Пакеты инженерной инфраструктуры для поселков разных ценовых сегментов будут отличаться. В поселках экономкласса норма — локальное водоснабжение (скважины, колодцы), газ обязателен только в проектах для постоянного проживания. Проект бизнес-класса предполагает наличие центрального водопровода и газа (при постоянном проживании). Если коттедж используется для сезонного отдыха, достаточно индивидуальной скважины и желательно установить газгольдер для отопления. В элитном сегменте все коммуникации должны быть центральными. А электричество требуется везде, но разной мощности.
Стоимость подведения коммуникаций в поселке в первую очередь зависит от удаленности сетей, к которым необходимо подключиться, и технологических решений, которые будут применяться. Дороже всего обходится подведение газа и электричества. Чтобы провести газопровод, необходимы сложные строительно-монтажные работы, а для обеспечения поселка электричеством придется получить ряд технических согласований.
«Диапазон цен на подключение к сетям достаточно широк. Все зависит от статуса инженерной инфраструктуры — локальные коммуникации или центральные, а также от протяженности сетей — откуда необходимо протянуть их к поселку», — говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». «Застройщики обычно не стремятся зарабатывать на создании коммунальной инфраструктуры, поскольку от наличия сетей и их качества зависит интерес клиентов к проекту, — объясняет Артур Кукуяшный, генеральный директор компании «Леверидж». — На мой взгляд, стоимость подключения к общим коммунальным сетям не должна превышать 25% стоимости участка».
Минимально достаточное
Очевидно, что участок со всеми коммуникациями не может стоить 100 тыс. руб. за сотку, это как минимум 200 тыс. руб. Но зато, начиная с этой стоимости, можно рассчитывать на необходимый комплект инженерии. Например, в стандартный пакет коттеджного поселка экономкласса входят 5–10 кВт электроэнергии. Дополнительная мощность оплачивается отдельно, 18–25 тыс. руб. за киловатт. Чаще всего включена в стоимость и вода — или от магистрального водопровода, или (чаще) от поселковой артезианской скважины, если подключение к центральной инженерии невозможно либо слишком дорого. Хотя в некоторых бюджетных поселках за подведение водопровода взимается отдельная плата: 60–80 тыс. руб. с собственника. Для желающих провести воду самостоятельно предлагаются услуги специализированных компаний.
А вот газ входит в стандартный пакет далеко не во всех поселках. Гораздо чаще его предлагают в виде дополнительной опции, причем недешевой: газификация участка может стоить до 350 тыс. руб. в зависимости от локации. А в некоторых районах газа и вовсе нет — например, в большинстве поселков на юге области его только обещают провести. Проще всего с подключением в Выборгском и Приморском районах. Также не всегда входит в стоимость и канализация. Как правило, в небольших поселках (50–80 домов) средней ценовой категории оплата центральной канализации оказалась бы непосильной для отдельного покупателя. Поэтому в них монтируется локальная очистная система, за которую необходимо доплатить.
«Как правило, цены устанавливаются внутри каждого объекта, и доплат добросовестный застройщик не требует. Исключение составляют нюансы, связанные с индивидуальными договоренностями. Например, если покупатель хочет получить дополнительные киловатты, заказывает услуги по развитию участка, или, скажем, отсутствует проект отопления, необходимо индивидуально рассчитать подключение газа, это может быть прописано отдельной строкой. Но лучше, конечно, заранее узнать, во сколько обойдутся такие услуги, и прояснить все детали еще до подписания договора», — считает Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль».
Видит око, да зуб неймет
Заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак отмечает, что сейчас становится все более популярной схема, когда в стоимость включено лишь частичное оснащение участка коммуникациями. «Обычно это дороги, охрана и уборка территории, уличное освещение, а также небольшая электромощность для самого домовладения. Дополнительная мощность (при необходимости), канализация, газ и вода оплачиваются отдельно либо девелоперу, либо сторонним подрядчикам — по выбору покупателя».
