Аналитики рынка загородной недвижимости сходятся во мнении, что доля бюджетных предложений «водного» жилья на сегодняшний день составляет 25% реализуемых проектов «у воды». Столько же приходится на элитные объекты, а остальные 50% реализуются под флагом бизнес-класса.
«Экономные» предложения появляются в первую очередь за счет развития территорий, удаленных от Петербурга. Кроме того, существует тренд снижения затрат на объекты инфраструктуры, что также позволяет снизить и стоимость строительства. Речь идет не о вариантах «чисто, но бедно», а скорее об отсутствии «капиталистических излишеств», таких как яхт-клуб с причалом, ресторан, «официальная» набережная в поселке и т. п.
Береговая охрана
Девелоперы снижают затраты на развитие береговой инфраструктуры не только в целях экономии собственных средств. Участки, расположенные на первой линии, уже несколько лет находятся в зоне повышенного внимания общественности и надзорных органов. А некоторые девелоперские попытки «все обустроить» на прилегающей к поселку береговой полосе в последнее время стали предметом судебных разбирательств, связанных с использованием береговой полосы.
Дело в том, что Водный кодекс РФ в 2007 году установил водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы для рек, ручьев и озер. Водоохранными зонами являются территории, примыкающие к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ, для которых устанавливается специальный режим хозяйственной и иной деятельности, предотвращающий загрязнение водных объектов и истощение их ресурсов. В границах этих зон выделяются прибрежные защитные полосы с дополнительными ограничениями. Ширина водоохраной зоны зависит от характеристик водной глади; к примеру, для рек и ручьев протяженностью менее 10 км это 50 м от воды. А если река более 50 км, то ширина охранной зоны может быть до 200 м. Для озера с акваторией больше полукилометра ширина водоохранной зоны составляет 50 м.
Более того, территория в 20 м от воды в любом случае считается общей. Ее нельзя приобрести в собственность, а также ограничить доступ на эту территорию другим гражданам, даже если терраса дачи спускается прямо к заливу. А так как берег априори считается общим, то и пользоваться им могут не только жители поселка у воды, но и все окрестные жители. Получается, что жители поселка несут расходы по статье «уход за береговой линией», входящей в затраты по домовладению, чтобы вид на воду оставался по-прежнему красивым. А остальные будут пользоваться видом даром.
Есть у участков, расположенных на береговой линии, и другие проблемы. Специалисты-экологи предупреждают, что при покупке участка у воды надо обращать внимание на характеристики почвы. К примеру, если участок расположен на низком берегу, в разгар половодья он вполне может быть подтоплен. Выход есть — сооружение дренажной системы, однако это дополнительные расходы. Ведь далеко не всегда проект обустройства коттеджного поселка включает работы по мелиорации, строительству дренажных систем и пр. Если же берег, наоборот, крутой, то участок нуждается в дополнительном укреплении, то есть опять в дополнительном инвестировании.
Далеко не всем девелоперам удается найти золотую середину при строительстве объектов у береговой линии: чтобы обеспечить свободный доступ к воде всем желающим, владельцы коттеджей не чувствовали себя живущими на городском пляже, а стоимость сотки соответствовала предлагаемой инфраструктуре. Затраты и возможные законодательные риски не оправдывают себя, и застройщики часто строят поселки недалеко от берега, но не в природоохранной зоне. Хотя, как говорится, есть разные варианты.
Так сколько их?
В Санкт-Петербурге и Ленобласти на сегодняшний день реализуется более 400 поселков. В новых проектах чаще всего предлагаются земельные участки без подряда. Однако, чем ближе к городу, тем больше предложений с готовыми домами. Так или иначе, ряд риелторов считают, что поселки, расположенные у воды, составляют меньше трети всех реализуемых объектов. Например, Knight Frank St. Petersburg отмечает в своих отчетах, что какая-либо береговая линия есть в 60 поселках. Речь идет о берегах залива, озера, реки или даже ручья. Эксперты говорят, что число новых предложений в этом сегменте год от года сокращается, — скорее всего, за счет корректного использования терминов. Ведь года три назад в большинстве случаев словосочетание «участок у озера» в объявлении о продаже означало, что водоем находится в пешей доступности, а это могли быть и 50 м, и полкилометра. Сегодня «дом у воды» означает, что участок подходит непосредственно к озеру или реке, и никак иначе.
По данным Knight Frank St. Petersburg, большая часть имеющихся «водных» предложений распределены равномерно между Всеволожским, Выборгским и Приозерским районами. Другие эксперты считают, что больше всего поселков у воды в Выборгском районе. Список озер, которые облюбовали застройщики, широк: Красное, Волочаевское, Медное, Глубокое, Красавица, Лебяжье, Правдинское, Зеркальное и т. д. В Приозерском районе строят в основном на берегах Вуоксы и озера Суходольское. Во Всеволожском районе поселки появляются на Ладоге, вдоль Невы и даже у карьеров.
Среди интересных проектов, расположенных на берегах озер и уже введенных в эксплуатацию, можно отметить «Ольшаники», Patrikki Club, «Глубокое озеро», «Красноозерное». Во Всеволожском районе HONKA строит поселок «Медное озеро — 2», а на озере Сарженское компания «Русь: НТ» возводит коттеджный поселок «Особый статус».
