Яндекс.Метрика
Загородное обозрение

СалонПоиск загородной недвижимости

Открыть журнал

Всеволожский район: глаза разбегаются

VIP-недвижимость / 27.12.2011

Редакция проекта «Загородное Обозрение»

197022, Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., 83

zagorod.spb.ru
info@zagorod.spb.ru

Телефон/WhatsApp:

Авторские права

ЗО Загородное обозрение
За последние два года число коттеджных поселков, которые позиционируются застройщиками как недвижимость для постоянного проживания, заметно увеличилось. По данным АРИН, на зону для постоянного проживания приходится 68% общего объема жилья в новых проектах.

И около 70% таких проектов сосредоточено во Всеволожском районе — застройщики продолжают по максимуму использовать возможности этого направления. Поэтому выбор поселка в этом районе — задача не из легких: у каждого свои преимущества.

Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН: По нашим оценкам, более 50% всех реализуемых коттеджных поселков расположены в зоне для постоянного проживания (около получаса езды от черты города). Наиболее активно застраиваемые районы — Всеволожский, Выборгский и Ломоносовский. На продажу выставлено около 5 тыс. домовладений, до которых не больше 30 мин езды от городской черты.

Около половины поселков в зоне для постоянного проживания расположены на землях ИЖС, в более удаленных локациях доля таких поселков примерно 30%. Также существует зависимость типа предлагаемых домовладений от удаленности от города. Так, в зоне 30 мин езды от города предлагаются преимущественно готовые коттеджи или участки с подрядом, а в зоне для дачного строительства подавляющее большинство предложения — участки без подряда.

Многофакторный выбор

Большинство предложений коттеджных поселков Всеволожского района относится к бизнес-классу. Цена земли в районе — от 166 до 297 тыс. руб. за сотку, стоимость домовладений начинается от 5 млн (верхняя планка — около 30 млн руб.). Эксперты неохотно берутся классифицировать объекты как «пригодные» или «непригодные» для постоянного проживания, хотя некоторые основные признаки все-таки можно определить. Например, статус «ПМЖ» получают, как правило, поселки, расположенные на землях ИЖС, удаленность от города не должна превышать 30 км — исключения могут быть только при условии беспроблемной транспортной доступности (не более 1,5 ч езды от города). Есть требования к площади дома и участка: коттедж для постоянного проживания 200–300 кв. м, а участок — 12–25 соток. Дома должны быть возведены по индивидуальным проектам, из кирпича и качественного газобетона, реже из дерева (клееного бруса, оцилиндрованного бревна финского производства). Коммуникации — желательно центральные, полностью или частично; необходимо наличие собственной службы эксплуатации. Инфраструктура на территории поселка предпочтительна, но не обязательна, если рядом крупный населенный пункт. Впрочем, девелоперы чаще всего сулят покупателям инфраструктурные блага — обычно это «джентельменский набор», состоящий из детского садика и магазина.

Например, коттеджный поселок «Вишневый сад», расположенный в 14 км от Санкт-Петербурга, в долине реки Лубьи, мог бы обойтись без собственной инфраструктуры, так как находится в черте Всеволожска (район «Мельничный Ручей»), да еще и рядом с парком «Державинский». Однако в планах девелопера включить в состав поселка детский садик, посадить вишневый сад и перекинуть через Лубью мост к парку. К продаже в поселке предлагаются как земельные участки от 10 соток, так и готовые дома. Стоимость дома с участком — от 8,5 млн руб.

Новый проект ИСК «Константа» — «Парк-Виль», строящийся в поселке Щеглово (16 км от города), также обещает покупателям магазин, аптеку, детский сад на 100 мест и другие бытовые удобства. Территория 4,5 га поделена на 37 участков, которые будут застраиваться домами в «английском стиле». Минимальная стоимость домовладения — 6,6 млн руб.

Клубный поселок «Колтуши» тоже расположен в непосредственной близости от крупного населенного пункта — участок под застройку «под боком» у Колтушей. Это закрытый поселок клубного типа, всего предусмотрено 55 домовладений, то есть продажа осуществляется только «комплектом»: земля плюс дом из газобетона плюс коммуникации. Стоимость на этапе строительства до 1 марта 9 900 000 руб. В поселке проведено межевание, начаты строительные работы.

Слово экспертам

Ольга Трошева, «Петербургская Недвижимость»:

Мы подразделяем коттеджные поселки на три группы. Первая — поселки для постоянного проживания. Разрешенное использование земли — обязательно ИЖС, удаленность — 30–40 км от города. Коммуникации центральные, полностью или частично. К этой же категории относятся многофункциональные и смешанные комплексы. Вторая группа — поселки для условно-постоянного проживания, расположение в радиусе до 30–40 км от города, но при этом со статусом ДНП. Наконец, поселки для сезонного проживания — дальше 40 км от города. Земля может иметь статус как ДНП, так и ИЖС (реже). Коммуникации, как правило, локальные.

