Ближнее к Петербургу южное побережье залива относятся к Петродворцовому и Ломоносовскому районам.
Малоэтажное жилье в этих районах, если верить официальной статистике, в среднем не особенно просторно: индивидуальные дома — 53–60 кв. м, в сельской местности домов, в которых четыре комнаты и более, всего 6%. Каменных и кирпичных домов немного, зато по доле деревянной застройки Ломоносовский район, например, занимает третье место после Гатчинского и Всеволожского.
В предложении объектов на продажу около половины составляют земельные участки, их основная масса попадает в диапазон от 40 до 70 тыс. руб. за сотку. Значительно больший разброс по ценам и качеству предложения в сегменте частных домов: небольшой домик можно купить по цене пригородной «однушки», а приличный деревянный или каркасный дом стоит уже не меньше 2–3 млн, каменный же дом может обойтись и в 4–5 млн руб. и дороже. Цена зависит не только от места расположения, площади, года постройки объекта, его эксплуатационного состояния и наличия дополнительных сооружений на участке — большое значение имеет близость к городу. Чем ближе к Петербургу, тем больше запрашивает хозяин за свою собственность. Правда, покупателей находят в основном дома класса «эконом». Впрочем, отмечают риэлторы, в последнее время резко повысился интерес к земельным участкам для индивидуального жилищного строи-
тельства, особенно там, где есть возможность подключения к городским коммуникациям: канализации, водопроводу, газопроводу, телефонной линии. Цена такого участка 12 соток может составлять 1,5–2 млн руб.
Рядом с Туутари-парком
К тому же южное направление не отличается сформировавшимися кластерами социально однородной застройки, рядом с которой можно начинать строить объекты премиум-класса. Правда, локальное развитие некоторых территорий осуществляется за счет строительства коттеджных поселков: например, в Виллози, Аропаккузи, Ретселя, Иннолове, где строятся поселки средней руки. Вполне возможно образование определенного «ядра» домов высокого класса вокруг Константиновского дворца, но и здесь, считают эксперты, есть серьезная проблема — периодически закрывающаяся правительственная трасса, создающая транспортные коллапсы на въездах в город. Но подавляющее большинство коттеджей на южном берегу можно отнести максимум к классу «бизнес»; «элитные» покупатели не стремятся приобретать жилье в этом направлении.
Риэлторы отмечают, что цены при этом довольно сильно завышены — земля ИЖС в Петергофе, например, предлагается по 600 тыс. руб. за сотку, в том время как реально продать участки можно не дороже 450 тыс. руб. Коттеджи выставляются по 15–18 млн, но желающих купить приходится искать долго.
Ближняя дача. Садоводства шаговой доступности
Наиболее востребованы в южном направлении, как и везде, недорогие садоводства. В первую очередь — садоводства в окрестностях поселка Ропша. Особую прелесть Ропше придает садово-парковый комплекс с системой прудов, о реконструкции которого речь идет давно. Пока руки у инвесторов до комплекса не дошли, территория парка открыта для «диких» прогулок. Большие массивы садоводств сосредоточены также на подъездах к Ропше — в районе Красного Села, Кипени, Яльгелева. Стоимость садовых участков здесь начинается от 25 тыс. руб. за сотку.
Есть и другие интересные места — для покупателей со средним достатком привлекательны садоводства в районе Стрельны (Нижняя Колония) с участками по 10 соток. У поселка Низино уникальное по расположению и природным ресурсам садоводство «Возрождение». Постоянно пользуются спросом садоводческие массивы с 5-го по 12-й км Гостилицкого шоссе, а также в непосредственной близости от поселка Гостилицы. Там, в отличие от несколько однообразного открытого ландшафта на ближних подступах к Петербургу, уже есть красивые леса. Не падает спрос на дачи в садоводческом массиве около платформы «Дубочки», в окрестностях Большой Ижоры — в первую очередь за счет близости Финского залива. Цены в этих более престижных садоводствах колеблются от 800 тыс. до 2 млн руб. за домовладение, в зависимости от качества и года постройки дома. Свободный надел 5–6 соток предлагают за 400–500 тыс. руб.
Слово экспертам
Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
В минувшие два года южное направление развивалось — в Ломоносовском районе число коттеджных поселков выросло с 11 до 22 (по сравнению с началом 2010 года). Появляются новые проекты в удаленных районах Ленинградской области, например Кингисеппском. Правда, в Петродворцовом районе пока заметная часть предложений приходится на «полуорганизованную» застройку — группы коттеджей без общего ограждения, охраны, эксплуатирующей компании.
Дальняя дача. Песок и сосны, но не Комарово
Есть в районе и места на любителя: они не слишком известны широкому кругу покупателей, но пользуются спросом у знатоков. Это территории в 70–90 км от Петербурга, вокруг станции Калище, в окрестностях Соснового Бора: Шепелево, Черная Лахта, Кандикюля, Систо-Палкино и пр. Здесь начинается выход к большой воде», кроме того, сохранились сосновые боры и не слишком обжитые туристами озера — с чистой водой и безлюдными пляжами. Земельные участки в этих населенных пунктах продаются от 80 до 150 тыс. руб. за сотку. Дом можно купить за 2–3 млн руб. Примерно такие же цены в Лебяжьем. Отдельной любовью пользуются дома по соседству с Кургальским заказником, в предложении представлены в основном новые коттеджи по вполне гуманной цене 5–6 млн руб.
А в радиусе 3–5 км от этих населенных пунктов расположены несколько старых садоводств с развитой инфраструктурой — электричество, вода, в приличном состоянии сеть дорог и магазины, работающие с весны до осени. Благодаря относительно новой застройке дачи в этих садоводствах преимущественно новые. Цены на земельные участки от 6 до 10 соток варьируют от 300 до 750 тыс. руб. соответственно. На участки с готовыми дачными домами — от 900 тыс. до 2 млн руб. в зависимости от размера надела и материала стен.
На более значительном удалении простирается terra incognita Кингисеппского района, риэлторы берутся там за сделки крайне неохотно, общее предложение в листингах составляет 10–12 объектов. Стоимость домов здесь составляет 1–1,5 млн руб. (хотя можно найти и старый сруб за 150–200 тыс. руб.!), участков — около 35–40 тыс. руб. за сотку. Это предложение для тех, кто любит охоту и рыбалку и кого не смущает удаленность от Петербурга 100–120 км.
Слово экспертам
Елизавета Конвей, руководитель направления элитной жилой недвижи-мости КОМПАНИИ Knight Frank St. Petersburg:
В настоящий момент сегмент элитной жилой недвижимости на южном побережье Финского залива еще не сформирован, и, с моей точки зрения, сформируется он не скоро. Наличия объектов культурного наследия (музеев, парков и др.) недостаточно, для того чтобы привлечь сюда нашего клиента. Дорожная инфраструктура находится в неудовлетворительном состоянии, объективно не хватает развлекательных учреждений (ресторанов, конных клубов, гольф-полей, спа-центров и пр.), отсутствуют образовательные и медицинские учреждения должного уровня.
Скорее можно говорить о застройке, расположенной рядом с Павловском и Пушкиным, которая благодаря уже сложившейся инфраструктуре этих населенных пунктов привлекает часть покупателей. Что касается линии залива (район Петродворца, Ломоносова и др.), то перспективы развития сегмента дорогого жилья в этом направлении совсем не близкие.