В числе новых объектов, делающих ставку на близость воды, в Knight Frank St. Petersburg называют экопоселок на первой береговой линии Нахимовского озера: Liikola club. Также можно вспомнить, что компания Landskrona предложила эковиллы в коттеджном поселке «Зима-Лето», на берегу Правдинского озера. Здесь же, в «озерном краю», возводится вторая очередь «Красноозерного» (рядом с Красным озером), поселки «Озеро Пионерское» и «Заозерье» (на озере Пионерское), «Новые Ольшаники» (на берегу Чернявского озера). На Гладышевском озере обосновались поселки «Три берега» и «Озерная фантазия». Коттеджный поселок «Долина озер», который занимает 70 га, строится на берегу озера Подгорное.
Несколько проектов реализуются на немалом удалении (более 90–100 км) от Петербурга: проекты «Береговая горка» и «Солнечный берег» на Красногвардейском озере, «Гармония» — на Александровском озере. На Краснофлотском озере строится одноименный коттеджный поселок. Компания «Весна» не так давно вывела на рынок коттеджный поселок «Соловьевские дачи», что на берегу озера Комсомольское в Приозерском районе Ленобласти.
Эксперты отмечают: помимо «демократизации» уровня предлагаемых коттеджей, в немалой степени предложения стали больше ориентированы на постоянное проживание. Это обусловлено запросами клиентов, которые обычно (2/3 случаев) приобретают «дом у озера» для жизни, а не для сезонного отдыха.
Цена за вид
Покупатели загородной недвижимости, желающие жить у воды, чаще всего имеют в виду «большую воду», то есть озеро с большим зеркалом или Финский залив. Не менее популярны, конечно же, озера Карельского перешейка. Помимо большого водного зеркала, в этом случае привлекает и специфическая природа — приверженцы сосен и скал прицельно ищут дом именно здесь. Наконец, третье место в рейтинге «большой воды» по праву принадлежит Ладожскому озеру. Долгое время застройщики, сконцентрировавшись на борьбе за прибрежные участки на Карельском перешейке и Финском заливе, совершенно упускали из виду другие крупные водные зеркала — речные. А ведь красивых рек в Ленобласти ничуть не меньше, чем озер, и дачники в начале ХХ века ценили окрестности Вырицы (с видом на Оредеж) наравне с Келломяками или Оллилой (с видом на залив). Сейчас освоение речных берегов идет полным ходом.
Спрос на домовладения у воды остается стабильным. Коттеджи рядом с водой раскупаются в 2–3 раза быстрее дальних «собратьев» по поселку, а дома в «водных» поселках на 10–15% дороже аналогичных, расположенных неподалеку.
Бюджетные участки у воды предлагаются дальше 120 км от города. Это Лужский район, где большая река Оредеж и много озер. Стоимость земли в этих краях от 70 до 100 тыс. руб. за сотку. На второй ступеньке снизу Волховский район, где на берегу Ладоги или Волхова можно поискать участки по 120–150 тыс. руб. за сотку. На Ладоге же, но ближе к Петербургу (40–45 км), цены будут уже выше.
Далее идут Выборгский и Приозерский районы, а точнее, территории у водоемов в радиусе 70–90 км от города. Там 10 соток уже обойдутся минимум в 1,5 млн руб. Участки, расположенные еще ближе, километрах в тридцати, стоят 200–300 тыс. руб. за сотку. Финский залив славится ценами около 500 тыс. руб. (иногда до миллиона) и отсутствием большого числа предложений в поселках у воды. К высокой ценовой категории относят коттеджные поселки и во Всеволожском районе. При близости воды там тоже могут просить 300–500 тыс. руб. за сотку.
В целом в Петербурге и Ленобласти средние цены в коттеджных поселках имеют тенденцию к снижению. По данным компании London Real Invest, за последний год стоимость «коттеджной» сотки снизилась на 15%. Причем в большей степени это коснулось объектов класса «эконом». Эксперты связывают ценовые изменения с выходом на рынок новых проектов, предложивших более дешевые объекты. И все же, говоря о жилье «у воды», нельзя делать столь однозначные выводы. Не стоит забывать, что и в рамках поселка стоимость участков зависит от близости к воде. К объектам «у воды» общие тренды развития рынка загородной недвижимости применимы не на все сто. Потому что тут главное — красивый вид. А это понятие субъективное.
Слово экспертам
Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании «Лэнд Аспект»:
Поскольку очевидно, что земля — это конечный ресурс, можно смело заявить, что свободных для застройки участков в непосредственной близости от пригодных для отдыха водоемов (озер, рек, залива) осталось очень мало. А если учитывать такой немаловажный критерий, как удаленность от города, — и того меньше. «Себестоимость» и ликвидность земли у воды изначально выше, чем других лотов под застройку, поэтому девелоперы размещают там проекты бизнес- и премиум-класса, привлекая высокодоходную аудиторию, готовую платить за эстетику вида и загородного отдыха у воды. Ценообразование в поселках у воды зависит от близости землевладения к береговой линии. И конечно же, особый статус у так называемых участков «первой линии», то есть максимально близко расположенных к урезу воды. Однако необходимо помнить, что сам берег — 20-метровая зона — всегда будет открыт для общественного доступа.
