В компании GVA Sawyer исследовали востребованность инфраструктурных объектов у потенциальных покупателей домовладений. Согласно опросу, наиболее необходимыми элементами инфраструктуры для будущих жителей являются: медицинские учреждения (медпункт, аптека), магазин, детские и спортивные площадки, школа. Объекты инфраструктуры средней степени необходимости: фитнес-центр, бассейн, воспитательные учреждения, гипермаркет, гостевая автостоянка. Но оказалось, что этот набор элементов, несмотря на необходимость, может располагаться не в самом поселке, а поблизости, то есть может быть удовлетворен за счет инфраструктуры прилегающих населенных пунктов.
А вот внутри поселка, судя по опросу, необходимы магазин, детские и спортивные площадки, аналог детского сада (например, детский досуговый центр). Если поселок строится на берегу залива или озера, обязательным становится обустройство прибрежной зоны: пляжа, раздевалок, кафе. Прочие элементы инфраструктуры (бассейн, фитнес-центр, кинотеатр, развлекательный центр/клуб, салон красоты, конеферма, мини-зоопарк и т. п.) считаются плюсом для проекта и его имиджа, однако не являются необходимыми.
Географические влияния
Сегодня инфраструктура коттеджного поселка прежде всего зависит от его местоположения, уверены эксперты. Так, если поселок расположен в Курортном районе, в нем чаще всего нет никакой развлекательной составляющей, поскольку все необходимое в изобилии представлено в ближайших населенных пунктах и на побережье. Действительно, небольшому ресторану или фитнес-центру внутри поселка будет трудно составить конкуренцию «раскрученным» и успешно работающим предприятиям «общего пользования». Кроме того, поселки в Курортном районе, в силу дороговизны земельных участков, как правило, невелики, что делает строительство дополнительных объектов сервиса нецелесообразным. «В поселке «Высокие ели» в Солнечном мы построили только теннисный корт для жителей, потому что и плавательный бассейн, и магазины, и почтовое отделение рядом. Вокруг хорошо развитая социальная инфраструктура самого Солнечного», — говорит Михаил Фуксман, директор по продажам компании «ПетроСтиль».
Интересно, что именно в Курортном районе есть примеры тесного взаимодействия девелоперских и профессиональных «курортных» управляющих. Например, управление элитным поселком «Репино бриз» будет осуществлять компания Cronwell Park, в ведении которой находится отель по соседству с поселком. Так что жители «Репино бриз» смогут пользоваться услугами ресторана, баров, центра здоровья при отеле. В проекте «Сестрорецкие дачи» управляющей компанией стал клубный отель со спа-комплексом «Скандинавия».
Если поселок находится в менее развитом в плане инфраструктуры месте, девелоперу приходится компенсировать недостающее. Нередко строительство объектов начинается одновременно с возведением домов, чтобы сразу показать будущим жителям товар лицом. Например, в комплексе «ИЗУМROOD» (Всеволожский район, Разметелево) запланированы аптека, мини-маркет, салон красоты, детский центр развития, фитнес-центр, отель, ресторан, бизнес-lounge и комната переговоров. Причем возведение общественного центра поселка, где расположатся несколько объектов, было начато одновременно с закладкой первых домов. Аналогичная ситуация в поселке «Ламбери» (Всеволожский район, Энколово): строительство общественного центра, в котором появятся ресторан, паб «Фарадей», спа-комплекс, фитнес-центр, детский досуговый центр, идет полным ходом, параллельно возведению коттеджей.
По очереди
Эксперты называют очередность появления объектов социальной инфраструктуры. В первую очередь, еще в процессе прокладки внутрипоселковых дорог и возведения первых фундаментов, формируется охранный периметр, организуется постоянная охрана территории комплекса. В список мер защиты для класса «бизнес» входит огороженная территорию и контрольно-пропускной пункт на въезде, а в поселках класса «премиум» — видеонаблюдение и патрулирование поселка внутри и по периметру.
К моменту сдачи заявленной первой очереди появляются магазины шаговой доступности, в которых можно приобрести продукты и хозяйственные товары. А к окончательной сдаче поселка достраиваются детский развивающий центр, спортивные и досуговые объекты. Открывать их раньше просто нет смысла — рентабельность ресторану, парикмахерской или фитнес-центру может обеспечить только постоянный круг жителей-клиентов, которые появляются в поселке ближе к завершению строительства. К этому времени в поселке, как правило, уже вовсю работает единая эксплуатационная служба, которая занимается коммунальными и техническими вопросами. Эта служба может быть подразделением девелоперской организации, которая строила поселок, или сторонней организацией.
Школа или детский сад идут последними в списке — эта часть проекта будет реализована, только когда в поселке станут жить постоянно несколько семей и будет ясна целесообразность строительства таких объектов: наберется ли нужная группа детей, которых родители готовы отдать в детсад/школу поселка. Пока девелоперы чаще всего ограничиваются организацией детского досугового центра, который может заменить няню на несколько часов, — спроса на полноценные школы и садики не наблюдается.
Цена вопроса
Безусловно, наличие элементов инфраструктуры внутри поселка увеличивает плату за обслуживание для жителей, поэтому планы по созданию соцобъектов не всегда выполняются в полном объеме. В проектах класса «премиум» в последние годы наметилась тенденция оптимизации инфраструктуры и зачастую обещанные объекты возводятся только после согласования с большинством будущих жителей. А жители, бывает, отказываются от части сервиса на последних этапах реализации проекта.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», стоимость содержания объектов внутренней инфраструктуры в доступных коттеджных поселках Ленобласти составляет 5–7 тыс. руб. в месяц на домовладение (при ежемесячной квитанции на 15–30 тыс. руб.). Конечно, все зависит от «классности» поселка и количества объектов инфраструктуры. Эксплуатационные расходы определяется и числом домовладений: чем последних больше, тем меньше платежи, поскольку общая сумма затрат на содержание делится на всех владельцев.
