В структуре продаж еще немного выросла доля участков без подряда. Больше половины сделок — 52% были с объектами к югу от города. Здесь в основном продавались участки ценовой группы до 100 тыс. руб. за сотку. На северном направлении наибольший спрос был на участки по 100–300 тыс. руб. за сотку. Доля непроданных объектов в целом по рынку немного снизилась — до 43%.
В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» отмечают, что покупатели все чаще выбирают загородную недвижимость в проектах крупных компаний. Топ-5 загородных девелоперов по объемам продаж не только сохранили свои позиции, но и смогли за год увеличить объем продаж на 30%. Выросли продажи дорогих участков (свыше 300 тыс. руб.), хотя в общем объеме спроса на их долю приходится около 7%.
Отчет о продажах
«Годовой план продаж по «Коркинскому ручью» мы выполнили еще в середине года. На данный момент все готовые очереди в нем реализованы на 100%», — отметил Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки».
«Наиболее активными по продажам оказались май, сентябрь, декабрь 2019 года. Неожиданностей 2019 год не принес. Статистика продаж повторяла картину предыдущих лет: рост числа сделок в сентябре — декабре и марте — мае. Продажи в 2019 году схожи с продажами 2018 года. Во втором полугодии было чуть лучше», — рассказал Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости».
По словам Артема Чеснокова, руководителя проекта КП «Сувантоярви», год был очень ровным в плане продаж, всплески отмечались в апреле, августе, октябре и декабре. Худшим по продажам был ноябрь. Эксперт отмечает, что спрос, его спад, диаграмма спроса и принятия решений — все это было непредсказуемо. Доля реального планирования, с опорой на законы продаж, составляла 50–60%, остальное было спонтанным, в том числе и реклама.
В целом тенденции на загородном рынке те же, что и в прошлые годы. Наиболее востребованы земельные участки без подряда с инженерными коммуникациями, близко к городу, если речь идет о постоянном проживании, либо в интересных живописных местах — в дачном сегменте. Массивы «в полях», которые не могут похвастать ни красивыми видами, ни развитой инфраструктурой, окончательно переходят в разряд невостребованных.
По словам Артема Чеснокова, в 2019 году пользовались спросом участки без подряда от 12–15 до 20–30 соток, как и в 2018 году. Покупатели прежде всего смотрят на набор инфраструктуры, наличие документов о собственности, степень готовности поселка. Близость озера и леса важна, но редко кто хочет иметь дом в лесу или прямо на берегу. Покупатели понимают, что это оборачивается дополнительными расходами, не всегда комфортной жизнью (комары, ветер и т. д.). Также клиенты стали чаще обращать внимание на характер грунта, ведь, купив участок с плохим грунтом (насыпь, песок, торф), придется потратить от 1,5 до 2,5 млн руб. только на его подготовку к строительству.
Без золотой середины
Сделки, по данным Артема Чеснокова, в основном шли в ценовом диапазоне от 150 тыс. до 200 тыс. и от 240 тыс. до 300 тыс. руб. за сотку (то есть в категориях «комфорт» и «премиум», тогда как средняя категория — «бизнес» просела). Участки бизнес-класса в среднем ценовом диапазоне составили всего 10% всех продаж в 2019 году. При этом покупатели, ограниченные в средствах, предпочитали участок поменьше, но зато с качественной инфраструктурой.
«Из проектов «1-й Академии недвижимости» самыми популярными оказались участки без подряда в КП «Город-Сад». Причины две: местоположение — Выборгский район Санкт-Петербурга и цена 995 тыс. руб. на участки с коммуникациями (дороги, 15 кВт электричества, центральный водопровод и газопровод). Такая низкая цена стала возможна ввиду маленьких участков — всего четыре сотки, — говорит Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости». — В поселках «Солнечное», «Дружное» и «Коркинские просторы» с готовностью инженерной инфраструктуры 100% в основном продавались участки без подряда минимальной площади — 8–10 соток».
Интересно, что девелоперы снова начинают выводить на рынок готовые дома, чего уже давно не было. Никто не хочет рисковать, вкладывая средства в продукт, если нет гарантии, что он будет востребован.
«В 2020 году мы делаем ставку на продажу готового продукта — построенных в «ПриЛЕСном» мастер-домов линейки «НЕКВАРТИРА» и участков с подрядом. Стимулом для покупки готового дома могут стать и интересные условия и программы по ипотеке. Например, та же семейная ипотека по ставке от 4,5%», — делится Сергей Балуев.
