Ценная инженерия
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на начало октября 2012 года объем предложения коттеджных поселков и таунхаусов составил более 21,3 тыс. объектов.
Всеволожский район также сохраняет лидерство по выводу новых проектов за три квартала — 30% всех новых поселков. Ломоносовский район, где 20% новых проектов, сместил со второго места Выборгский, в котором их 13%.
По состоянию на начало октября 2012 года, в продаже находится 341 коттеджный поселок (плюс 34 очереди) — это более 32,7 тыс. объектов, что представляет на сегодняшний момент актуальный объем рынка. Также в продаже 59 проектов с предложением таунхаусов (плюс восемь очередей), что составляет более 4,6 тыс. объектов.
«Сентябрьские цифры продаж оказались весьма скромными: участниками информационного обмена было подписано 200 сделок купли-продажи, — рассказал Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН). — Это самый низкий показатель с марта, хотя обычно первый осенний месяц на загородном рынке довольно «урожайный». За сентябрь было реализовано 15 участков без инженерной подготовки, 113 наделов с коммуникациями, 9 коттеджей и 63 секции таунхаусов. Неплохими продажами может похвастать, в частности, проект «Петровские сады» от «ПетроМар Девелопмент», у остальных компаний сделок меньше, чем в предыдущие месяцы. Даже у ГК «Кивеннапа», которая последнее время шокировала рынок высокими показателями продаж, в этом месяце реализация шла не так бойко, как прежде. Кстати, в проектах этой компании, по всей видимости, стали раскупаться самые небольшие секции. Так, в сентябре в «Кивеннапа-юго-западе» средняя площадь реализованных секций составила всего 49 кв. м — столь скромных показателей еще никогда не было».
Все компактнее становятся приобретаемые участки. По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости, в сентябре средняя площадь приобретенных гражданами наделов без подряда составила 11 соток. Это самый низкий показатель за все время наблюдений.
Чистое поле не популярно
По данным компании «ПулЭкспресс», сегодня до 70% сделок приходится на участки без подряда, а с готовыми домами совершается лишь около 7% сделок. Характерной чертой рынка в нашем регионе остается продажа единичных коттеджей, а не квартальных комплексов. В других регионах картина несколько иная.
«Так, например, в Подмосковье сейчас насчитывается 69 проектов, вмещающих 622 дома. Сегмент квартир в малоэтажных проектах там демонстрирует наибольшую динамику роста: объем предложения за три года увеличился в шесть раз, при этом только за 2012 год почти вдвое — с 8 до 14%, — говорит Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс». — Интересно, что если в объемах продаж участков и готовых коттеджей показатели Ленобласти и Подмосковья сопоставимы, то в продажах таунхаусов и квартир наблюдается серьезное различие. В Ленобласти на таунхаусы приходится до четверти продаж, а в Подмосковье — всего около 10%. А с квартирами наоборот: от всего количества сделок на первичном малоэтажном рынке квартиры у нас составляют примерно 3%, в то время как в Подмосковье — до трети всех продаж. Думаю, рост интереса к квартирам проявится с увеличением динамики освоения южных районов Ленобласти в ближнем радиусе — около 20 км от СПб. Именно в этой зоне сейчас формируются массивы малоэтажного жилья экономкласса».
Позитивной чертой рынка к настоящему моменту в «ПулЭкспресс» считают резкое уменьшение числа сделок с участками без инженерных коммуникаций. «Снижение этого показателя позволяет надеяться, что покупатели стали более внимательны и научились считать не только стоимость покупки, но и размер доплат за строительство коммуникаций, а также возможные сроки реализации таких проектов. Часть подобных массивов земельной нарезки ушли с рынка, в ряде случаев продавцы решили все-таки начать строительство инфраструктуры хотя бы минимального объема», — говорит Марина Агеева.
За сентябрь продажи таунхаусов сбавили обороты, составив чуть больше половины августовского показателя. Правда, август был рекордным (см. графики). Более чем вдвое упали продажи в сегменте коттеджей. На их фоне спад продаж в сегменте участков с коммуникациями представляется весьма незначительным, и только участки без инженерии испытали неожиданный всплеск покупательского интереса. Для рекламы объектов недвижимости стала популярна новая технология - sms gorod.
Покупательские предпочтения по части площади приобретаемых домов остаются в летних «рамках» по таунхаусам, а в сегменте коттеджей сентябрь показал самые низкие результаты за квартал, сравнимые разве что с цифрами февраля — не самого активного месяца на рынке загородной недвижимости.
В отличие от перечисленных показателей, средние цены приобретаемого домовладения в сегменте таунхаусов стабильно держатся на отметке 2–2,2 млн руб. И, по правде сказать, лишь благодаря некоей стандартизации объемно-пространственных характеристик собственно таунхаусов. В сегменте коттеджей картина более правдивая, но тоже наблюдается регресс: средняя сумма, внесенная за коттедж в сентябре, — 8 млн руб., в то время как в августе и июле она была больше.
Что касается приобретаемых участков с инженерией и без, то средняя стоимость купленной земли с коммуникациями сравнялась с показателями апреля, а по участкам без коммуникаций догнала не самый урожайный май 2012 года.
В топ-сегментах
Knight Frank St. Peterburg подвел итоги III квартала 2012 года. И картина получилась весьма радужная. В течение квартала открылись продажи в нескольких дорогих коттеджных поселках, а именно: «Медное озеро — 2» (2-я очередь), Osko-Village, «Уварово» (1-я очередь), «Озерный край», «Сестрорецкие дачи», «Онегин Парк» (2-я очередь), «Мариинская усадьба». По данным компании, в этот период завершились продажи в клубном поселке Patrikki Club. Одной из важных тенденций рынка элитного «загорода» на сегодняшний момент аналитики видят увеличение предложения особняков в высококлассных поселках ранее свободной стоимостной ниши — от 0,9 до 1,5 млн дол.
С начала 2012 года растет неудовлетворенный спрос на загородном рынке — хотя продается большое число объектов в давно завершенных поселках, они в большинстве своем уже устарели морально и не предлагают должного разнообразия выбора, считают в Knight Frank St. Peterburg. Большинство новых элитных поселков, продажи в которых начались в III квартале 2012 года, разительно отличаются от существующих проектов, а географически максимально охватывают наиболее престижные зоны пригородов.
В коттеджных поселках бизнес-класса также отмечен рост числа продаж, превысивший 60 домов за квартал: их стимулирует рассрочка, использование ипотечных кредитов, наличие скидок и т. п. Наибольшим спросом в классе «А» по-прежнему пользуются дома для постоянного проживания вблизи мегаполиса. Растет число сделок в сегменте поселков класса «В» удаленной локации (домовладения для сезонного отдыха). Как отмечают аналитики, сегодня появляются дома в не занятой ранее ценовой нише — от 900 тыс. дол., что несколько понизило среднюю стоимость домовладений в классе «А» (за III квартал на 11%).