Кроме того, в поселках силами управляющей компании могут быть организованы дополнительные услуги, например поставка фермерских продуктов жителям, заказ необходимых покупок с доставкой их на территорию, доставка вещей в химчистку. В проектах «ПетроСтиля» есть возможность заказать через управляющую компанию клининговые услуги, услуги садовников, гувернеров и т. д. «Мы делаем это не для того, чтобы заработать на оказании услуг, а для повышения лояльности клиентов к нашим проектам и их комфортного проживания за городом, — говорит Михаил Фуксман. — Житель в любом случае остается в выигрыше, доверяя эти услуги управляющей компании».
ТОП-5 от Knight Frank: сданные поселки с инфраструктурой класса Luxe
Поселок «Медовое», Всеволожский район, 8 км от Санкт-Петербурга
Украшением поселка является клубный дом Waves, созданный по проекту архитектора Гаэтано Пеше. В инфраструктуру проекта входят: бассейн, фитнес-зал, детская комната, летняя гостиная, оранжерея, отдельное административное здание с офисом, который жильцы могут использовать для своих переговоров, крытая всесезонная автомойка, гостевая парковка, детская спортивная площадка. В стоимость эксплуатации включены услуги садовника, охрана и т. д. По оценкам девелопера, стоимость квитанции за услуги управляющей компании составит 40 тыс. руб. в месяц для каждого покупателя коттеджа.
«Балаково», Выборгский район, 2,5 км от Рощина
В поселке благоустроен собственный пляж на берегу одноименного озера. В инфраструктуру жилого комплекса входят: теннисный корт, площадка для волейбола (зимой — каток), детская площадка, административное здание с мини-офисом, гостевая и служебная парковки, спортивно-оздоровительный комплекс 850 кв. м (тренажерный зал, сауна, баня, бассейн, солярий, массажный кабинет и др.). Стоимость квитанции около 30 тыс. руб. в месяц.
«Сестрорецкие дачи», Сестрорецк
При въезде построен многофункциональный комплекс общей площадью 1740 кв. м, включающий: спа-комплекс с бассейном, фитнес-центр, закрытый паркинг на 24 места, зону Reception с обслуживающим персоналом, а также сервисную зону для размещения товаров, купленных по просьбе жителей, или вещей, сданных в стирку, индивидуальные и общие складские помещения, кладовые для временного хранения личных вещей. Кроме того, жители и гости коттеджного поселка смогут воспользоваться всем комплексом услуг, предоставляемых отелем «Скандинавия», расположенным в пяти минутах ходьбы. Стоимость обслуживания — около 35 тыс. руб. в месяц.
«Горки СПб», Всеволожский район, Юкки
На территории находятся административный и спортивно-оздоровительный комплексы, включающие бассейн, сауну, тренажерный зал, бильярд, сигарную комнату, бар. Поселок давно заселен, стоимость услуг управления, в том числе использования спортивно-оздоровительного объекта, 40 тыс. руб.
«Консульская деревня», Курортный район, Репино
В поселке построен спортивно-досуговый центр с турецкой и русской банями, финской сауной, малый и большой бассейны, спортивный клуб, площадка для игры в сквош, а также теннисный корт (зимой — каток), детская площадка, гостевая автостоянка. Стоимость квитанции для собственников домов — от 20 тыс. руб. в месяц.
Слово экспертам
Дмитрий Майоров генеральный директор компании «Русь: Новые территории»
Опытные девелоперы стараются ограничиться минимальным набором инфраструктуры. Правило общее: чем проще поселок, тем меньше инфраструктурных объектов. В дешевом сегменте это охрана и забор, в более дорогом добавляются спортивная и детская площадки, магазин. В бизнес-классе — все перечисленное и спорткомплекс. В «элите» — плюс еще автомойка, ресторан и др.
Конечно, есть исключения. К примеру, если поселок бюджетный и большой, то набор инфраструктуры может быть существенно расширен. А если проект дорогой и строится на престижных землях, то бывает, что застройщик и на детскую площадку не раскошелится.
Размер ежемесячных платежей в бизнес-классе — 4000–20 000 руб. В «элите» — от 20 000 руб. В дорогих проектах востребованы бассейны и комнаты переговоров (каминные, бильярдные), а вот кафе и рестораны пока не могут похвастать избыточным спросом.
Слово экспертам
Юрий Вьюрков руководитель отдела по работе с клиентами Мастерской архитектуры и дизайна «Современный дом»
Наша мастерская сейчас проектирует именно такой объект — клубный поселок с полным набором внутренней инфраструктуры. На территории планируется разместить мини-ферму, магазин фермерских продуктов, спа-комплекс с зоной фитнеса и салоном красоты, прачечную, дом охраны с видеонаблюдением. Как показывает практика, развитая инфраструктуры внутри поселков элитного и бизнес-класса продиктована потребностями будущих жителей, которые хотят все больше комфорта и сервиса высокого уровня.
В числе самых востребованных услуг работы, связанные с благоустройством территории, поддержание чистоты на участке и в доме, уход за газонами, прудами.
Дополнительные услуги по обслуживанию могут включать предоставление различных услуг для проживающих: например, медицинских, услуг няни, гувернантки. Прежде чем приобретать недвижимость в коттеджном поселке, убедитесь в предоставлении всех необходимых вам услуг на самом высоком уровне. Если поселок новый, то по крайней мере на генплане можно увидеть, какая инфраструктура предусмотрена. Ведь от этого зависит комфорт проживания.
