Система взаимоотношений с сетевыми монополистами с годами несколько упростилась, хотя идеальной ее назвать пока сложно. И все же прежде проблем было куда больше. «Несколько лет назад новым абонентам энергокомпании необходимо было заключить с ней соглашение и вносить плату за подключение к электросетям, что было весьма проблематично. Сегодня такой проблемы уже нет, так как сетевая компания не может отказать какой-либо компании в присоединении, а для потребителей небольших объемов — до 15 кВт — стоимость подключения ограничена 550 рублями. Такой мощности хватает на полное освещение стандартного дома вместе с энергонагревательным котлом средней мощности», — говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.
По словам специалиста, в большинстве функционирующих коттеджных поселков в каждом доме установлено собственное оборудование. «Застройщик только заключает договор на подведение и подключение необходимых коммуникаций. В дальнейшем оплата осуществляется владельцами по счетчикам. Для примера: в таунхаусе в ЖК «Новая Скандинавия» плата за газ составляет около 2–3 тыс. руб. в месяц. Имущество вроде трансформаторной или газораспределительной подстанции передается сбытовой организации. В любом случае такие объекты не остаются в собственности застройщика, так как управляющие компании не располагают нужными специалистами для эксплуатации».
Беспрецедентно богатый опыт создания инфраструктуры и эксплуатации построенных сетей имеет компания «ПулЭкспресс». За период работы с 2005 года «ПулЭкспресс» обеспечил инженерную подготовку территорий около 600 га.
Рассказывает Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс». «В наших коттеджных поселках заключаются индивидуальные договоры на электро- и газоснабжение. «ПулЭкспресс», как девелопер проекта, строит инженерные сети на территории поселка и подключает их к магистральным электрическим и газовым сетям. Второй этап работ — подключение непосредственно каждого домовладения. На этом этапе по желанию покупателей оказываются услуги по принципу «единого окна». В нашем офисе можно заказать получение технических условий на подключение дома к газопроводу, проектирование разводки газопровода на участке и в доме. Кто-то заводит газ только в дом — в котельную или еще и на кухню, кто-то размещает котельные в хозяйственных постройках вне дома — все зависит от посадки дома на участке, удаленности точки ввода в дом от точки подключения и т. д. Также можно заказать техническое выполнение работ и помощь в последующем заключении индивидуального договора со сбытовой компанией».
Контора пишет
Для электроснабжения компания практикует заключение сначала общего договора, где сторонами по договору являются юрлица — электросбытовая компания и сообщество граждан: кооператив или ДНП. Эта схема применяется только на начальном этапе, как вынужденная необходимость при продаже. Разумеется, у такого договора есть ряд минусов: с юрлицами сбытовые компании работают по предоплате и в случае невнесения аванса могут отключить весь поселок. Чтобы избежать отключений, жители нередко вынуждены платить и за себя, и за соседа-неплательщика. Кроме того, при коллективном договоре юрлицо (тот же кооператив или ДНП) является собственником электросетевого оборудования, поэтому жители несут все расходы по его содержанию, эксплуатации и ремонту.
Что же предпринимает девелопер? «Во избежание неприятностей мы передаем построенные в поселках сети на баланс электросетевым компаниям. После этого собственники заключают индивидуальные договоры с электросбытовыми компаниями. В результате собственники не вносят аванс, поскольку являются физлицами, а рассчитываются по факту потребления электроэнергии, и только за себя. Риск общего отключения поселка снижается. Также жители поселка избавляются от необходимости содержать общее оборудование — за него отвечают сетевые компании», — говорит Андрей Бочков.
На разных этапах строительства поселка документы, характеризующие отношений между потребителем и поставщиком удобств, разные. Пакет документов трансформируется в зависимости от стадии готовности поселка. На нулевом цикле это могут быть ТУ и договор на выполнение ТУ и строительство сетей. Затем застройщик заключает договор на присоединение к сетям. Следующий этап — передача газораспределительного и электросетевого оборудования на баланс специализированных компаний. Оборудование, как правило, установлено на земле общего пользования, которая должна быть в собственности кооператива или ДНП.
На вторичном рынке все несколько иначе. Во-первых, чуть проще: проект завершен, сети построены и переданы куда следует. Правда, покупателю «вторички» советуют ознакомиться с договорами на присоединение к сетям. Документы могут отличаться: это либо индивидуальный договор, и он должен быть у продавца, либо договор коллективный, и ознакомиться с ним поможет администрация коттеджного поселка. Важна гарантия отсутствия задолженности по оплате за электроэнергию и газ. Об этом можно узнать у компаний, обслуживающих сети поселка.
Юристы рекомендуют покупателям поинтересоваться наличием действующего договора с монополистами на подключение электричества, газа и технических условий на присоединение к сетям. В этом документе обычно также зафиксированы сроки выполнения всех работ, их стоимость и мощность сетей, зная которую, легко можно рассчитать, сколько причитается на каждый дом. Дело даже не в том, что недостающее можно докупить, а в том, что сегодняшнего резерва может изначально не хватать на «потом».
Одиночество в сети
Способы подключения и оформления сетей определяются возможностями и методами их строительства. Девелопер порой вынужден изощряться как в рекламе поселка, так и с оформляющими документами не от хорошей жизни. Технически почти не вызывает проблем прокладка электричества, а вот водопровод и газопровод обычно со сложностями. Проще всего дела обстоят в коттеджных поселках, строительство которых ведется близ готовых сетей водоснабжения и газоснабжения. Если есть свободный ресурс, поселок подключается к действующим сетям за определенную плату «хозяевам» коммуникаций. Но такая удача бывает редко, чаще девелоперам приходится строить сети самим. Порой девелоперы-соседи вступают в консорциум, создавая инфраструктуру вскладчину для нескольких поселков сразу. Как, к примеру, в проекте «Охтинский парк» во Всеволожском районе, где его застройщик, «ПулЭкспресс», объединился для строительства магистрального водопровода компанией RBI, строящей по соседству поселок Mistola hills, и ФК «Зенит», реализующим проект тренировочной базы в Мистолове. Но, разумеется, случай этот нетипичный.
Если в поселках, где декларируется только нарезка земли, проблем с сетями не бывает ввиду отсутствия планов таковые строить, то в более богатых проектах требования к инфраструктуре повышаются соразмерно стоимости жилья. В проектах бизнес-класса минимальный набор коммуникаций — это централизованные системы подачи воды, газа и электричества. Тем более это обязательно для элитного сегмента, но требуются большие мощности подачи воды и электричества. Больше требований — больше проблем с прокладкой сетей.
Компания «Загородная перспектива» для снабжения поселка «Альпино» в Воейкове начинала строить свой водопровод мощностью 100 м3 в сутки сама (по предварительным подсчетам это обошлось бы в 23 млн руб.), но затем было принято решение увеличить мощность до 12 тыс. м3 в сутки, а стоимость — до 60 млн руб. Сети передаются на баланс муниципального образования по месту строительства поселка.
По соседству расположены поселки «Уварово» и «Колтуши 5+», которые, скорее всего, войдут в пул соинвесторов этого строительства, ибо также нуждаются в воде.
Есть примеры объединения девелоперов для обеспечения инфраструктурой своих проектов вблизи системы рек и озер Вуокса. Однако не все соседи платежеспособны, и большинству девелоперов при строительстве коммуникаций приходится рассчитывать только на себя.
А мелким компаниям такие затраты просто не под силу. Поэтому порой проще назвать поселком несколько гектаров земельной «нарезки», ничего больше не обещая.