А вот элитные домовладения общим закономерностям не подчиняются: самые дорогие дома как раз относятся к «условно-постоянным».

Большие планы — большая ответственность

По данным «Петербургской недвижимости», во Всеволожском районе также сосредоточена и большая часть масштабных проектов с комплексной застройкой и предложением разных типов жилья (квартир, таунхаусов, коттеджей). Осваи-

вать масштабные территории предпочитают застройщики, имеющие серьезный финансовый ресурс. Ведь при таком типе застройки необходимо формирование полноценной инфраструктуры, возведение коттеджей в едином архитектурном стиле, соблюдение заявленных сроков сдачи. На первый план выходит наличие концепции — во избежание непродуманной хаотичной застройки.

В комплексе «Новая Дубровка», где на территории 52 га строятся 273 дома, пришлось выделить несколько зон «классности». Участки на первой линии от воды (территория застройки примыкает к Неве) имеют статус «бизнес плюс», коттеджи будут возведены из клееного бруса, средняя площадь 330 кв. м. Участки, расположенные на второй и третьей линиях от Невы, имеют статус «бизнес»: 14–16 соток. Коттеджи по 220 кв. м будут построены из газобетона, с улучшенной отделкой. Остальная территория будет застроена «экономными» домами — панельно-каркасными, площадью 140 кв. м, на участках 8–12 соток. Стоимость домов класса «бизнес» — 19 млн руб., «экономные» варианты — от 7,5 млн руб. На территории планируются гостиничный комплекс с панорамным рестораном с видом на Неву, аптека, магазин, детский сад. На сегодняшний день закончено строительство первой очереди, идет подключение сетей.

Площадь малоэтажного жилого комплекса «Небо» скромнее — 15 га. Но зато на этой территории планируется возвести не только 59 индивидуальных домов, но и таунхаусы. Всего в поселке будет построено около 20,5 тыс. кв. м жилья. К домам «прилагаются» участки от 16 соток, а к каждой секции таунхауса — надел 4 сотки. В административном здании у въезда в поселок разместятся фитнес-центр с бассейном, мини-маркет и детский клуб. Сейчас в поселке ведется строительство первой очереди. Стоимость коттеджа в ней — 16 млн руб.

Несколько выбивается из этого ряда другой масштабный проект — «Охтинское раздолье». Там предлагаются к продаже участки от 16 соток до 0,5 га, все под самостоятельную застройку. Но девелопер обещает со временем построить на территории спортивный комплекс, теннисные корты, магазин, ресторан, службы коммунального сервиса и охраны поселка, детский сад и обустроить зоны отдыха для жителей, места для выгула домашних питомцев. В поселке уже готовы все инженерные коммуникации: построены дороги в асфальте, подключен магистральный газ, обеспечено водоснабжение от артезианских скважин, центральные очистные сооружения. Стоимость участков — 370–480 тыс. руб. за сотку.

Дорога жизни расцвела после ремонта

Наиболее существенной проблемой района, по мнению работающих в Петербурге жителей коттеджных поселков, долгое время оставалось неудовлетворительное состояние дорог, ведущих во Всеволожск. Реконструкция трассы А128 (Дороги жизни) решила этот вопрос, что немедленно сказалось на рыночной ситуации: если раньше часть района, которую «обслуживала» эта трасса, предназначалась в основном для сезонного отдыха, то сегодня здесь появляются поселки, рассчитанные на постоянное проживание. При этом можно найти варианты несколько дешевле, чем в «среднем по району».

Поселок «Новая Проба» находится на границе со «старой» Пробой, деревней в 20 км от Петербурга. В поселке живописные и сухие участки, на которых можно построить дом от 100 до 300 кв. м по одному из десяти типовых проектов. Работают круглосуточные службы охраны и эксплуатации. Территория полностью благоустроенна, имеется уличное освещение, гостевые парковки, асфальтированные дороги, детская площадка. Стоимость домовладений — от 4 млн руб.

Еще один интересный проект — «Ладожский маяк», поселок в 40 км от Петербурга, вплотную примыкающий к Коккореву. До Ладоги всего метров двести. К продаже в поселке предлагаются участки от 8 до 23 соток, с полным набором коммуникаций, по цене от 100 тыс. руб. за сотку. При покупке участка можно заключить договор подряда на строительство дома.

В избранном В избранное
2494
Предложения