В поселке или в деревне?
«Сколько в конечном итоге придется платить за содержание собственного дома, зависит прежде всего от желаемого уровня комфорта», — говорит Дмитрий Дегтярев, заместитель генерального директора компании «ПетроМар Девелопмент». Естественно, дом в садоводстве или деревне дешевле в эксплуатации, чем просторный дом с сауной, бассейном и прочими атрибутами в обустроенном поселке. Например, два совершенно одинаковых по комфорту дома требуют разных расходов. Поскольку в зависимости от проекта дома, технологии и качества строительства, организации жизни в поселке и управляющей компании меняется стоимость обслуживания.
Многие ошибочно считают, что самый простой способ сэкономить — обойтись без застройщика, нанимая на каждый этап работы специальную бригаду и многое делая своими руками. Забывая при этом, что, для того чтобы самостоятельно выбрать комфортный в использовании и приемлемый по затратам дом, необходимы определенные знания и опыт в строительстве, считает Дмитрий Дегтярев. Застройщик, за счет грамотной проработки проектов, оптовых скидок на стройматериалы, профессионализма и опыта, контроля над процессом от начала до конца, может предложить более низкую цену без потери качества.
Если участок под застройку находится вне границ коттеджного поселка, то при получении техусловий собственнику придется пройти ровно те же согласования, что и застройщику для большого участка под поселок. Предлагая участки с подрядом на строительство, застройщик выбирает самые качественные и продуманные проекты домов.
«Первый вопрос, волнующий всех будущих домовладельцев, — это безопасность и спокойствие, ограничение доступа посторонних к дому. Организовать контроль въезда-выезда на территорию в сложившейся в советское время застройке сложно до невозможности. В этом смысле современные организованные коттеджные поселки — оптимальный способ обеспечить безопасность», — говорит представитель компании «ПетроМар Девелопмент».
В поселках компании «ПетроМар Девелопмент» жителям предлагается пакет опций от управляющей компании с таким расчетом, чтобы на этапе, когда в поселке заселено меньше половины домов, его стоимость для одного домовладения не превышала 5,5 тыс. руб. По мере заселения плата должна снизиться до 3,5 тыс. руб. (дома в «Петровских садах» обходится от 5 до 7,5 млн руб., в «Пяти холмах» — от 3,5 до 8,5 млн руб.) В пакет входят: техническое обслуживание инженерных сетей поселка, ремонт дорог, освещение внутрипоселковых дорог, уборка и охрана территории, вывоз мусора.
Советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева считает, что 5,5 тыс. руб. — это средняя стоимость обслуживания в довольно крупных поселках класса «кофморт». Если речь идет о поселках бизнес-класса для постоянного проживания, рассчитанных не больше чем на сто домовладений, то стоимость обслуживания возрастает до 8–10 тыс. руб. в месяц. ГК «Стинком» имеет в активе несколько поселков. Два из них, эксплуатируемые не первый сезон в качестве поселков для круглогодичного отдыха и сезонного проживания, насчитывают 26 и 32 домовладения соответственно. В них плата составляет 5 или 7 тыс. руб. в месяц, в зависимости от того, какой комплекс услуг от управляющей компании выбрали жители.
«Снизить стоимость обслуживания позволяет большое число домов в поселке: в «Гармонии» на 250 домовладений при богатом наборе инфраструктуры (парк, велосипедные дорожки, причал для лодок на озере, зона пикников и пр.) ежемесячные платежи составляют 3 тыс. руб.», — говорит эксперт. Прокат лодок или обеды в ресторане жители оплачивают по факту.
По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: НТ», высокий класс поселка определяет меньшую плотность застройки. Чем больше дорог, протяженнее сети и замкнутый периметр, просторнее дома, тем выше стоимость содержания. Самое экономное в эксплуатации жилье — квартира в многоэтажном доме.
Если в поселке есть собственный парк или озеро, а земля арендована, расходы на аренду невелики. Но благоустройство, — вырытые пруды, освещенные дорожки и т. п. — обойдется дороже. «Жителям решать, что они хотят оплачивать», — подчеркивает Дмитрий Майоров.
Экономичная инженерия
При постоянной жизни за городом для экономичного содержания дома необходим магистральный газ. «При сезонном проживании (круглый год в выходные и летом) в магистральном газе нет жесткой необходимости», — поясняет Марина Агеева, руководитель службы маркетинга компании «ПулЭкспресс».
По данным Дмитрия Дегтярева, стоимость подключения газа составляет 250—300 тыс. руб. в зависимости от согласованного энергоснабжающей компании конечного проекта присоединения к газопроводу.
