Коттеджные поселки средней величины и небольшие проекты не могут позволить себе собственную социальную инфраструктуру: в недорогих проектах предусматриваются только детская площадка и зона отдыха, очень редко магазин товаров первой необходимости. Многие девелоперы перестали даже обещать своим клиентам златые горы и честно сообщают, что, кроме детской площадки и КПП, в строящемся поселке ничего не будет. Разумеется, такое признание лучше заверений построить «все», невыполняемых годами. Да и сами покупатели стали более настороженнее относиться к посулам продавца — 90% клиентов интересуются наличием в поселке внутренней инфраструктуры и рекреационных зон, и, как показывает практика и опыт просмотров, действующие инфраструктурные объекты и облагороженная территория очень часто становятся определяющими в решении приобрести надел, а обещания рассматриваются скептически.
Все лучшее — детям
Разумеется, наличие в поселке тех или иных объектов зависит от его класса. На текущий момент на первичном рынке в подавляющем большинстве поселков предусмотрены только детские площадки, ими оборудованы около 80% объектов. Финансовые затраты на создание детских площадок сравнительно небольшие, не требуются и серьезные вложения в их эксплуатацию. Поэтому их предлагают практически в каждом коттеджном поселке, даже в самых «экономных».
В бизнес-классе набор социальных объектов немногим шире — к детской площадке может добавиться еще многофункциональная спортивная площадка и обустроенная рекреационная зона. Востребованным объектом в поселках этого класса является мини-маркет, который, как правило, размещается около въезда в поселок. Ресторан как элемент инфраструктуры присутствует на территории высокобюджетных коттеджных поселков, в классе «премиум» может быть кафе. Полноценный фитнес-центр на территории есть лишь в шестой части всех проектов загородного жилья бизнес- и премиум-класса.
Школу сегодня не может себе позволить ни один поселок. Да и число таких, где организован детский сад, стремится к нулю. Ведь капитальные объекты — детские сады, школы, стадионы — стоят дорого и требуют дополнительных согласований. Например, постройка детского сада в коттеджном поселке на 100 домовладений, по данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», обходится от 5 млн дол. Недешевая и их эксплуатация, а вот рентабельность весьма низкая: образовательные учреждения практически не приносят прибыли. Весьма обеспеченных операторов частных детских садов, которые могли бы арендовать или выкупить здание, единицы, и они не готовы развивать широкие сети, тем более за городом.
Многие девелоперы, претендующие на постоянное проживание будущих покупателей, просто опускают этот вопрос или сообщают, что детсад или школа находятся в 10–15 км от поселка, в ближайших населенных пунктах Ленобласти. Поэтому жители продолжают возить детей в петербургские учебные заведения. Однако спрос медленно, но верно подводит девелоперов к развитию детской инфраструктуры, ведь основные покупатели объектов в загородных поселках — семьи с детьми, и инфраструктура для детей становится серьезным преимуществом в конкурентной борьбе даже в недорогом сегменте. В некоторых поселках девелоперы организуют детские комнаты, где ребенка можно оставить на несколько часов с няней, и планируют создание детских клубов с кружками и секциями. В Подмосковье ориентация на детский досуг уже привела к тому, что 30–40 поселков предлагают разнообразную и обширную детскую инфраструктуру с развлекательными центрами, спортивными, художественными и музыкальными школами и интересными секциями (например, по верховой езде).
Элита отдельно
Полный набор инфраструктуры осиливают, пожалуй, только элитные проекты. Но и в этом случае, как отмечает руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова, инфраструктура внутри поселка все же не так интересна покупателям, как наличие необходимых объектов поблизости. Например, в поселке Солнечное Курортного района элитный комплекс Honkanova Concept Residence завлекает покупателей обещаниями ресторанов, оздоровительных и спа-центров, спортивных комплексов поблизости, но не территории. Так что, по сути, востребован оказывается все тот же необходимый минимум: благоустройство общей территории с элементами ландшафтного дизайна, детская площадка, организованная охрана. А наиболее актуальны и перспективны поселки, в которых обустраивается большая территория для отдыха — лесопарковый массив, где обеспечивается пространство для комфортного проживания и место для общения жителей.
