В первую очередь
По мнению директора департамента новостроек NAI Becar Полины Яковлевой, последовательность в обеспечении поселков инфраструктурой напрямую зависит от финансового положения застройщика. «Чаще всего компании, которые привлекают средства покупателей для строительства, инженерной инфраструктурой занимаются еще до появления поселка — на этапе проектирования проекта, затем возводят дома и по мере заселения поселка начинают строить объекты социальной инфраструктуры. Первыми начинают реализовывать такие объекты, как парковки и административные площадки, а последними — детские площадки и другие объекты».
Последовательность строительства инфраструктуры каждого поселка определяется простой логикой. «Сначала девелопер получает ТУ — технические условия, содержащие требования, которые необходимо выполнить для получения возможности подключиться к внешним сетям, в первую очередь электричеству и газу; магистральное водоснабжение и тем более канализация в коттеджных поселках — редкость, — перечисляет Марина Агеева, руководитель службы маркетинга УК «ПулЭкспресс». — На территории проводятся инженерно-геологические и инженерно-экологические изыскания. Для Ленобласти как территории, где велись боевые действия, обязательны работы по разминированию. По завершении этапа проектирования и согласования сетей выполняется межевание и вынос границ «в натуру».
Все по порядку: сначала строят черновые дороги, затем вдоль дорог укладывают сети. Если в поселке предусмотрена централизованная канализация, то обычно начинают с нее. «Если планируется, что каждый собственник установит локальную очистную систему на своем участке (по этой схеме реализуется, наверное, более 80% проектов), то строят электросети: в кабеле под землей или воздушные на столбах — с одной стороны дороги. А с другой стороны — водо- и газопровод. Бурят скважины, если поселок невозможно подключить к внешнему водоснабжению, строят здание насосной станции, устанавливают оборудование», — поясняет Марина Агеева.
И лишь затем приступают к третьему этапу: подключению к внешним инженерным сетям. Покупатель часто принимает установленные на территории поселка трансформаторные подстанции радостного ярко-желтого цвета за конечный продукт, однако это еще не свидетельствует о наличии электричества и газа. Подтверждением того, что поселок подключен, является акт технологического присоединения и, конечно, договоры на электро- и газоснабжение.
С чего обычно начинается строительство коттеджного поселка и что сделано к моменту старта продаж? Логика и практика показывают: перед продажей лучше показать товар лицом.
«Если говорить о проектах с участками под самостоятельную застройку, то для начала продаж на территории поселка должны быть дороги, иначе покупатель просто не сможет выбрать участок», — говорит Марина Агеева. Кроме того, обычно формируется въездная группа: как минимум пост охраны, шлагбаум, билборд с генпланом поселка. В расширенном варианте добавляется забор по периметру участка, его сооружение зависит от того, что собой представляют сопредельные территории: озеро, лес, поле, дорога, жилая застройка. Также строят отдельные здания — инфоцентры на объекте продаж, обустраивают гостевые парковки, устанавливают фирменные флаги. Хороший тон — наличие клиентского туалета.
Оплата вперед
Понятно, что не все девелоперы располагают собственными средствами, достаточными для строительства всей инфраструктуры, а потому ввод сетей чаще всего напрямую зависит от платежей покупателей, которые, как правило, рассчитываются в рассрочку.
«Рассрочка платежей очень распространена. Она не всегда привязана к этапам строительства, скорее рассчитывается индивидуально, с учетом финансовой ситуации покупателя, — говорит Марина Агеева. — Некоторые платежи, например, за подключение газа, вносятся после всех остальных и в два этапа: сначала за проектирование и строительство газопровода на участке собственника — от точки подключения до дома. Затем — за проектирование и разводку газопровода по дому и хозяйственным постройкам. Подключение газа возможно только к построенному дому, поэтому оплачивается значительно позже, чем земля и основной пакет коммуникаций».
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что все зависит от типа поселка. «Если продаются только участки без подряда, то зачастую продажи начинаются на этапе оформления документации. В проекте с более понятной концепцией, где участки продают с подрядом на строительство, одновременно с продажами прокладывается дорожная сеть, иногда строятся дома.
Например, в проекте «Золотые ключи». По словам Ольги Трошевой, застройщики, как правило, готовы принимать оплату поэтапно. «Рассрочка становится все более распространенным инструментом. Когда продаются участки без подряда в недорогих проектах (от 50 тыс. руб. за сотку), часто сначала покупатель платит за участок, далее за дороги (по мере начала работ), потом за свет и так далее».
По мнению Елены Шишулиной, директора по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент», чем дальше девелопер продвигается в развитии проекта, тем быстрее и дороже можно продавать дома. С этой точки зрения идеально, по ее мнению, начинать продажи уже полностью готовых домов или участков со всеми подведенными сетями. «Но так как реализация проекта коттеджного поселка требует немалых денежных затрат (а в нашей стране заемные средства дороги), то возникает оправданное желание начать продажи как можно раньше, чтобы привлечь средства клиентов и хотя бы частично строить уже на них. Поэтому появляется другая крайность: продажи открываются и образно, и юридически в чистом поле: землю еще только обещают перевести из «сельхозки» в другую категорию, земельные участки не размежеваны, разрешения на строительство нет и т. д. Золотая середина между этими двумя сценариями для каждой компании своя, в зависимости от финансовых возможностей, уверенности в своих силах и прочих факторов». Эксперт советует покупателям приобретать объекты на нулевом цикле либо у хорошо зарекомендовавших себя застройщиков, хотя бы после перевода земли в нужную категорию, при наличии свидетельств о собственности на участки и технических условий на сети. И затем быть готовыми подождать, так как риск переноса сроков есть практически всегда. «Полностью отказываться от покупки на ранних стадиях не стоит — это возможность приобрести недвижимость по самой выгодной цене при наибольшем выборе вариантов». При этом, по ее мнению, застройщики практически всегда соглашаются на различные варианты рассрочек. Вопрос в другом: необходимо ли поэтапное подведение сетей самим покупателям? Зачем нужна идеальная дорога к дому без инженерных сетей — чтобы она была тут же разбита крупной строительной техникой? Резонный вопрос. Зачем газ в доме, если в нем еще нет воды и электричества?
