освещения дорог, охраны и пр.), и помочь будущему собственнику рассчитать стоимость коммунальных услуг для дома в зависимости от выбранного варианта отопления. Например, если в поселке предлагается водопровод и 10 кВт электроэнергии, у домовладельца есть выбор: электрическое отопление (это для дома площадью 200 кв. м как минимум 7 тыс. руб. в месяц, не считая стоимости горячего водоснабжения) или вариант закопать емкость под дизельное топливо или сжиженный газ, которые будут привозить (оборудование для хранения дизтоплива значительно дешевле). Заправка раз в год газовой емкости объемом 200 м3 стоит примерно 70 тыс. руб. — получается дешевле электроотопления. При магистральным газе выходит еще дешевле, но не так много поселков, где проведен газопровод.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
Для постоянного проживания за городом обычно рассматривают коттедж или участок не дальше 50–60 км от КАД. Но сегодняшний покупатель понимает, что его комфорт зависит не столько от расстояния, отделяющего поселок от городской черты, сколько от состояния и загруженности дорог. Наиболее удобными считаются трассы «Кола» и «Скандинавия», сложнее обстановка на Московском, Киевском и Таллинском шоссе. После серьезной реконструкции значительно улучшилась ситуация на Приозерском шоссе, а новая дорога на Матоксу (продолжение Пискаревского пр.) улучшила сообщение для жителей Токсовского нап-
равления.
Сегодня около 40% загородных объектов на рынке предназначено для постоянного проживания. Но предложений, гарантирующих по-настоящему комфортную жизнь в загородном поселке, гораздо меньше. Наш первый проект загородного строительства — коттеджный поселок «Небо» во Всеволожском районе Ленобласти изначально ориентирован на постоянное проживание, и прежде всего мы занимаемся устройством всех инженерных коммуникаций, обеспечивающих комфорт городского уровня, а также качественных внутриквартальных дорог.
Второй очень важный момент — инфраструктура комплекса. Конечно, она будет существенно шире, чем в дачных поселках.
Основная часть коммунальных расходов приходится на отопление. Поэтому я бы не советовал рассматривать для постоянного проживания дома и участки без газоснабжения или возможности проведения газа.
Стоимость общих услуг, таких как охрана, уборка территории, освещение, обслуживание инженерных систем, может составлять в поселках экономкласса от 4–5 тыс. руб., бизнес-класса — от 10 тыс. руб. Обслуживание коттеджного поселка — особый вид бизнеса, задача которого не получение максимальной прибыли, а обеспечение комфортного проживания. Как и на наших городских объектах, в коттеджном поселке «Небо» будет конкурс управляющих компаний и выбор в пользу той эксплуатирующей организации, которая предложит оптимальное соотношение уровня предоставляемых услуг и их стоимости.
