Вначале придется четко сформулировать свою цель. Затем определиться с бюджетом на покупку и строительство. Решить, что можно доверить застройщику, а что взять на себя (контроль стройки, согласование проектов и подключения коммунальной инфраструктуры, обслуживание всех систем, охрану, etc.).
Затем надо осознать, что дом всегда будет использоваться больше, чем планировалось, бюджет строительства неизбежно увеличится, как и «личная вовлеченность» в процесс. Помня об этом, можно выбирать.
Марина Агеева, руководитель службы маркетинга, PR и рекламы УК «ПулЭкспресс»: «Разрешенный вид использования земель определен в генплане поселения и правилах землепользования и застройки. Утвержденные генпланы есть на сайте муниципалитетов, правда пока эти документы разработаны и утверждены не во всех поселениях области. На стадии их формирования еще можно обосновать необходимость изменений, проведя общественные слушания. Намного сложнее менять назначение участка в уже утвержденных генпланах: это возможно только на уровне администрации области.
Обязанность муниципалитета обеспечить дороги, школы, газ и электричество прописана в законах, но не стоит думать, что подключить газ, водопровод или электричество можно бесплатно. Чистку от снега дорог в коттеджном поселке вне зависимости от назначения земли жители будут оплачивать сами, как и освещение улиц, обслуживание водомерного узла, охрану и пр.
Областные власти пытаются предложить схемы государственно-частного партнерства для строительства школ и детсадов. Но пока таких реализованных проектов один-два. За свой счет застройщики возводят в лучшем случае платные детсады, причем недешевые. Существуют сложности с реализацией решения Конституционного суда о прописке на даче: нет полицейского адреса, только кадастровый.
При покупке участка нельзя ориентироваться на вид поселка. Внутренние сети должны быть подключены к внешним, подводящим. Их строят энергоснабжающие организации, монополисты. Они не участвуют в договоре между девелопером и покупателем, но получается, что девелопер несет ответственность перед покупателем за действия монополистов. Поэтому надо удостовериться, что мощности выделены, техусловия получены и соблюдены, а лучше потребовать акт присоединения к сетям. Но скорее всего этого документа на момент покупки не будет. Здесь есть как риск, так и доверие, основанное на ранее реализованных застройщиком проектах.
В коттеджных поселках электричество обходится в 30–50 тыс. руб./кВт, вне поселков есть примеры, когда за подключение платят 100 тыс. руб./кВт.
Тот факт, что рядом с поселком или даже по территории проходят ЛЭП или газопровод, не означает, что к ним можно подключиться: например, если исчерпан лимит мощности.
Светлана Невелева, советник руководителя ГК «СТИНКОМ»: «Мы много лет обсуждаем риски при покупке загородной недвижимости. Но давайте вообразим: вы приобрели участок земли, он существует, на него есть документы, но по каким-то причинам вам не подвели газ или электричество. Или вы в полном соответствии с законодательством купили квартиру на 16-м этаже многоквартирного дома, который был достроен до 6-го этажа. Где вы рискнули большими деньгами? Где вы можете справиться с ситуацией самостоятельно?
В определенные периоды развития государства вложения в свою землю менее рискованны, чем покупка городского жилья. Конечно, для дома, где вы живете постоянно, идеален вариант с центральными коммуникациями. Но возможны и другие, комфортные и не разорительные.
Приступая к поиску или выбору объекта недвижимости, надо четко представлять свою цель. Если вы планируете переехать из Петербурга в Ленобласть и получить официальный статус жителя области (регистрация), то вам необходима земля, официально предназначенная для проживания: категория земли населенных пунктов под МЖС или ИЖС. Для тех, кто остается жителем Петербурга, покупая второй дом, дачу, участок для огорода или сада, важна только законность самой сделки. Дом на сельхозземле в статусе ДНП, СНТ может быть законно оформлен в собственность как жилой, садовый или строение. Для оформления залога в банке или продажи в будущем, наверное, предпочтительнее зарегистрировать жилой дом. Но жить, отдыхать, пользоваться всеми удобствами можно и в садовом.
Полезно проконсультироваться с юристом. Стоимость услуги юриста несравнима с суммой, которой вы рискуете, приобретая нелигитимный объект. На рынке есть объекты — словно мины замедленного действия. Например, секции таунхаусов, если они оформлены ненадлежащим образом, строительство на земле «для ведения фермерского хозяйства» и т. п. В остальных случаях вы проверяете свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, отсутствие или наличие обременений. Если все в порядке, на купленной земле можно строиться, а остальные проблемы преодолимы».