Газовое отопительное оборудование стоит дороже, если сравнивать с электрокотлом, дороже оно и в обслуживании. Наличие газа позволяет сэкономить на плате за выделенную электромощность. Правда, сколько именно, сложно сказать: по данным Марины Агеевой, стоимость получения 1 кВт электроэнергии различается в разных районах Ленобласти если не на порядок, то в разы. Есть районы, где каждый дополнительный киловатт обходится в 20–25 тыс. руб., а в иных 80 тыс. руб. и дороже.
Марина Агеева оценивает потребность современного комфортного дома в электроэнергии как минимум в 10 кВт при наличии газа и в 15 кВт без него (10 кВт необходимы для дома 120–150 кв. м при семье из четырех человек). Энергосберегающие технологии позволяют снизить эту потребность. Например, в поселке «Охтинский парк» от «ПулЭкспресса» для уличного освещения 24 га достаточно 3 кВт.
Дмитрий Дегтярев считает, что для дома, к которому подведен газ, 5 кВт вполне достаточно.
Общее или частное
«Когда все работает как бы без участия домовладельца, а инженерные системы не требуют никаких усилий по уходу — это удобно. Но надо понимать, что земля с подведенными коммуникациями, как правило, вдвое дороже участков без инженерии, как минимум — на 80%», приводит цифры Светлана Невелева.
Дмитрий Майоров делится своим опытом загородной жизни в «Янине»: обслуживание обходится в 8 тыс. руб., плюс оплата по счетчикам. Зимой больше, летом меньше, примерно 1,5–2 тыс. руб. в месяц за воду, канализацию, электричество и газ («Янино» подключено к городским сетям).
Говоря о центральном водопроводе, большинство девелоперов имеют в виду общий на поселок, от одной скважины. Дмитрий Майоров уверен, что коллективная скважина всегда предпочтительнее множества частных. Так же и с системой канализации — общие очистные сооружения в поселке. «Реализуя проект «Особый статус», где нет городских коммуникаций, мы просчитывали оба варианта. По затратам на строительство получается одно и то же: общий коллектор или септик на каждом участке. С точки зрения комфорта использования, конечно, предпочтительнее общий коллектор на поселок. Чтобы домовладелец не думал, что там у него на участке, а знал, что систему водоотведения обслуживает управляющая компания», — говорит Дмитрий Майоров.
«В большом поселке строительство централизованных очистных сооружений иногда невозможно по экологической причине», — рассказала Светлана Невелева. Но обслуживать индивидуальные септики должна все же управляющая компания. Траты незначительные — это 500 руб. раз в год. «В водоснабжении мы сделали радикальный шаг: построили станцию забора воды из озера — с очисткой и подготовкой. Мы прошли сложную процедуру согласования водозабора. Воды у жителей поселка «Гармония» будет достаточно, но нужна дренажная система, иначе поселок «поплывет», а озеро перестанет быть озером», — делится представитель ГК «Стинком».
Правильно управлять
Большинство управляющих компаний имеют отношение к девелоперу поселка. И это не желание строителей заработать на смежном бизнесе, а скорее вынужденная мера. По данным Светланы Невелевой, сегодня невозможно зарабатывать на управлении, обслуживая один-два поселка в разных районах. Девелопер же, развивая новые территории, строя новые поселки, заинтересован создать портфолио, не стараясь выйти в плюс в управленческом бизнесе.
Так же оценивает положение дел и Дмитрий Майоров: «Девелопер проекта «Янино» искал, кому доверить управление, и не нашел. В тот момент неплатежи доходили до 50%, и управляющий (в лице девелопера) вынужден был компенсировать потери. «В начале функционирования поселка мы слышали множество точек зрения: как это должно работать и что должно входить в пакет услуг. Потребовались полтора года, за которые мы рассмотрели огромное количество предложений по сокращению расходов, но в итоге осталась та комплектация, которую мы представили вначале. Самым эффективным средством борьбы с неплатежами оказалась формализация отношений: есть договор, есть обязательства сторон, и они выполняются.
Неплатежи сократились до нескольких процентов».
«Размер платежей определяется собранием жителей поселка, — объясняет Марина Агеева, — они решают, какие услуги, в каком объеме хотят получить и сколько готовы за это платить». По мнению Светланы Невелевой, в первый год, когда запускается новый поселок, трений по поводу необходимого и достаточного пакета услуг управляющей компании избежать довольно сложно. ГК «Стинком» нашла эффективный и мирный способ нахождения компромиссов: электронное голосование (по почте).
Проблема с платежами, по данным Марины Агеевой, особенно остра в поселках сезонного проживания: многие полагают, что если они не жили, то платить не надо, — несмотря на то что поселок поддерживался в жизнеспособном состоянии: чистились дороги, вывозился мусор. С неплательщиками приходится судиться управляющим компаниям.
Жителей больше волнует не стоимость, а качество обслуживания. «Впрочем, — уточняет Марина Агеева, — трудно судить, какую позицию займут жители самых дешевых проектов, недавно появившихся на рынке».
