Так, в мае на 75 проектов, участвующих в информобмене, было подписано 103 договора купли-продажи на сумму 257 млн руб. Для сравнения: в апреле было заключено 104 договора на сумму 280 млн руб., в марте — 104 договора на сумму 263 млн руб. (рис. 1).
Динамика весьма неожиданная: по опыту прошлых лет, с приходом весны число сделок, как правило, растет, разве что в мае может наблюдаться локальный провал из-за обилия праздников. Однако в этом году покупательская активность остается неизменной с февраля.
Экономные покупатели
Симптоматично, что за весенний сезон девелоперы в среднем заработали лишь немногим больше, чем за зимние месяцы: по сумме за март, апрель и май застройщики выручили в среднем 10,9 млн на каждый малоэтажный комплекс, тогда как за предыдущий сезон этот показатель составил 9,6 млн.
В мае особенно много сделок пришлось на участки: согласно данным информобмена, было подписано 85 таких договоров (или 82% от общего количества). После открытия третьей очереди продаж вернул себе лидерские позиции малоэтажный комплекс «Охтинский парк». Последние месяцы здесь фиксировалось относительно немного сделок — покупатели выбирали остатки, в мае застройщик подписал 14 договоров. Правда, по сравнению с прошлыми месяцами средние цены проданных лотов снизились: в новой очереди предлагаются более скромные по площади наделы.
Очень плохо в мае продавались коттеджи (удалось реализовать семь лотов) и таунхаусы (продано 11 лотов, включая дуплексы). Особенно заметно снижение числа проданных построек по сравнению с апрелем, когда покупателей нашли 14 коттеджей и 22 таунхауса.
Доля инженерно неподготовленных земель последние месяцы остается стабильной в общей структуре продаж. На эти объекты приходится примерно треть сделок.
Средняя цена договора в мае составила всего 2,5 млн руб. — это самый низкий показатель за последние полтора года: суммы сделок продолжают сокращаться, хотя количество сделок существенно возросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Граждане все охотнее берут самые дешевые земли без инженерной подготовки, тогда как число сделок с более дорогими объектами уменьшается.
Так, за май 2011 года на 75 коттеджных поселков, вмещающих суммарно более 8000 домовладений, было продано лишь два лота дороже 10 млн руб.: один коттедж и один таунхаус в Курортном районе (надо отметить, что в проекте по информационному обмену не участвуют проекты верхнего ценового сегмента). Год назад в этом ценовом диапазоне договоры подписывались куда чаще. Сегодня же основная часть сделок с коттеджами проходит в диапазоне 2,5–6 млн руб., за таунхаусы готовы платить до 3 млн руб.
Эксперты полагают, что столь низкие цены на предлагаемые лоты — явление временное. «Сейчас на рынке появилось много проектов экономкласса, некоторые с сильно заниженными ценами. Цены на эти объекты неизбежно поползут вверх», — уверена Евгения Стрельцова, директор по развитию УК «Старт Девелопмент».
«Рынок будет восстанавливать свои позиции, объемы и системы работы. Уйдут демпинги, суперакции, истерия, пойдет плановая торговля на уровне продаж 2005–2006 годов», — полагает Светлана Невелева, советник руководителя ГК «Стинком».
Однако этот оптимизм разделяют не все эксперты. Немало тех, кто уверен, что предпосылок для быстрого развития загородного рынка нет. Количество новых проектов растет быстрее покупательской способности населения. Снижение средней суммы договора, в частности, свидетельствует: клиенты сегодня ищут наиболее бюджетные предложения, именно поэтому застройщики и изыскивают способы удешевить предлагаемый товар. Впрочем, некоторые эксперты усматривают в снижении цен и положительные моменты. «Наконец-то намечается общая тенденция значительного сокращения стоимости участков под самостоятельную застройку. Это позволит покупателям не бояться низких цен на землю», — уверен Евгений Айтжанов, генеральный директор АТС «Малиновка». В связи с этим в компании ждут определенного оживления продаж этим летом.
Новинки сезона
По приблизительным оценкам, за весенние месяцы 2011 года на загородном рынке было реализовано 800–900 домовладений в рамках коттеджных поселков. За это же время предложение пополнилось 25 новыми проектами, плюс в пяти проектах открылись продажи новых очередей. В сумме это дало прибавку 3200 домовладений: примерно в четыре раза больше, чем успел поглотить за это время спрос.
