Право на удобную жизнь

Земля с центральными коммуникациями всегда на 10–30% дороже участка с локальной инженерией. Набор центральных удобств разнится в зависимости от класса поселка. Так, в поселках экономкласса чаще всего централизованно подводится только газ — да и то только там, где планируется постоянное проживание. Проект бизнес-класса предполагает наличие центрального газо- и водопровода, тогда как система водоотведения допускается локальная. А вот в элитном сегменте уже все коммуникации должны быть центральными.

Плюсы и минусы

У центральных коммуникаций масса преимуществ. Как правило, их проводят в поселке перед строительством дорог и благоустройством территорий общего пользования, что дает возможность завершить практически все «земляные» работы до начала строительства домов и не портить внешний вид поселка. Второй важный момент — это эксплуатация коммуникаций. Например, скважина и септик нуждаются в постоянном уходе, а при централизованной подаче воды функционирует система очистки воды от бактерий, железа и прочего, поэтому пользователь избавлен от необходимости доплачивать за все это. Сюда же относится отсутствие ограничений на пользование химическими моющими средствами и стиральными порошками. А при центральном газопроводе домовладелец заметно экономит на отоплении, так как «питание» газового котла обходится в сумму в 2–3 раза меньшую, чем в случае твердотопливного. Словом, плюсы налицо. Есть и минусы. Значительная часть проектов продаются на довольно раннем этапе, что предполагает подключение коммуникаций в течение года-двух. Но проблему централизованных коммуникаций сегодня девелоперы решают самостоятельно, и кто во что горазд. Так что покупателю очень важно еще до покупки понять, есть ли в поселке что подключать, то есть получил ли застройщик технические условия на подведение центральных коммуникаций, есть ли на участке место под них и в какие средства это встанет — как для застройщика, так и для покупателя. Например, если продажи в поселке начались, а техусловия еще не получены, это может означать, что, даже если застройщик физически проложит сети на территории будущего комплекса, жители не смогут воспользоваться благами, поскольку снабжающие организации по каким-либо причинам не готовы их подавать. Скажем, отсутствуют требуемые мощности — и покупатель на себе рискует проверить пословицу «Обещанного три года ждут»... Нередки случаи, когда застройщик просто хочет сэкономить на первичных вложениях, поэтому строительство коммуникаций сокращается до подводки электричества, а проложить другие сети предполагается за счет дополнительных взносов покупателей земельных участков. И это несмотря на то что в рекламном объявлении речь идет о «возможности подведения» тех или иных централизованных благ цивилизации.

Вода в каждый дом

В первую очередь под «центральными коммуникациями» многие горожане подразумевают воду и канализацию. В условиях пригорода центральное водоснабжение, как ни странно, может быть разным. Обычно покупатель понимает под этим подключение к городским коммуникациям, то есть подачу воды из ближайшего крупного населенного пункта и сообщение канализационных труб с городской канализацией. Поселки с такого типа центральными коммуникациями на рынке действительно есть. Это в первую очередь комплексы высокой ценовой категории в Курортном и Всеволожском районах. Но за последние годы мощности центральных коммуникаций и очистных сооружений для подключения новых пользователей оказались практически исчерпаны. Поэтому для создания новых мощностей девелоперу практически всегда предстоит потратить нешуточные суммы. Скажем, чтобы протянуть водовод от ближайшего крупного поселка километров на десять, понадобятся десятки миллионов рублей. Понятно, что в этом случае девелоперы ищут пути решения совместно с другими застройщиками и местной администрацией. Например, чтобы обеспечить водой коттеджный поселок «Альпино» в Воейкове, предстояло протянуть «нитку» в 8 км от промзоны «Кирпичный завод». Девелопер — компания «Загородная перспектива» — решил строить большой водопровод мощностью 12 тыс. «кубов» в сутки. Водой из этой трубы будет снабжаться весь поселок Воейково, часть Колтушей и Заневское сельское поселение, а сама труба будет передана на баланс муниципалитета. В «Альпино» рассчитывают, что к инвестированию присоединятся и другие пользователи — в районе Воейкова ведется массовое коттеджное строительство, а имеющийся ресурс водоснабжения исчерпан. По такому же пути пошла компания «Тареал», возводящая малоэтажный комплекс «Ванино» в Ломоносовском районе. Получив все технические условия на обеспечение газом и водой, этот крупный застройщик планирует привлечь к финансированию более мелких, которым самостоятельно реализовать столь амбициозные планы не под силу. Но нередко девелоперы просто прибегают к другой схеме «централизованного водоснабжения», позволяющей уложиться в меньшие суммы. Вода подается централизованно — из поселковой скважины, а отвод канализации производится локально — при помощи специальной системы, куда входит большой канализационной коллектор и очистные сооружения, которые устанавливаются неподалеку от комплекса. В конечном итоге жители получают в домах все необходимое, но строительство канализационного коллектора и общих очистных систем — одна из самых затратных статей бюджета коттеджного поселка. В зависимости от количества участков в поселке она обходится от 40 до 50 тыс. руб. за сотку, к тому же застройщику приходится отводить изрядную территорию под санитарную зону для очистных сооружений — таковы санитарные требования. Неудивительно, что в проектах бизнес-класса с относительно небольшим количеством домов (до 100 домовладений) редко можно встретить даже такую центральную поселковую канализацию, — чаще всего речь идет о локальных септиках в каждом доме. А центральное водоснабжение ограничивается подачей воды из скважины — в этом случае подключение водопровода (скважина, водозаборный узел, согласование и лицензирование этого процесса) обходится в 2–4 тыс. дол. на домовладение.

Газификация по программе

Сложнее всего девелоперам выполнить обещание подвести в поселок газ. Поэтому при покупке участка или дома в поселке, где газ запланирован только в перспективе, нельзя исключать, что перспектива может оказаться весьма отдаленной. Это одно из самых дорогих удовольствий: на рынке есть примеры, когда подключение к магистральным газовым сетям коттеджного поселка на 200–300 домовладений обходится девелоперу в 100 млн руб. Причем газовики не всегда готовы предоставить «оптовые» скидки и рассчитывают стоимость подключения домовладения вне зависимости от того, десять будет или сто домов. Определить конкретную стоимость подключения газа к поселку довольно сложно, слишком много факторов, влияющих на цену. Некоторые застройщики сталкиваются при этом не только с финансовыми трудностями: прокладка инженерных коммуникаций, в том числе подводка к домам магистрального газа, оказывается весьма трудоемкой, так как почти вся земля, на которой строятся объекты, находится в частной собственности и выбор трассы для прокладки газа всегда согласовывается с собственниками территорий. Причем их может быть несколько, и кто-то просто не хочет, чтобы через его владения тянулись сети. Часто эта ценовая неопределенность приводит к тому, что цена газификации повышается в ходе работ. По информации риэлторов, в Ленобласти есть коттеджные поселки, где за подведение обещанного газа домовладельцам пришлось заплатить дополнительно 5 тыс. дол. с участка. Как правило, рассчитывать на более или менее недорогую и своевременную газификацию можно, если поселок попадает в зону, где газ проводится согласно программе газификации региона. Так, наиболее газифицированы на сегодня Выборгский, Приморский районы и часть Всеволожского, плановые работы ведутся также в Гатчинском районе. К числу газифицированных (считая те поселки, в которых централизованное газоснабжение только обещано в перспективе) на сегодня относятся в первую очередь поселки, рассчитанные на постоянное проживание: Honka Family Club, «Репинская усадьба», «Лукоморье», «Уварово», «Юкковское», «Малый Петербург», «Янино», «Кивеннапа», «Морские террасы» и пр.