Всплеск, впрочем, случился далеко не у всех, а потому позитивная картина первых месяцев года многим девелоперам неведома. В ряде проектов сделок давно нет или очень мало, на что, как правило, есть масса причин, таких как недоработки проекта или ошибки на стадии проектирования и подготовки документов.
По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), оценивающим реальные сделки (в обмене информацией обычно участвуют от 70 до 110 проектов), подъем продаж зафиксирован. Выглядит это так: если в 2011 году на коттеджный поселок, предоставивший данные в БАРН, пришлось в среднем 17,2 сделки, в 2012-м — 27,1, в 2013-м — 16,8 сделки, то в январе и феврале 2014 года активность была вполне сравнима с показателями аналогичных месяцев «урожайного» 2012 года (на загородном рынке сильна сезонность, поэтому всегда приходится делать на нее поправку). И здесь эксперты сходятся во мнении, что динамика обусловлена общественными настроениями и ощущением экономической стабильности в стране. Именно об этом, по мнению БАРН, свидетельствуют и данные социологических опросов, в частности Аналитического центра Юрия Левады («Левада-центра»). Так вот, в I квартале года индекс потребительских настроений, предполагающий в том числе оценку гражданами собственного материального положения, был довольно высок. В марте индекс «Левада-центра» достиг рекордной за последние годы планки 34, а активность на загородном рынке составила 2,06 сделки в месяц на проект. Некоторые считают, что активность покупателей и всплески продаж вызваны вовсе не увеличением денежной массы у граждан, а именно «ощущением роста» благополучия в стране.
«В I квартале этого года активность клиентов была на 44% выше, чем в том же периоде 2013 года. Мартовские высокие результаты продаж нас не удивили, они точно укладываются в обнаруженную нами взаимосвязь активизации продаж и «подъема гражданского оптимизма», который наблюдается в начале этого года. Уверен, что во II квартале сделок будет зафиксировано довольно много. Дальше не заглядываю. Все будет зависеть от действий властей, которые, увы, предсказать невозможно», — рассказал Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости.
Кроме эмоциональных и других нерыночных механизмов влияния на покупательский спрос, объемы продаж определялись снижением цен во всех классах загородного жилья. В Консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» подсчитали, что по сравнению с IV кварталом 2013 года средняя цена одного квадратного метра в классе «эконом» уменьшилась на 6,8% (в I квартале 2014 года она составляла 31,7 тыс. руб.). Средняя цена «квадрата» в классе «средний» (этот уже не эконом-, но еще не бизнес-класс) изменилась незначительно — снизилась на 0,4% и в I квартале года составила 47,4 тыс. руб., в классе «бизнес» — уменьшилась на 4,6% и составила 66,5 руб., в «элите» — прибавила 1,4%, до 127,5 руб.
По данным «Петербургской недвижимости», к концу I квартала 2014 года на рынке Петербурга и Ленинградской области в продаже находится 340 коттеджных поселков и 47 дополнительных очередей в прежних поселках. Суммарно это около 35,1 тыс. домовладений и участков. Также продаются 50 проектов с таунхаусами. При этом чуть меньше трети всего предложения загородного рынка (103 поселка) сосредоточено в пределах 30-километровой зоны от города, то есть зоны постоянного проживания. В сумме это около 8,4 тыс. домовладений и участков.
«По итогам I квартала 2014 года в продажу вышли 12 новых коттеджных поселков и одна новая очередь в существующем коттеджном поселке, — это примерно 800 объектов, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость». — Также появился один новый проект с предложением таунхаусов и две новые очереди в существующих проектах; итого около 300 объектов».
По-прежнему больше всего коттеджных поселков во Всеволожском районе: 31% общего числа. Значительный объем сегодня строится в Ломоносовском районе, который и не претендовал на лидерство какие-нибудь 2–3 года назад, а сегодня предлагает 20% строящихся поселков. На третьем месте Выборгский район Ленобласти, где поселков 14%.
«В основной массе коттеджных поселков представлены участки без подряда: 49% общего числа. При этом еще в 31% поселков к реализации предлагаются участки и с подрядом, и без подряда (смешанная застройка). Таким образом, в 80% поселков можно приобрести участок без подряда. Поселков, где продаются готовые или строящиеся коттеджи (участки с обязательным подрядом), 20%», — говорит Ольга Трошева.
«Структура сделок пока существенно не меняется — преобладают сделки по приобретению земельных участков без подряда (в том числе в предложении смешанной застройки), на них приходится 71%, — констатирует Ольга Трошева. — Продолжают пользоваться активным спросом и таунхаусы (22%), наименьшую долю составляют сделки с приобретением коттеджей/участков с подрядом (7%). Традиционно продажи в основном идут в зоне постоянного/условно-постоянного проживания (в пределах 30–40-километровой зоны вокруг Петербурга)».
В «Петербургской недвижимости» также отмечают не вполне характерную для последних лет тенденцию: высокий спрос на дорогие объекты. По данным аналитиков, на дома стоимостью 11 млн руб. и дороже пришлось 46% общего спроса. Объем сделок с дорогими домами на 21% превысил показатель IV квартала прошлого года и на 18% — показатель первых месяцев 2013 года.
О росте числа сделок с объектами бизнес-класса рассказали в компаниях ИФК СПб (реализует проект бизнес-класса «Онегин Парк»), «Строительный трест» (проекты «Небо» и «Сад времени»), в «Русь: НТ» («Особый статус»), а также в компании «ПетроСтиль» (ведет строительство ЖК «Близкое» в Мистолове). По данным компаний, число заключенных сделок превысило продажи в конце года и показатели I квартала 2013 года.
