Сегодня реализуются 302 коттеджных поселка. Из них в 49 комплексах предлагаются домовладения в ценовой категории 10–20 млн руб. (данные BSN.ru). Некоторые аналитики считают, что к средней ценовой категории (нередко для ее обозначения используется также термин «бизнес-класс») следует относить и коттеджи, выставленные по 20–25 млн руб., поскольку при покупке столь дорогих объектов удается сторговать заявленную цену.
Две трети предложения в этом сегменте выведено больше двух лет назад. Несмотря на вялые продажи, девелоперы все же достраивают начатые проекты: в 44 коттеджных поселках сегодня можно купить готовый дом (имеется в виду строение с черновой отделкой). Причем 30 поселков завершены и обжиты, а еще 14 — на стадии строительства. В оставшихся девелоперы прокладывают коммуникации.
«Годовой объем сделок в среднем ценовом сегменте можно оценить в 50–80 коттеджей (в зависимости от того, как установить границы класса). К этому стоит прибавить около 30 таунхаусов и довольно большое число (300–400) участков без подряда, на которых владельцы предполагают в будущем разместить дома такого ценового уровня», — считает Дмитрий Сперанский, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. С ним соглашаются и другие эксперты. «Потенциальных клиентов в этом сегменте крайне мало, а объем сделок по рынку сводится всего к нескольким десяткам в месяц, абсолютное большинство приходится на участки без подряда. Коттеджи и наделы с подрядом продаются с трудом. Кроме того, сегодня конкуренцию коттеджным поселкам составляют наделы в стихийной застройке: с аукциона или у частника можно купить хорошие участки по приемлемым ценам в престижных Курортном и Всеволожском районах», — уверен Андрей Уманский, директор компании «Центр недвижимости». А вот готовые дома от частников в этой ценовой категории почти не пользуются спросом. «Как правило, эти коттеджи были построены до кризиса, на волне ажиотажного спроса. Все старались возвести строения быстро, а на качество не обращали особого внимания: отсюда дикое смешение технологий и материалов, странные проекты и планировки. И хотя за кризисные годы цены на такие дома серьезно снизились, сегодня их все равно почти не покупают», — продолжает Андрей Уманский.
С одной стороны, по словам экспертов, готовые дома сейчас востребованы покупателями. Однако при столь низких объемах продаж существующие предложения будут быстрее устаревать, чем находить владельца. На рынке уже сейчас есть проекты, в которых либо совершенно ничего не продано, либо реализовано не более 10%. Немало и проектов, в которых «зависли» последние лоты.
Клиентам, желающим потратить на приобретение дома 10–20 млн руб., сегодня предлагается около 2000 домовладений (столько находится в продаже). В основном в небольших поселках — на 50–60 коттеджей. Конечно, встречаются и весьма крупные проекты, например «Мариинская усадьба» (275 особняков), «Новая Дубровка» (273 домов), «Петровское барокко», «Смольный», «Юкковское» (около 200 домовладений). Но есть и мини-поселения — менее десяти коттеджей построено в «Подгорье», «Русской красавице», «Светлом».
Большинство проектов, реализующих дома в этой ценовой нише, находятся в престижных районах — Всеволожском и Выборгском (22 и 13 комплексов соответственно). Пять поселков в Ломоносовском районе, четыре — в Приозерском. По одному в Пушкинском, Тосненском, Петродворцовом, Кировском и Гатчинском.
В среднем ценовом сегменте можно встретить весьма интересные предложения — застройщики пытаются привлечь покупателя уникальным техническим оснащением домов, необычной концепцией или обещаниями обширной инфраструктуры.
Один из последних примеров — коттеджный поселок «Особый статус» от компании «Русь: Новые территории». Помимо довольно удачной локации (поселок находится в сосновом лесу между Медным и Сарженским озерами) и коттеджей с десятилетней гарантией, клиенту предложат серьезное техническое оснащение: все дома будут оборудованы системой «умный дом», а все инженерные сети поселка будут контролироваться единым диспетчерским центром. Всего здесь запланировано возвести 82 дома из клееного бруса площадью 150–300 кв. м. На территории комплекса собираются построить многопрофильный стадион, детские площадки, магазин товаров первой необходимости, кафе-спортбар, а в административном здании — обустроить центр детского развития. И свой продукт застройщик оценил от 11,5 до 20 млн руб. за лот.
Другой проект — «Изумрудный город» — весь пропитан сказкой. Здесь есть и детская площадка с героями известного произведения, и фонтан с Гудвином… А здание администрации из зеленого стекла, с башенками. Поселок расположен около Воейкова. Здесь предлагаются коттеджи от 17 млн руб.
А жители поселка «Мариинская усадьба» смогут похвастаться весьма богатым набором инфраструктуры. Предполагается построить супермаркет, медицинский центр, спа-центр и центр бытового обслуживания, ресторан, аптеку, спортивный комплекс с бассейном, спортивные и детские площадки, детский сад, а также обустроить прогулочные и рекреационные зоны. Поселок находится в Тосненском районе. Минимальная цена коттеджа — 10 млн руб.
Слово экспертам
Дмитрий Майоров, Генеральный директор «Русь: Новые Территории»:
«Работа в этом ценовом сегменте очень тонкая. Потенциальных клиентов крайне мало, об универсальных решениях, как, например, в экономклассе, говорить не приходится. В то же время в этой ценовой нише невозможно полноценно применить индивидуальный подход, как в сегменте «элит», — речь идет о более скромных суммах. Выработать единый поход для столь ограниченного круга клиентов очень сложно, поэтому девелоперам приходится продумывать проект до мелочей: не только концепцию поселка, архитектуру и инфраструктуру, но и позиционирование комплекса в информационном поле, а также постпродажное обслуживание. Те, кто собирается выйти на этот рынок, должны предложить покупателю что-то чрезвычайно интересное. Сейчас большинство проектов, предлагающих коттеджи за 10–20 млн руб., «сырые» и непроработанные. Несомненно, у этого сегмента большой потенциал для роста, хотя не жду, что этот рост будет быстрым».