А вот охрана поселка — это, пожалуй, первейший элемент инфраструктуры, не вызывающий сомнений. Охранять территорию начинают с момента старта строительных работ, а после сдачи поселка собственники могут заменить охранное предприятие или расширить спектр охранных услуг.
Блага необязательные
Социальная инфраструктура — особая и зачастую наименее развитая часть загородного проекта. Возможно, потому, что обычно поселки привязаны к уже сложившемуся социуму и коммуникациям. Не только за покупками или развлечениями, но и в детские сады, школы и поликлиники большинство пригородных жителей ездят в Петербург. В самих поселках, как правило, обходятся минимальными затратами
на социнфраструктуру: зона отдыха с детской площадкой, в лучшем случае магазин. «В своем первом проекте «Борисово-2» в 2005 году мы сами построили магазин и кафе, — вспоминает Марина Агеева. — Однако через пару лет стало очевидно, что поселок в них не нуждается. Основными посетителями были строители, а жители поселка предпочитали жарить шашлыки на своем участке, а не покупать их в общепите. Поселковый магазин не мог сравниться по ассортименту с гипермаркетами на выездах из города. Так что магазин и кафе мы закрыли, а жители при необходимости пользуются услугами базы отдыха на смежной территории. В других наших проектах жители также отдают предпочтение комплексам отдыха, расположенным по соседству».
Новый для себя формат обеспечения социальной инфраструктурой «ПулЭкспресс» сегодня применяет в «Охтинском парке». За периметром жилой части поселка, у дороги выделена общественно-деловая зона площадью 5 га, где участки продаются инвесторам, работающим с коммерческой недвижимостью. Уже выкуплены участки под строительство
магазина, спа-салона, фитнес-центра и ресторана. Они будут обслуживать всех желающих. Детские и спортивные площадки — другое дело: их по плану построят в «Охтинском парке» в первой половине 2014 года, строить на начальной стадии реализации поселка просто не для кого. Кроме того, выделен участок под частный детский сад, который будет предложено взять в управление компаниям-инвесторам, профессионально занимающимся этим бизнесом.
«У каждого застройщика своя последовательность, — сразу замечает руководитель департамента элитной и загородной недвижимости «Матрикс-Недвижимость» Анастасия Тузова. — Даже в поселках премиум-класса не всегда с вводом в эксплуатацию начинают действовать заявленные объекты инфраструктуры. Например, если в поселке продана малая часть домов, то, скорее всего, фитнес-клуб, ресторан и магазин будут работать в убыток. Поэтому в основном инфраструктура начинает активно работать уже после заселения большей части поселка. В большинстве случаев все строится к сроку сдачи поселка».
Слово экспертам
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Нт»:
Сегодня на рынке пока нет стандартов обеспечения поселков пакетом инфраструктуры. И застройщики сами берут на себя обязательства, одни считают, что размежевать — уже хорошо, а другие предлагают интеллектуальные инженерные системы. Единых правил очередности работ тоже пока нет. Иные застройщики уже возвели все дома в поселке, а за инженерию еще и не брались. У многих этапы работ зависят от прихода денег. Общее правило наполнения социальной инфраструктурой: обещания девелоперов стали куда скромнее, а воплощение — минимальным. Никто не предлагает вертолетную площадку, кинотеатры, спортивные центры с салонами красоты и фитнес-клубами, отели, магазины, кафе-рестораны. Особенно в небольших поселениях. Но предпочтения покупателей не изменились: они хотят максимального комфорта. Это значит, что им нужны все коммуникации, включая магистральный газ, и городской набор социальной инфраструктуры поблизости. И все это за разумные деньги.
Слово экспертам
Владимир ГУСАКОВ, генеральный директор компании «НИТТИС»:
Для поселков класса люкс вся заявленная инфраструктура априори является необходимой и необсуждаемой частью строительства. К старту продаж поселки разного класса подходят в разной степени готовности. К этому моменту в элитных поселках уже посчитаны общие затраты, в них включены расходы на всю инфраструктуру и из этих составляющих выведена цена за квадратный метр. Поэтапная оплата чаще всего встречается в поселках экономкласса, рассчитанных на молодую и менее состоятельную аудиторию покупателей, готовых заплатить часть и ждать, чего не приемлет покупатель жилья класса люкс. Так, в поселке класса Executive «ИЗУМROOD» параллельно с возведением коттеджей строились сразу все объекты инфраструктуры, от административного здания и спортивного комплекса до озера и аллей. Сегодня мы предлагаем полностью обустроенный комплекс, который предоставляет жителям весь набор социальных, бытовых и культурных объектов для комфортного проживания.