Иногда коммуникации в поселке уже есть или активно строятся, и покупатель считает, что приобретает участок с инженерией. Но по факту оказывается, что воспользоваться инфраструктурой он не может. Это те сети, которые в рекламе обозначены скромной фразой «коммуникации по границе». Нередко при покупке земли без подряда все коммуникации девелопер доводит только до границы каждого участка. А за их прокладку на территории домовладения придется доплатить, и стоимость «доводки» составляет 300–400 тыс. руб. (в расчете на участок 10–15 соток с одним домом). Причем, прежде чем подводить сети, придется потратиться на проектные работы: определить расположение всех построек на участке (дома, гаража, технических построек и т. п.), а уж потом обеспечить прокладку к ним сетей. В случае покупки участка с подрядом девелопер сам заказывает проекты сразу нескольких участков, и это обходится дешевле в 1,5–2 раза, даже если оплачивать сети придется дополнительно.
Не стоит рассчитывать на то, что, купив дешевый земельный участок, удастся сэкономить на инженерии, проведя все сети самостоятельно. Конечно, частично решить проблему можно: пробурить скважину и установить биотуалет. Но проведение в дом прочих необходимых для жизни коммуникаций может вылиться в серьезную головную боль для будущего жильца — даже если магистрали расположены рядом с участком, их подведение к дому может оказаться невозможным: собственники соседних участков не разрешат проложить газопровод через их территорию, электрические сети лишены свободных мощностей, а для подключения к водопроводу нельзя получить технические условия. Даже в случае успешного решения этих проблем самостоятельные работы по инженерному обеспечению обойдутся от 300 до 800 тыс. руб., и в итоге не исключено, что сети окажутся дороже самого надела.
Сила договоренностей
Нередко на момент приобретения участка работы по созданию инженерных сетей еще только ведутся. Как покупателю удостовериться, что все обещанное действительно будет предоставлено? Николай Кузнецов, руководитель отдела загородной недвижимости (вторичный рынок) агентства «БЕКАР», советует: «Для клиента гарантией подключения коммуникаций может являться наличие технических условий, которые предоставляются поставщиком услуг. Но стоит отметить, что наличие технических условий говорит лишь о возможности проведения коммуникаций и не гарантирует на 100% выполнение данных работ. А вот договор на подключение коммуникаций между застройщиком и поставщиком услуг будет весомым подтверждением, поскольку в нем прописаны сроки, в которые компания-поставщик обязуется выполнить указанные работы, и их стоимость. Покупатели имеют полное право потребовать у застройщика такой договор, а тот, в свою очередь, обязан предоставить его».
«Подтверждением намерения застройщика подключить проект к инженерным коммуникациям являются технические условия на подключение, которые строительная компания (или созданное под эгидой застройщика некоммерческое партнерство в случае статуса поселка ДНП или СНП) получает от каждой ресурсопоставляющей компании, — подтверждает Арсений Васильев. — А в договоре, заключаемом между застройщиком и покупателем домовладения, должны быть прописаны условия приобретения, обязательства строительной компании по подключению к инженерной инфраструктуре и указано, что входит в цену договора».
«В нашем случае мы заключаем с жителями ЖК «Близкое» договор ДДУ, в приложении к которому приводятся все показатели — выделяемая электромощность и прочие технические характеристики, — говорит Михаил Фуксман. — Именно на это приложение и «состав» приобретаемого объекта должен обратить внимание покупатель».
«В договоре обычно указано, что в стоимость загородного дома входит участок, дом и определенные коммуникации, — рассказывает Николай Кузнецов. — А оплата данной инфраструктуры зависит от схемы, которую выбирает застройщик: он может при продаже дома включить часть коммуникаций в стоимость объекта либо оставить всю инфраструктуру в своей собственности и включить стоимость коммуникаций в ежемесячные платежи».