Теоретически элитные покупатели высказываются за наличие в поселке всех необходимых сервисных объектов — от ресторана до площадки для гольфа или теннисного корта. Например, по данным «Петербургской недвижимости», в дорогих коттеджных поселках пользуются популярностью «клубные дома», включающие бассейн, спортивный клуб, спа-центр, комнаты отдыха и т. д. Однако клиент стал разборчивее и тщательнее выбирает объекты, а главное, считает предстоящие ежемесячные расходы на обслуживание. Поэтому традиционно в стандартный пакет инфраструктуры дорогого коттеджного поселка входят: охрана, детские и спортивные площадки, гостевой паркинг, организованные общественные зоны, иногда автомойка, а при наличии водоема — обустроенная прибрежная зона отдыха. Все остальное — «вишенки на торте», вещи приятные, но не обязательные, не столько повышающие стоимость домовладения для покупателя, сколько ускоряющие продажи.
Конечно, бывают и исключения. Так, в коттеджном поселке «Медовое» компании «Петростиль» девелопер построил клубный дом Waves (архитектор Гаэтано Пеше), спортивный комплекс с бассейном и ресторан. В поселке «Лукоморье» (около Воейкова) организован клубный дом для жителей.
Еще в нескольких проектах инфраструктура заявлена, но пока неизвестно, будет ли реализована. Например, в поселке премиум-класса «ИзумROOD» предусмотрены рестораны, оздоровительные и спа-комплексы, магазин, детский городок, кинотеатр и даже мини-зоопарк. Компания «Матрикс» в своем строящемся поселке Noteburg помимо 250 домовладений планирует построить детский сад, школу, музей Шлиссельбурга, спортивные объекты (бассейн, фитнес-клуб, каток, яхтенную марину, яхт-клуб, теннисный корт и гольф-поле). Предполагается строительство и торгового центра, небольшого бизнес-центра с кабинами и конференц-залами в краткосрочную аренду. Поселком с «развитой» инфраструктурой станет новый проект Liikola club компании FreeDom — там появится эллинг со стоянкой для лодок с обязательным видеоконтролем береговой линии, пляжный понтон площадью 300 кв. м, две универсальные всесезонные спортивные площадки, два детских городка и др. В новом проекте «GORKI Гольф Курорт» в Ломоносовском районе предполагается спа-отель, по заявлению девелопера, в экологическом стиле.
Примечание
Александр Беляев, управляющий партнер Engel & Völkers:
Наличие инфраструктуры в поселке любого класса, безусловно, позитивный фактор, негативный — рост себестоимости объекта для девелопера, соответственно, рост стоимости объекта для покупателя и повышение коммунальных платежей за сервисное обслуживание. В действительности девелопер и покупатель ищут некий компромисс. В «элитке» бонус в виде дополнительных опций (бассейн, ресторан, фитнес и т. д.) повышает статус поселка и его ликвидность. В этом сегменте покупатель получает не просто квадратные метры, а некий образ жизни с расширенным спектром услуг, принимая при этом повышение тарифов на сервисное и коммунальное обслуживание. В бизнес- и экономклассе расширение инфраструктурного сервиса происходит за счет увеличения количества домов в поселке, что в конечном итоге приводит к уменьшению затрат на одно домовладение. В европейских странах, странах Северной Америки в последнее десятилетие стала популярной система serviceapartment, при которой в структуру поселка встраивается отель с соответствующими сервисными и гостиничными услугами. Это позволяет перенести часть затрат с владельцев жилой недвижимости на постояльцев отеля, расширив спектр услуг. В пригородах Санкт-Петербурга примером могут служить жилые элитные комплексы в Курортном районе: «Репино Бриз» с отелем CronwellPark, «Сестрорецкие дачи» с отелем «Скандинавия», «Терийоки» с одноименными отелем и яхт-клубом.