Андрей Троицкий, руководитель отдела продаж компании Parabola group: «Риски покупатели часто создают себе сами. Если начинать разговор с вопроса «сколько стоит участок», то велик риск не разобраться, что именно девелопер включил в заявленную цену. Допустим, цена вам подходит и вы эмоционально уже готовы купить. Это вопрос психологии покупателя: те, кто прежде всего интересуется ценой, обычно покупают самые неудачные объекты.
Обязательно нужно узнать о компании, реализующей проект: что и как уже сделано; как бы застройщик ни старался, новичок этого направления обязательно наступит на те же грабли, по которым когда-то прошлись опытные строители. Все эти «грабли» больно бьют покупателя, пытающегося сэкономить.
У надежного, опытного девелопера участки, продаваемые даже по предварительному договору, в перспективе станут высококачественным товаром — если вы рассматриваете покупку земли как инвестицию.
Дорого обходится экономия на дорожной сети. Грунтовая дорога в поселке гарантирует жизнь в пыли, особенно летом. Если в поселке есть асфальт, а цена участка низкая — готовьтесь через пару скидываться с соседями по полмиллиона рублей лет и ремонтировать дорогу.
В Ленобласти довольно много поселков, которые могут быть газифицированы «в теории». До превращения теории в практику (а это может быть и десять лет) придется отапливать дом электричеством, что дорого, до 30–40 тыс. руб. в месяц в отопительный сезон (в случае деревянного дома 250 кв. м из профилированного бруса, обогреваемого масляными радиаторами).
При покупке участка необходимо, чтобы в договоре (купли-продажи участка или предварительном договоре) были прописаны обязательства застройщика по срокам подведения коммуникаций и штрафные санкции за их нарушение».
Мария Алексеева, руководитель службы рекламы и маркетинга компании «Лэнд Аспект»: «Сегодня продаются разные объекты, но далеко не все электрифицированы, газифицированы, с хорошими асфальтовыми дорогами и переведены в статус «для ИЖС». Велик и разброс цен. Но сравнивать только по цене нельзя: один застройщик включает в заявленную цену все коммуникации, другой планирует взимать деньги за прокладку дорог или сетей дополнительно.
Не стоит переоценивать значимость статуса ИЖС. Безусловно, это ликвидный формат на рынке загородной недвижимости, но далеко не у каждого покупателя есть объективная необходимость покупки участка ИЖС. И на сельхозземлях (в ДНП или СНТ) дом может быть построен, оформлен в собственность как жилой, продан, передан по наследству и т. д. Главное — внимательно изучить при покупке все правоустанавливающие и сопутствующие документы.
Необходимо, чтобы в договоре с застройщиком коттеджного поселка было прописано все, на что вы рассчитываете: сроки ввода в эксплуатацию сетей поселка, выделенные на домовладение мощности, технические характеристики, а также штрафные санкции за несоблюдение сроков или невыполнение части работ. При возникновении конфликтной ситуации обсуждению подлежат исключительно те пункты, которые прописаны в договоре.
Помощь юриста будет полезна, если он специализируется на гражданском и земельном праве. Юристы другой практики тратят время всех участников сделки на изменения в формулировках третьестепенной важности и пропускают наиболее существенные для покупателя моменты.
Судить о перспективах нормальной жизни в поселке можно не только по документам, но и по состоянию дел на строительной площадке. Труб и проводов с опорами вы можете не увидеть: многие девелоперы прокладывают сети под землей. Но если на территории коттеджного поселка уже стоит трансформаторная подстанция, если установлена газораспределительная подстанция или ведется активное строительство сетей и дорог — несомненно, проект развивается».
Юлия Блинова, директор по маркетингу и продажам компании «Русь: НТ»: «Покупатели, пытаясь составить представление о рыночном предложении, часто объезжают строящиеся поселки самостоятельно, не договариваясь о показе с представителями застройщиков. Ориентируясь на состояние стройплощадки, можно принимать предварительное решение, особенно если продаются не просто инженерно подготовленные участки, а земля с подрядом на строительство дома. Когда в поселке кипит работа, есть электричество, установлены светильники, прокладываются дороги, это говорит в пользу покупки. Если ни людей, ни техники, ни следов активности на участке нет — проект на начальном этапе реализации. Тогда надо ехать в офис компании и изучать документы. По бумагам проект стартовал давно, а ничего не сделано — это должно настораживать.
