Из новых имен
В первые месяцы года продажи открылись сразу в нескольких поселках. Это «Кавголовское озеро» во Всеволожском районе, где 130 участков по цене от 150 тыс. руб. за сотку. В новом коттеджном поселке «Малые озерки» (43-й км Приморского шоссе) — по той же цене, что и в «Кавголовском озере». С февраля начала продаваться «Кивеннапа-Юг» — новый проект компании «НеваИнвестПроект», расположенный в 3 км от Гатчины. Там планируется около 1,2 тыс. домовладений (коттеджи, дуплексы) по довольно привлекательным ценам: от 1 млн руб. Правда, площадью от 37 кв. м.
В продажу поступили объекты в поселке «Новое Аннолово», что недалеко от Павловска: 63 земельных участка с подрядом, цена земли от 1,3 млн руб., дома с участком — 9,5 млн руб. Близ Павловска стартовали еще «Малая земля» (177 участков) и «Новая Ладога» (142 домовладения). В Ломоносовском районе начались продажи в коттеджном поселке «Времена года» — 264 участка.
По списку
По мнению экспертов, практически утратил свое значение фактор сезонности: продажи фиксируются теперь даже в застойные месяцы зимы, как показала прошлогодняя статистика. В конце 2011 года спрос держался стабильным всю осень и не спадал до нового года. В минувшем году быстро продавались дачи, чуть дольше участки экономкласса, а более длительной экспозицией отличались коттеджи и другая относительно дорогая недвижимость.
В 2011 году большая часть проданных объектов — инженерно подготовленные участки. Продажи выросли на 48%. Очевидно, что это самый ходовой товар на рынке в I квартале 2012 года. По сравнению с прошлым февралем таких участков продано вдвое больше.
На другом полюсе популярности земля без коммуникаций. Причина ясна и логична: мало доверия к приобретаемому товару. Небольшая доля продаж пришлась и на коттеджи — в основном по причине высокой стоимости предложения в сравнении с землей под застройку.
Реализация «нарезки» — категории участков, представляющих собой межеванную землю без коммуникаций, — за год сократилась в четыре раза. С января по март 2012 года цифры продаж стабильно малы. Очевидно, что покупательские предпочтения прибавили в качестве: если еще год назад сметали все, что недорого, опасаясь второй волны кризиса, то сегодня такой посткризисный синдром сменился более взвешенным подходом к покупке.
Однако первые зимние месяцы — традиционно не самый оживленный сезон для покупки земли. Активность в этом сегменте обычно регистрируется когда сойдет снег и подсохнут дороги. Но это относится к участкам, тогда как в сегменте готовых домов статистика продаж остается относительно стабильной в течение года.
Наиболее дорогое предложение, сосредоточенное в Курортном, Приозерском, Выборгском и Всеволожском районах, наименее подвержено изменению цен: просто их тут больше некуда повышать. Хотя, по данным аналитиков, летом во Всеволожском районе цену на коттеджи поднимали, и существенно.
Эксперты считают, что в 2012 году спрос на загородную недвижимость останется стабильным, а объем предложения сохранит тенденцию роста.
Заметные и позитивные изменения сохранились и в сегменте таунхаусов: эта часть рынка несколько месяцев демонстрировала рост продаж. В январе было продано 26 объектов (чуть меньше, чем в предновогодний месяц), а в феврале — на 2,6% больше.
В сегменте коттеджей динамика еще ярче: рост трехкратный. Но стоит помнить о «низкой базе» января. И все же год назад, в феврале, статистика была вполовину скромнее.
Ценовая конкуренция
Средняя стоимость таунхауса из числа проданных в феврале 2012 года чуть более 3 млн руб., а год назад таунхаус продавался в среднем за 3 млн руб. Средняя стоимость коттеджа, купленного в зимние месяцы 2012 года, — 6,8 млн руб. (против 7,5 млн руб. годом раньше).
По участкам статистика «средних» покупок изменилась сильнее: если год назад цена за инженерно подготовленный земельный надел в среднем была 3,9 млн руб., то в феврале этого года — 1,9 млн руб.
Площадь приобретаемого жилья практически не меняется. В сравнении с прошлогодними покупками стали предпочитать более просторные коттеджи: в феврале 2012 года средняя площадь коттеджа составила 137 кв. м против 127 кв. м 2011 года. Таунхаусы предпочитают, наоборот, более компактные — вместо прошлогодних 88 кв. м средний объект имеет площадь 81 «квадрат».
Это, безусловно, связано с тем, что многие застройщики включились в соревнование за самое дешевое предложение. В результате появились коттеджи и таунхаусы по 1,5 млн руб. (иногда и дешевле). Соответственно, уменьшалась и площадь: сегодня есть предложения 1,5 млн руб. за объект 65 кв. м и 1 млн руб. за 37 кв. м. Минимальная цена земли — 20 тыс. руб. за сотку.
В структуре выручки застройщиков доля участков без инженерии упала до очень малых величин. Данные за февраль — 1,7 млн руб., или чуть больше 1% от выручки, полученной участниками информационного обмена за инженерно подготовленные участки.
Если сравнить динамику изменения цен на участки с инженерией и на землю без сетей, то тут ценовые колебания тоже разные. Пиковая стоимость инженерно подготовленной сотки земли — 235 тыс. руб. — была зафиксирована в феврале 2011 года, а в нынешнем феврале она составила 148 тыс. руб. (минус 58%).
В сегменте «нарезки» колебания не столь значительные, но с противоположным знаком: средняя стоимость надела без коммуникаций за год повысилась на 5%. В результате ценовой разрыв между землей с инженерией и без оной сократился примерно вдвое.
Это свидетельствует в том числе и о некоторой пресыщенности рынка земельными сделками в течение 2011 года, независимо от подготовленности продаваемой земли: с коммуникациями или без них.
