Ленинградская область находится в зоне смешанных лесов и лесными угодьями не обделена. Исключение составляют, пожалуй, только расположенные рядом с Петербургом южные районы вроде Гатчинского или Ломоносовского, где исстари активно ведется хозяйственная деятельность. Но стоит отъехать подальше от города, и в южном направлении можно найти немалые лесные площади.
Однако предложение участков, граничащих с лесом, в области неравномерное. Больше всего таких участков в Приозерском, Выборгском и Всеволожском районах. Наиболее ценные и привлекательные для покупателя сосновые леса находятся на севере области. На втором месте березовые и дубовые, а лиственное мелколесье спросом не пользуется: вид не тот.
Лес за дополнительную плату
Поселков, полностью расположенных в лесу, на рынке чрезвычайно мало. Строевой лес на участке — это все-таки премиальная опция, признак «высокого класса». Да и интересуются активно подобными землевладениями не больше 6–7% покупателей, остальным достаточно, чтобы лес был на границе участка или в шаговой доступности. Поэтому гораздо чаще на рынке представлены поселки, расположенные на опушках или имеющие лесную зону на территории.
Малый объем предложения и элитарность «лесных» поселков объясняются в первую очередь действующим законодательством. На землях Гослесфонда, где шумят строевые леса, строить попросту запрещено. Поэтому, кстати, эксперты советуют при покупке участка со взрослыми соснами-красавицами, проверить, есть ли у девелопера документы на собственность этой земли, каков ее статус — ИЖС или сельхозназначения, относится ли участок к землям Гослесфонда. Если это земля Гослесфонда, значит, продавец взял ее в аренду и покупатель никогда не сможет получить ее в собственность. Примеров изъятия участков из лесного фонда и перевода в категорию ИЖС для обеспечения возможности коттеджного строительства — единицы.
Гораздо чаще застройщики приобретали в собственность «лесные» участки на месте бывших полей и сельхозугодий, причем приобретали на законных основаниях. За прошедшие с момента перестройки годы лес, примыкающий к заброшенным полям, отвоевывает свои права: поля зарастают самосевными деревьями. Нередко застройщики покупали такие участки, которые по старым документам относились к категории земель сельскохозяйственного назначения. Правда, лес на них не отличается красотой, которую хотели бы видеть покупатели: как правило, это заросли березы, ольхи и прочих лиственных деревьев, которые в основном приходится вырубать, чтобы начать строительство.
Куда пропали деревья?
Помимо ограничивающего оборот лесных земель законодательства, есть и другая причина ограниченного объема предложения участков со взрослыми деревьями. Нередко деревья погибают уже в процессе строительства: по оценкам специалистов-ландшафтников, до 90% взрослых деревьев не переносят нарушений почвенного дренажа и повреждений корневой системы. Застройка и благоустройство лесных территорий в абсолютном большинстве случаев ведутся в режиме «завоевание природы человеком», а взрослые деревья не способны адаптироваться к принципиальным изменениям естественных условий произрастания. В результате участок, позиционировавшийся при продаже как «лесной», по завершении строительства теряет почти все деревья. И даже если деревья удалось сохранить, в дальнейшем они потребуют постоянного ухода.
То есть для девелопера забота о насаждениях становится источником дополнительных трат и головной боли — понятно, что в экономклассе желающих заниматься такими проектами не находится.
Успешно реализованных проектов, в которых девелопер делает ставку на сохранение леса и готов вкладывать в «лесообеспечение», немного, и все они относятся к дорогому сегменту: это «Медное озеро», «Медовое», Patrikki Club, строящиеся в настоящее время Liikola Club и «Особый статус».
