Появление поселков смешанного типа — дань кризису. Продажи недвижимости, особенно элитного и бизнес-сегмента, в 2009–2010 годах заметно упали, и, чтобы хоть как-то поддержать их уровень, девелоперы старались с максимальной выгодой распланировать и использовать земельные участки. Желая повысить рентабельность, архитекторы по желанию инвесторов повышали плотность застройки, в том числе и за счет размещения в поселках таунхаусов. Таким образом, застройщики пытались охватить максимальную покупательскую аудиторию и стать конкурентоспособными во всех сегментах рынка — от экономкласса до элитного. Ведь возведение сблокированных домов позволяет инвестору сэкономить на себестоимости строительства до 20% средств, а это, в свою очередь, делает загородное жилье доступнее для многих покупателей.
Конечно, более широкая целевая группа покупателей, которая формируется за счет наличия в проекте разных по цене объектов, сказывается на однородности социальной среды, снижая спрос на более дорогие объекты. Но сейчас девелоперам выгоднее делать ставку на экономного покупателя среднего класса.
Билет в «высший свет»
Предложение секций в таунхаусах увеличилось в конце 2010 — начале 2011 года. Зачастую таунхаусы «вживляли» не только в новые проекты, но и в малоэтажные комплексы на этапе реализации. О том, что девелоперы в своих расчетах не ошиблись, переориентировавшись на этот сектор рынка, говорит возросший спрос на секции в конце минувшего года. При этом средний приобретаемый сегодня таунхаус по площади примерно в полтора раза скромнее отдельностоящих домов: около 100 кв. м. Типичная покупка «дома на молодую семью», подтверждают девелоперы.
Конечно, об уединении на лоне природы в «смешанных» комплексах говорить не приходится: жилья больше, жителей, соответственно, тоже. Но секция в таунхаусе, расположенном в организованном поселке, представляется для покупателей довольно привлекательной по другим причинам.
Во-первых, преимуществом смешанного формата становится инфраструктура: затевая большой проект с жильем разного типа, девелопер не может отделаться лишь спортплощадкой и невнятной службой сервиса. Практически во всех таких поселках запроектированы детский сад, магазин, не только коммунальные, но и медицинские услуги.
Во-вторых, разнообразие форматов дает покупателям возможность со временем перебраться из таунхауса в коттедж или купить по соседству секцию для детей или родителей (чтобы жить рядом, но не вместе). И все это не меняя радикально место жительства.
Наконец, приобретение недвижимости в таком жилом комплексе для покупателей жилья экономкласса — своего рода пропуск в иную социальную среду, позволяющий пользоваться более качественной инфраструктурой. Такие клиенты прежде всего ищут загородное жилье без больших вложений. С комфортной закрытой территорией, но без тех проблем и затрат, с которыми сталкиваются жители индивидуальных домовладений.
Разделять и продавать
Для того чтобы не отпугнуть покупателей коттеджей окончательно, в смешанных поселках приходится тщательно продумывать внутреннюю планировку. Архитекторы стараются сконцентрировать таунхаусы в отдельном квартале или на одной улице. Понятное дело, никто не станет строить сблокированное жилье на дорогих участках. Например, в объектах, окруженных лесными массивами или расположенных на берегах водоемов, наименее ценной считается земля в центральной части — ее и отводят под такие дома, а прибрежные или лесные наделы пускают под коттеджи. Но нередко таунхаусы выполняют функцию ограждения от нежелательного окружения (автомагистрали, близлежащей деревни). Другое типичное местоположение — рядом с въездными воротами, около детской площадки или спортивно-развлекательного комплекса. Дешевое в сравнении с коттеджами жилье проектировщики стараются разместить рядом с общественными зонами.
Но, где бы ни оказались таунхаусы — в центре поселка или на краю, архитектурный стиль сблокированных домов должен соответствовать единой концепции. Приобретая отдельный дом или секцию в таунхаусе, покупатель собирается жить в них не один год, и ему вовсе не безразлично, каким будет его жилье, а единый стиль дает ощущение некой привилегированности.
В расчете на постоянство
Востребованность жилья в поселках смешанного типа зависит в первую очередь от таких факторов, как местоположение, окружение и транспортная доступность, качество строительства и, безусловно, стоимость. Секция в таунхаусе становится альтернативой городской квартире, поэтому сблокированными домами прежде всего «прирастают» поселки, рассчитанные на постоянное проживание. Комплексы, включающие таунхаусы, удалены от города максимум на 30–40 км (почти половина проектов и вовсе в радиусе 20 км от Северной столицы).
В предложении есть таунхаусы разной этажности, но преобладает трехуровневая секция, в которой два этажа может дополнять как цокольный, так и мансардный этаж. Двухуровневые секции встречаются реже, а четырехуровневых на рынке, похоже, никто и не предлагает.
Средняя стоимость секций в таунхаусах колеблется от 4,5 до 10 млн руб., но по объему продаж лидируют самые недорогие. Например, в «Янино» (застройщик «Национальная Жилищная Корпорация — СПб») в рамках второй очереди были построены 63 секции. Это пятикомнатные двухэтажные 135-метровые апартаменты с участками 2 сотки. На этапе строи-
тельства они предлагались по 4,9 млн руб., сегодня их стоимость выросла до 5,5 млн руб. Большая часть уже распроданы. И неудивительно: «Янино» — хорошо раскрученный и благополучный проект. В поселке постоянно живут около 200 семей; остальные занимаются ремонтом и отделкой, работает управляющая компания, открыт продуктовый магазин, осуществляется круглосуточная охрана.