Из последних новинок можно выделить проект «Нотебург», рассчитанный на 250 домовладений. Из-за большого размера застройщик называет свой комплекс городком. Проект заявлялся еще несколько лет назад, но вышел в продажу лишь в мае 2011 года. Заявки у девелопера весьма амбициозные: некоторые особняки в «Нотебурге» именуются не иначе как дворцами (их площадь доходит до 800 кв. м), а стиль будущего поселения продавец назвал «эклектикой с элементами неоготики».
На территории предполагается оборудовать яхт-клуб, теннисные корты, крытый каток, велосипедные дорожки, обширную торговую зону, зеленый парк (7 га) и многое другое. Проект спланирован с явно докризисным размахом.
В поселке под названием «Особый статус» (на Медном озере) предполагается строить дома бизнес-класса из клееного бруса. Самые скромные предложения — 150-метровые коттеджи всего по 9,9 млн руб. Более крупногабаритные строения будут соразмерно дороже.
В загородном комплексе Green Hill (в черте населенного пункта Старая Пустошь, в 10 км от города) застройщик предлагает участки с подрядом (по 120 тыс. руб./сотка).
Также в мае выведены новые очереди в проектах «Новое Минулово», «Охтинский парк», «Мариинская усадьба», «Новая Дубровка», «Румболовское предместье», «Ландыши».
Марина Селиванова, руководитель департамента продаж компании «БТК девелопмент»: «На данный момент спрос и предложение сбалансированы. Интерес к загородным объектам стабилен. Летом мы ожидаем сезонный рост активности покупателей. Хотя в этом году он, скорее всего, будет не так сильно выражен, как несколько лет назад.
Сегодня большую часть проектов, которые выводятся на рынок, составляют коттеджные поселки экономкласса, пополняется предложение и в элитном сегменте. Тогда как новых проектов, ориентированных на бизнес-класс, в Санкт-Петербурге и Ленобласти практически нет. В среднесрочной перспективе можно ожидать повышенный спрос на проекты этой ценовой категории.
Концепции объектов становятся более продуманными, приводятся в соответствии с запросами покупателей. Клиенту сегодня интересен хороший вид — желательно на воду, обеспечение инженерными сетями, охраняемая территория, развитая инфраструктура района, удобная транспортная доступность. Подобные объекты востребованы в первую очередь на севере — в Курортном районе Санкт-Петербурга и Выборгском районе Ленобласти».
Ольга Мельникова начальник отдела продаж компании «Эко Лэнд»: «В этом году мы очень хорошо отработали майские праздники. Затишья не было, напротив, раздавалось много звонков, назначались просмотры. Естественно, такая активность клиентов превращалась в продажи. Рынок наконец зашевелился, клиенты поехали выбирать, прицениваться к объектам недвижимости. Чтобы стимулировать покупателей быстрее принимать решение о приобретении, мы решили ввести беспроцентные рассрочки на наши объекты. Думаем, это поможет нам увеличить объемы продаж этим летом по сравнению с прошлым годом».
Примечание
Справка
Проект по обмену информацией о реальных сделках стартовал в начале 2009 года при поддержке нескольких ведущих загородных застройщиков. В настоящее время к нему присоединились 39 компаний, реализующих 75 проектов, вмещающих более 8000 домовладений: участков, коттеджей, таунхаусов. Среди участников информационного обмена есть девелоперы с многолетним опытом работы на загородном рынке, компании-новички, а также частные лица, реализующие собственные девелоперские проекты. В статистике информационного обмена участки с подрядом рассматриваются как дома на нулевой стадии готовности — в этом случае по договору клиент отдает деньги не только за землю, но и за будущее строение. Под нарезкой понимаются участки без инженерной подготовки.
Компании — участники информобмена: SH Realty, «НЖК-СПб», ГК «Стинком», «Родекс Северо-Запад», «Евросиб-Девелопмент», ИСГ «Норманн», Village Consulting, «ПулЭкспресс Групп», Greenside, ГК проекта «Кивеннапа», «Ландскрона девелопмент», «Невская домостроительная компания», «БТК-девелопмент», «Би Хай Инвест», «Вилла плюс», «Старт-Девелопмент», «ЭкоЛенд», «Светлострой», «Тимбер Продукт», Land Aspect, «Особняк», «Гарант-девелопмент», «Невская строительная компания», УК «Монолит-Недвижимость», «ДомФинланд», УК «Новая дача», «Изумрудная долина», «Петербургское агентство недвижимости», «1-я академия недвижимости», АТС «Малиновка», «Фаэтон Девелопмент Групп», Goodland, «Евростиль», «ПетроЗемПроект», УК «Северная недвижимость», «Русь НТ».