Гораздо чаще девелоперы предлагают покупателям участки, расположенные на границе с лесом. При этом, поскольку при покупке загородной недвижимости вид из окна — один из главных критериев выбора, клиенты готовы за него доплачивать. Ведь вид на лес гораздо приятнее вида на соседний коттедж. Поэтому в поселке, граничащем с лесом, застройщик обязательно будет использовать дифференцированное ценообразование. Участки, расположенные на первой линии от лесного массива, как правило, оказываются на 15–20% дороже тех, что в центре поселка. А если сравнивать «лесные» участки с расположеными рядом с въездом в поселок, то они могут быть дороже и на 30%. Интересно, кстати, что лес в последнее время ценится покупателями даже больше воды, и участки у леса покупают охотнее.
Дерево в аренду
Девелоперы могут порадовать покупателя не только видом из окна, но и возможностью прогуляться по обустроенному на манер лесопарка пространству. Для этого они арендуют участок леса, который прилегает к территории поселка. Как правило, на нем устраивают рекреационные зоны. И такие общественные лесные участки, которыми могут пользоваться жители, привлекают покупателей в элитных поселках. Например, в лесной зоне поселка «Лукоморье» (застройщик Parabola Group) проложены тропинки, установлены беседки и сделаны детские площадки. Рядом с «Репинской усадьбой» («Олимп 2000») также расчищен для прогулок участок леса.
Редко, но все же девелопер предлагает арендованные «фрагменты» леса покупателям в субаренду — понятно, что эта опция доступна только тем собственникам, участки которых граничат с лесным массивом. Кстати, арендатору участка приходится мириться с некоторыми ограничениями. Так, запрещается огораживать «свой» участок леса забором — одним из условий аренды (и субаренды) является доступ на территорию других граждан. В арендованном лесу недопустимо и строительство, возвести можно только временные постройки на сваях, которые легко демонтировать, например, беседку.
И конечно, за живописные красоты рядом с домом приходится платить, и если у девелопера в собственности облагороженный участок леса, коммунальные платежи для жителей повышаются. Ведь лес требует ухода: необходимо отпиливать сухие ветки, убирать опавшую листву, сучья, проводить санитарную обработку для профилактики заболеваний и атак вредителей. А на лесном участке, взятом в аренду, нужно еще следить за качеством дорожек. И к тому же придется отчитываться перед лесничеством. Зачастую для этого приходится нанимать профессионального лесника, который будет контролировать работу эксплуатационной службы.
Слово экспертам
Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании «Лэнд Аспект»:
Строящийся поселок «Морские террасы» компании «Лэнд Аспект» относится к тем немногим проектам, где покупателям предлагаются «лесные» участки со взрослыми деревьями. Конечно же, решение о максимальном сохранении природного ландшафта было принято еще на стадии проектирования поселка. Для будущих собственников введен режим, ограничивающий вырубку деревьев на индивидуальных участках: не более 40%. И это не просто формальность — количество «переданных в собственность» деревьев фиксируется при подписании договора. Точкой притяжения поселка будет обширная прогулочная зона: лесопарк площадью 5 га. Специалистами из архитектурно-ландшафтного бюро уже разработан проект этого парка с небольшим внутренним озером и ручьем, где пешеходные дорожки органично вписаны в ландшафт.
Слово экспертам
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Нт»:
Работать на лесном участке девелоперу гораздо сложнее, чем в поле, и затраты выше. Это большая ответственность, высокий риск. На рынке есть пример, когда компания взялась за освоение шикарного лесного участка в Приозерском районе и запланировала построить на нем элитный коттеджный поселок. Однако, по словам очевидцев, к пятну отнеслись без должного внимания: испортили ландшафт и лес. В итоге проект был снят с реализации. Через несколько лет его попытались вновь вывести в продажу, но уже в очень низком ценовом сегменте. И до сих пор этот поселок не может похвастать сделками. Наш поселок «Особый статус» расположен в сосновом лесу у Медного озера. Сложность работ определяется не только обилием деревьев, но и особым ландшафтом. Мы очень трепетно относимся к растительности, стараемся сохранить каждое дерево. И это видят наши покупатели. Интерес к поселку стабильный: за последние полгода мы продали 15 объектов.