В последнее время земли, прилегающие к КАД, активно застраиваются многоэтажными домами. Для дач, возможно, это и минус. Перспективу того, что рядом с выбранным вами поселком вырастет многоэтажный микрорайон, можно проверить по генплану поселения на сайте муниципалитета. Большой объем жилья неподалеку — это прежде всего развитая инфраструктура: школы, детсады, поликлиники, торговые и развлекательные объекты. И для постоянных жителей близлежащих коттеджных поселков такое соседство становится плюсом».
Екатерина Андреева, руководитель отдела продаж компании Villa Rossi: «При выборе участка для строительства дома необходимо учитывать категорию земли и вид разрешенного использования.
В черте населенных пунктов участки могут быть предоставлены для индивидуального жилищного строительства и под личное подсобное хозяйство. В обоих случаях разрешено строительство жилых домов, однако при покупке участка для личного подсобного хозяйства могут возникнуть проблемы с оформлением регистрации по месту жительства.
На земле под ИЖС оформить постоянную регистрацию очень просто. Муниципальные власти, по закону, должны обеспечить социальную инфраструктуру: поликлинику, больницу, «скорую помощь», достаточное число мест в детских садах и школах.
В обязанности муниципалитета входит также чистка дорог.
На участке из категории «земли сельхозназначения» вполне можно строить дом или коттедж, если вид разрешенного использования — для личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства или садоводства (ЛПХ, ДНП, СНТ). В ДНП или СНТ, которые по сути являются кооперативами, владельцы домов (участков) изначально сами отвечают за чистку дорог, охрану, вывоз мусора и пр. Стоимость обслуживания в коттеджных поселках зависит от класса поселка, количества домовладений в нем и «пакета» предоставляемых услуг, базовый набор — это охрана, вывоз мусора, уборка общей территории и дорог, обслуживание инженерного оборудования. Если не рассматривать элитный сегмент, то ежемесячная плата может составлять 3–10 тыс. руб.
Оформить прописку в ДНП или СНТ будет проблемой, также придется преодолеть определенные препоны, для того чтобы оформить дом в качестве жилого. Выбирая участок на начальном этапе строительства коттеджного поселка, обязательно тщательно изучите документы компании, в том числе технические условия на присоединение к энергосетям и газопроводу. От того, каковы эти условия, будет зависеть стоимость подключения электричества и газа.
Ирина Ярошенко, руководитель отдела рекламы ООО «Сигмакс»: «В зависимости от цели покупки стоит выбирать категорию земли. Земли под ИЖС позволяют сэкономить на коммуникациях, но накладывают обязательства по строительству дома в течение трех лет и согласованию проекта в компетентных инстанциях. На землях для ЛПХ можно строить дом без согласований на территории населенного пункта, но строительство не разрешено, если это земли сельхозназначения. Земли для дачного строительства — это строительство без согласований или отказ от построек.
При покупке участка без подряда на самом раннем этапе строительства поселка есть две основные опасности. Вы не можете представить, как в итоге будет выглядеть поселок, и без регламента застройки никто не гарантирует вам, что прекрасный вид на лес не перекроет фасад соседского дома, а выход к реке не станет проблематичным из-за строительства на ранее пустовавшем участке. Соседи могут не спешить ни со строительством, ни с подведением коммуникаций, и вы рискуете долгое время оставаться «в чистом поле» или решать проблемы инфраструктуры самостоятельно.
Покупка участка в коттеджном поселке с типовой застройкой избавит вас от проблем с коммуникациями, но чревата ограничениями по облику дома. Например, в «Клубном поселке Колтуши» Всеволожского района в продаже 55 участков. Из них 16 участков с подрядом. На 14 участках стоят дуплексы по одному проекту. На двух участках коттеджи — одноэтажный и двухэтажный. Остальные участки предлагаются к продаже без подряда. На них покупатель может построить дом по своему проекту либо с помощью застройщика — компании «Сигмакс», которая продает участки. Есть только одно условие: дом должен соответствовать регламенту типовой застройки».