С начала 2010 года таунхаусы активно предлагаются и в поселке «Кивеннапа». Маленькая секция — всего 65 кв. м — на момент начала строительства обойдется от 1,5 млн руб. (при единовременной оплате строящегося объекта). За эту сумму покупатель получает аналогичное трехкомнатной квартире жилье в восьмиквартирном газобетонном сблокированном доме с участком 2 сотки. Всего в «Кивеннапе» планируется построить 22 таких дома.
Таунхаусы в комплексе «Заневка Сити» предлагает «Балтийская инвестиционно-строительная компания». Комплекс находится во Всеволожском районе, в черте поселка Заневка, всего в 500 м от городских кварталов. На территории запланировано строительство двух таунхаусов, каждый на 30 семей. Один дом (I очередь) уже сдан в эксплуатацию, на участке для второго (II очередь) проведены изыскательские работы. В таунхаусах на первом этаже расположены одноуровневые одно- и двухкомнатные квартиры. Второй и третий этажи отданы под двухуровневые секции. Застройщик предлагает жилье от 48 до 115 кв. м.
Включены таунхаусы и в проект «Токкари-Лэнд» компании «ГарантЪ Девелопмент». Секции площадью 130 и 186 кв. м предлагаются по 4,5–5,5 млн руб. «Токкари-Лэнд» находится на границе Всеволожского района Ленобласти и Петербурга.
В Гатчинском районе, в 6 км от Красного Села, расположен проект «Золотые ключи» компании «СТАРТ Девелопмент». Здесь можно купить секцию площадью от 54 до 74 кв. м по цене от 2,7 до 3,5 млн руб. В стоимость застройщик включил и коммуникации, и участок 1,5–2,5 сотки.
Помимо цены, покупателей, конечно же, интересует степень готовности объекта. На таунхаусы есть спрос, когда они уже почти готовы — продажи этого типа недвижимости идут под девизом «Покупай и живи!».
Наталья Маркова руководитель департамента продаж «НЖК — СПб»: «Всего в малоэтажном жилом комплексе «Янино» из 130 построенных таунхаусов продано 129. В 2011 году было продано 15 таунхаусов, а в начале 2012 года — еще три.
Основными покупателями таунхаусов в малоэтажном комплексе «Янино» являются семейные пары, которые переезжают из города. Во многих семьях есть малолетние дети. Это представители среднего класса, ведущие активный образ жизни, любящие комфорт, не боящиеся менять к лучшему условия жизни. Общий ежемесячный доход семьи от 100 тыс. руб. в месяц.
Такие покупатели выбирают таунхаус из-за более привлекательной цены по сравнению с отдельно стоящим домом с большим участком земли. Стоимость секции площадью 135 кв. м (5,5 млн руб.) сопоставима с двух- или трехкомнатной стандартной городской квартирой. Наши покупатели продают квартиры или привлекают ипотечные кредиты, чтобы приобрести таунхаус.
Арсений Васильев, генеральный директор УК группы компаний «УНИСТО Петросталь»: «Формат, где коттеджи соседствуют с таунхаусами и малоэтажными домами, — это попытка угодить всем сразу, а такие попытки чаще всего оканчиваются неудачно. В нашем представлении целесообразнее выверенный подход. Поселок должен либо быть коттеджным, либо включать малоэтажное жилье в виде таунхаусов. Это вызвано прежде всего тем, что запросы и представления о нормах общежития, инфраструктуре, эксплуатационных расходах у жителей поселков и жителей многоквартирных домов сильно различаются.
На практике даже в однородных поселках или домах жители зачастую не могут договориться, что усугубляется еще и форматом. В связи с чем зонирование в таких поселках возможно лишь с помощью крайне высоких заборов между объектами.
Слово экспертам
Евгения Стрельцова, директор по связям с общественностью ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»:
Таунхаусы частенько сравнивают с квартирами, но забывают об одной детали. По цене небольшой квартиры вы действительно покупаете жилье и большей площади, и значительно комфортнее, часто еще и с приусадебным участком. Но если, купив квартиру, вы практически сразу въезжаете в нее (в худшем варианте надо потратиться на ремонт), то в случае с таунхаусом вы можете получить коробку с внешней отделкой, но не утепленную, без признаков внутренней отделки стен и даже без сетей внутри. Такая ситуация не редкость на рынке загородной недвижимости.
Некоторые застройщики привлекают покупателей низкой ценой, замалчивая степень готовности «готового» объекта. К такому жилью больше подходит девиз не «Покупай и живи!», а «Покупай и достраивай!». И плати дополнительно за подведение сетей, их разводку по дому и внутреннюю отделку еще многие и многие сотни тысяч рублей. Именно такие предложения дискредитируют идею постоянного пригородного проживания и делают сравнение с квартирой невозможным. Ведь сложно представить ситуацию, когда, купив квартиру, собственник должен проводить газ, свет и прокладывать фановые трубы под канализацию. Именно поэтому люди, готовые приобрести таунхаус, все-таки останавливаются на жилье в многоквартирном доме. Однако ситуация меняется и покупатель все чаще выбирает таунхаусы — такие, в которых можно жить.
