И около 70% таких проектов сосредоточено во Всеволожском районе — застройщики продолжают по максимуму использовать возможности этого направления. Поэтому выбор поселка в этом районе — задача не из легких: у каждого свои преимущества.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН: По нашим оценкам, более 50% всех реализуемых коттеджных поселков расположены в зоне для постоянного проживания (около получаса езды от черты города). Наиболее активно застраиваемые районы — Всеволожский, Выборгский и Ломоносовский. На продажу выставлено около 5 тыс. домовладений, до которых не больше 30 мин езды от городской черты.
Около половины поселков в зоне для постоянного проживания расположены на землях ИЖС, в более удаленных локациях доля таких поселков примерно 30%. Также существует зависимость типа предлагаемых домовладений от удаленности от города. Так, в зоне 30 мин езды от города предлагаются преимущественно готовые коттеджи или участки с подрядом, а в зоне для дачного строительства подавляющее большинство предложения — участки без подряда.
Многофакторный выбор
Большинство предложений коттеджных поселков Всеволожского района относится к бизнес-классу. Цена земли в районе — от 166 до 297 тыс. руб. за сотку, стоимость домовладений начинается от 5 млн (верхняя планка — около 30 млн руб.). Эксперты неохотно берутся классифицировать объекты как «пригодные» или «непригодные» для постоянного проживания, хотя некоторые основные признаки все-таки можно определить. Например, статус «ПМЖ» получают, как правило, поселки, расположенные на землях ИЖС, удаленность от города не должна превышать 30 км — исключения могут быть только при условии беспроблемной транспортной доступности (не более 1,5 ч езды от города). Есть требования к площади дома и участка: коттедж для постоянного проживания 200–300 кв. м, а участок — 12–25 соток. Дома должны быть возведены по индивидуальным проектам, из кирпича и качественного газобетона, реже из дерева (клееного бруса, оцилиндрованного бревна финского производства). Коммуникации — желательно центральные, полностью или частично; необходимо наличие собственной службы эксплуатации. Инфраструктура на территории поселка предпочтительна, но не обязательна, если рядом крупный населенный пункт. Впрочем, девелоперы чаще всего сулят покупателям инфраструктурные блага — обычно это «джентельменский набор», состоящий из детского садика и магазина.
Например, коттеджный поселок «Вишневый сад», расположенный в 14 км от Санкт-Петербурга, в долине реки Лубьи, мог бы обойтись без собственной инфраструктуры, так как находится в черте Всеволожска (район «Мельничный Ручей»), да еще и рядом с парком «Державинский». Однако в планах девелопера включить в состав поселка детский садик, посадить вишневый сад и перекинуть через Лубью мост к парку. К продаже в поселке предлагаются как земельные участки от 10 соток, так и готовые дома. Стоимость дома с участком — от 8,5 млн руб.
Новый проект ИСК «Константа» — «Парк-Виль», строящийся в поселке Щеглово (16 км от города), также обещает покупателям магазин, аптеку, детский сад на 100 мест и другие бытовые удобства. Территория 4,5 га поделена на 37 участков, которые будут застраиваться домами в «английском стиле». Минимальная стоимость домовладения — 6,6 млн руб.
Клубный поселок «Колтуши» тоже расположен в непосредственной близости от крупного населенного пункта — участок под застройку «под боком» у Колтушей. Это закрытый поселок клубного типа, всего предусмотрено 55 домовладений, то есть продажа осуществляется только «комплектом»: земля плюс дом из газобетона плюс коммуникации. Стоимость на этапе строительства до 1 марта 9 900 000 руб. В поселке проведено межевание, начаты строительные работы.
Слово экспертам
Ольга Трошева, «Петербургская Недвижимость»:
Мы подразделяем коттеджные поселки на три группы. Первая — поселки для постоянного проживания. Разрешенное использование земли — обязательно ИЖС, удаленность — 30–40 км от города. Коммуникации центральные, полностью или частично. К этой же категории относятся многофункциональные и смешанные комплексы. Вторая группа — поселки для условно-постоянного проживания, расположение в радиусе до 30–40 км от города, но при этом со статусом ДНП. Наконец, поселки для сезонного проживания — дальше 40 км от города. Земля может иметь статус как ДНП, так и ИЖС (реже). Коммуникации, как правило, локальные.
