Инфраструктура необходимая и достаточная

С увеличением домовладений до 60 и ростом жителей перечень объектов инфраструктуры расширяется: необходимы продовольственный магазин, гостевой паркинг. В поселках на 100–200 домовладений инфраструктура еще укрупняется: на территории может быть запланирован детс­кий сад или магазин; медпункт и аптека, отводится место под развлекательные объекты — рестораны или кафе, бильярдную, боулинг. В коттеджных поселках, насчитывающих свыше 200 домовладений, создаются условия для комфортной жизни — как правило, в таких комплексах заявлены и детский сад, и детские площадки, торговый центр, открытые спортивные площадки, пункт бытового обслуживания, медпункт и аптека, обязательно предусматриваются гостевой паркинг и автомойка, банкомат, уделяется внимание развлекательной составляющей — обычно это ресторан и/или кафе-бар, бильярдная и/или боулинг.

Но это — теория. В рекламных заявлениях большинство строительных компаний стремятся к созданию концептуальных коттеджных городков с развитой социально-культурной инфраструктурой. На практике формирование социальной инфраструктуры в коттеджном поселке — для девелоперов до сих пор мера вынужденная: извлечь прибыль из ресторана или магазина вряд ли возможно, будущий соцкультбыт призван в основном привлечь внимание покупателя. По некоторым данным, развитая инфраструктура повышает продажи на 25–30%. Так ли это на самом деле? За что действительно готовы платить сегодняшние покупатели загородной недвижимости в коттеджных поселках? Проверить нелегко: примеров поселков для постоянного проживания, обеспеченных не только кортами и спортплощадками, но и магазинами, ресторанами, аптеками (не говоря уж о школах и детских садах), в Ленобласти пока крайне мало.

Девелоперы нередко говорят, что именно состояние социальной и транспортной инфраструктуры не позволяет постоянно жить за городом. Как следствие, значительная часть коттеджных поселков, заявленных в качестве места для постоянного проживания, в том числе и практически полностью отстроенных, все-таки рассматриваются интересантами только для приобретения второго жилья. Навестив их зимой, несложно убедиться, что они заселены в лучшем случае на треть. Изменит ли ситуацию появление масштабных проектов комплексного освоения территории? Можно ли сравнить сегодняшнюю ситуацию на отечественном рынке с практикой развития малоэтажных пригородов за рубежом?

Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН:

За последние несколько лет на рынок вышло несколько проектов комплексного развития территорий. В первую очередь осваивались земли, расположенные ближе всего к городской черте, далее началось активное развитие удаленных пригородных территорий и локаций в ближайших районах области. Сегодня проекты реализуются и в радиусе 20 км от городских районов.

В отличие от точечной или даже квартальной застройки, проекты комплексного развития территорий (КОТ) предполагают максимальный объем инфраструктуры. Это правило является и обязательным требованием для девелоперов, и единственным способом привлечь необходимое количество покупателей. В составе крупных проектов может быть заявлена реализация следующих объектов инфраструктуры: школ, детских садов, медицинских учреждений, отделений связи, филиалов Сбербанка, продовольственных и непродовольственных магазинов, аптек, предприятий бытового обслуживания и общественного питания, объектов для отдыха и развлечений и пр.

Инфраструктурное развитие ближайших пригородов, таких как Кудрово, Девяткино, Пушкинский, Колпинский, Петродворцовый и другие районы, даст дополнительный стимул для развития и менее крупных коттеджных поселков, расположенных поблизости. Это обусловлено тем, что жители близлежащих территорий смогут пользоваться инфраструктурными объектами в составе проектов КОТ.

Олег Смолин, генеральный директор ООО «Токсово»:

В первую очередь покупатели приобретают место — с набором его уникальных характеристик, таких как удобное расположение, красивый вид, близость к воде. Затем оценивают параметры самого поселка: наличие магистрального газа, достаточной электромощности, площадь участка, размеры дома, наличие парка, детских и спортивных площадок. В последнюю очередь рассматривается социальная инфраструктура: школы, детсады, магазины, рестораны. Связано это с тем, что работают покупатели, как правило, в городе, в городе же расположены и самые лучшие объекты инфраструктуры. Создать объект, способный конкурировать с городским, очень трудно, — помимо решения проблем расположения и заполняемости, необходимо обеспечить управление и квалифицированный штат

сотрудников. Зарубежная практика в этом смысле существенно отличается от российской — во многих крупных европейских городах малоэтажной или коттеджной застройкой заняты целые городские районы. А значит, они обеспечены и полным набором городской инфраструктуры. Для наших столиц это пока лишь планы на будущее. Возможно, что-то изменится с появлением масштабных проектов. Их преимущества — в правильном освоении территории, в том, что, в отличие от города, есть возможность строить с чистого листа, планировать социальную и инженерную инфраструктуру в нужном объеме. Но лишь у немногих компаний достаточно собственных средств для осуществления подобных проектов в одиночку.

Тарас Кручинин, генеральный директор ИСК «Сфера»:

Покупатели готовы платить в первую очередь за место. Мы понимаем, что на загородном рынке понятие места предполагает прежде всего удобное расположение поселка и развитую инфраструктуру в непосредственной близости от него. А также хорошую дорогу к населенному пункту, красивый вид, наличие всех необходимых коммуникаций. Затем покупатель рассматривает наличие в перспективном плане застройки детских и спортивных площадок, фитнес-клуба, ресторана или кафе — то есть собственной инфраструктуры поселка. Несколько выбиваются из этого ряда такие объекты, как детский сад и школа. Понятно, что мы не можем в этом случае говорить о государственных детсадах и школах, а создание частных объектов в поселке всегда под вопросом. Но при удобном расположении относительно Петербурга они не играют большой роли для покупателя.

Разумеется, наличие тех или иных объектов зависит от класса поселка. Если в комофрт-классе покупатель рассчитывает на качественные дороги, охрану, обеспечение поселка электричеством, газом, водой, на уборку и вывоз мусора, то в поселках класса «бизнес» уже необходимо как минимум благоустройство общей территории для отдыха, детских площадок и других общественных зон.

Владимир Ильченко, управляющий департаментом продаж «УК «Малый Петербург»:

Единая концепция развития поселка «Малый Петербург» включает планировку улиц по образу и подобию большого города, создание общих рекреационных зон — таких как детская площадка и парк отдыха. Комфорт проживания обеспечивает наличие коммуникаций — газа, электричества, центрального водоснабжения и канализации.

Концепцией также предусмотрена социальная инфраструктура — детский сад, магазин, кафе (или маленький ресторан), свой фитнес-центр.

В 2006–2008 годах, на общем подъеме, все это планировалось осуществить на деньги инвесторов, но кризис 2008 года внес жесткие коррективы. Поселку пришлось расстаться с одним из застройщиков, ушел и один инвестор.

Деятельность «Малого Петербурга» не остановилась, хотя из задуманного удалось реализовать не все. Часть общественной территории пришлось отдать под застройку, не все дороги в поселке с асфальтовым покрытием.

Посткризисную корректировку набора социальной инфраструктуры пережили многие проекты коттеджной застройки — в основном из-за изменения возможностей девелопера. Сегодня в «Малом Петербурге» более двухсот готовых домов, действуют все запланированные инженерные коммуникации. Обустроены детская площадка и территория для отдыха. В ближайшее время будет реализован проект детского сада.