А вот элитные домовладения общим закономерностям не подчиняются: самые дорогие дома как раз относятся к «условно-постоянным».
Большие планы — большая ответственность
По данным «Петербургской недвижимости», во Всеволожском районе также сосредоточена и большая часть масштабных проектов с комплексной застройкой и предложением разных типов жилья (квартир, таунхаусов, коттеджей). Осваи-
вать масштабные территории предпочитают застройщики, имеющие серьезный финансовый ресурс. Ведь при таком типе застройки необходимо формирование полноценной инфраструктуры, возведение коттеджей в едином архитектурном стиле, соблюдение заявленных сроков сдачи. На первый план выходит наличие концепции — во избежание непродуманной хаотичной застройки.
В комплексе «Новая Дубровка», где на территории 52 га строятся 273 дома, пришлось выделить несколько зон «классности». Участки на первой линии от воды (территория застройки примыкает к Неве) имеют статус «бизнес плюс», коттеджи будут возведены из клееного бруса, средняя площадь 330 кв. м. Участки, расположенные на второй и третьей линиях от Невы, имеют статус «бизнес»: 14–16 соток. Коттеджи по 220 кв. м будут построены из газобетона, с улучшенной отделкой. Остальная территория будет застроена «экономными» домами — панельно-каркасными, площадью 140 кв. м, на участках 8–12 соток. Стоимость домов класса «бизнес» — 19 млн руб., «экономные» варианты — от 7,5 млн руб. На территории планируются гостиничный комплекс с панорамным рестораном с видом на Неву, аптека, магазин, детский сад. На сегодняшний день закончено строительство первой очереди, идет подключение сетей.
Площадь малоэтажного жилого комплекса «Небо» скромнее — 15 га. Но зато на этой территории планируется возвести не только 59 индивидуальных домов, но и таунхаусы. Всего в поселке будет построено около 20,5 тыс. кв. м жилья. К домам «прилагаются» участки от 16 соток, а к каждой секции таунхауса — надел 4 сотки. В административном здании у въезда в поселок разместятся фитнес-центр с бассейном, мини-маркет и детский клуб. Сейчас в поселке ведется строительство первой очереди. Стоимость коттеджа в ней — 16 млн руб.
Несколько выбивается из этого ряда другой масштабный проект — «Охтинское раздолье». Там предлагаются к продаже участки от 16 соток до 0,5 га, все под самостоятельную застройку. Но девелопер обещает со временем построить на территории спортивный комплекс, теннисные корты, магазин, ресторан, службы коммунального сервиса и охраны поселка, детский сад и обустроить зоны отдыха для жителей, места для выгула домашних питомцев. В поселке уже готовы все инженерные коммуникации: построены дороги в асфальте, подключен магистральный газ, обеспечено водоснабжение от артезианских скважин, центральные очистные сооружения. Стоимость участков — 370–480 тыс. руб. за сотку.
Дорога жизни расцвела после ремонта
Наиболее существенной проблемой района, по мнению работающих в Петербурге жителей коттеджных поселков, долгое время оставалось неудовлетворительное состояние дорог, ведущих во Всеволожск. Реконструкция трассы А128 (Дороги жизни) решила этот вопрос, что немедленно сказалось на рыночной ситуации: если раньше часть района, которую «обслуживала» эта трасса, предназначалась в основном для сезонного отдыха, то сегодня здесь появляются поселки, рассчитанные на постоянное проживание. При этом можно найти варианты несколько дешевле, чем в «среднем по району».
Поселок «Новая Проба» находится на границе со «старой» Пробой, деревней в 20 км от Петербурга. В поселке живописные и сухие участки, на которых можно построить дом от 100 до 300 кв. м по одному из десяти типовых проектов. Работают круглосуточные службы охраны и эксплуатации. Территория полностью благоустроенна, имеется уличное освещение, гостевые парковки, асфальтированные дороги, детская площадка. Стоимость домовладений — от 4 млн руб.
Еще один интересный проект — «Ладожский маяк», поселок в 40 км от Петербурга, вплотную примыкающий к Коккореву. До Ладоги всего метров двести. К продаже в поселке предлагаются участки от 8 до 23 соток, с полным набором коммуникаций, по цене от 100 тыс. руб. за сотку. При покупке участка можно заключить договор подряда на строительство дома.