«Мы рассчитываем на успешный старт продаж в 2020 году жилого комплекса «Разметелево» и на интенсивное развитие инженерной инфраструктуры. До лета запланировано построить внутриквартальные дороги, газопровод и водопровод в первой очереди. Уже подведено электричество. Также запланировано строительство двух демодомов по технологиям каркасного домостроения и домов из газобетона. Все дома будут в современном стиле хай-тек (кубизм). За счет удачной локации (9 км от КАД по Мурманскому шоссе) рассчитываем на заметный спрос на участки с подрядом на строительство домов для постоянного проживания», — рассказывает Дмитрий Новосельцев.
Кредитный оптимизм
Сегодня далеко не все могут позволить себе купить участок, вынув деньги из кармана: покупателей привлекают различные финансовые инструменты.
«В 2019 году при покупке соотношение рассрочек, ипотеки и оплаты 100% не претерпело изменений: 35% составили рассрочки, 25% — ипотека и кредиты», — константирует Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки». Во второй половине прошлого года, по словам эксперта, значительно снизились ставки по кредитным программам и появились новые государственные субсидии для многодетных семей, что позволило предлагать клиентам более выгодные варианты приобретения загородной недвижимости.
«С января 2020 года мы увеличили период рассрочки при покупке участков в КП «Любимово» и «Тишь да Гладь» до пяти лет. В планах дальнейшая активная работа с банками по ипотеке», — говорит Сергей Балуев.
Дмитрий Новосельцев добавляет, что в связи со снижением ставки рефинансирования ЦБ РФ рынок ожидает
снижение ипотечных ставок, которое должно положительно сказаться на покупательской активности. Также утвержденная Правительством РФ программа развития инфраструктуры (дорожной сети по всей стране в первую очередь) должна привести к появлению на рынке большой денежной массы, которая во втором полугодии окажется в реальном секторе экономики, что вызовет рост покупательской способности. Так что, по мнению Дмитрия Новосельцева, рынок ждет роста продаж в 2020 году.
Эксперты отмечают, что уже в самом начале 2020 года спрос был высоким. Даже на новогодних праздниках люди выезжали на просмотры, обсуждали условия будущих сделок. «Пока уверенно можно сказать, что декабрь 2019 года был лучше, чем декабрь 2017 и 2018 годов, а интерес клиентов проснулся уже к 4 января, и сейчас у нас уже ежедневные посещения поселка», — говорит Артем Чесноков.
Так что год обещает быть насыщенным и интересным для загородного рынка.
Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки»
В прошлом году мы поднимали цены планово, с повышением степени готовности поселков. По прогнозам в этом году продажа участков критичных взлетов или падений не принесет.
В 2019 году спрос был на поселки высокой степени готовности и проекты, в которых уже началось активное строительство домов, как, например, в «Кавголовских холмах», «Ульяновке»и «ПриЛЕСном-2». По участкам стоимостью до 1 млн руб. самым продаваемым оказался КП «Ульяновка», участки от 2 млн руб. покупали в основном в КП «ПриЛЕСный», «ПриЛЕСный-2» и «Кавголовские холмы».
Продажу участков в новом КП «Заводные Ёлки» мы запустили в феврале 2019 года. В других поселках вывели новые очереди: четвертую в КП «ПриЛЕСный», третью в «Кавголовских холмах» и финальную, пятую в КП «Ульяновка». В этом году тоже появятся новые предложения.
Большим шагом в 2019 году для нас стал запуск собственной линейки домов с функциональными планировками «НЕКВАРТИРА» и строительство первых семи мастер-домов в «ПриЛЕСном». Сейчас готовые дома уже можно посмотреть и купить.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости»
В 2019 году приблизился к завершению наш флагманский проект КП «Солнечное», который стартовал в 2010 году. Построено пять очередей. Осталось всего пять участков в пятой очереди. В 2020 году продажи в пятой очереди завершатся и проект будет закрыт. В КП «Дружное» была построена инженерная инфраструктура (дороги, водопровод, газопровод) третьей очереди и стартовали продажи. Мы рассчитываем, что в 2020 году будут завершены работы по созданию инженерной инфраструктуры (будет проложена внутриквартальная ЛЭП, которая подведет к каждому участку 15 кВт) и участки будут хорошо продаваться за счет удачной локации с видом на песчаный карьер. В КП «Город-Сад» построена внутриквартальная ЛЭП и каждый участок обеспечен мощностью 15 кВт. За год продано больше половины участков.
Подготовлен к выходу на рынок проект жилого квартала в Разметелеве площадью 85 га, включающий зоны коттеджной застройки на 260 участков, зоны 4-этажных жилых домов общей жилой площадью 80 тыс. кв. м, а также зона деловой застройки, состоящая из торгового центра, рынка, спортивного комплекса, медицинского центра, гостиницы. Старт продаж намечен на I квартал 2020 года Освоение территории начнется с зоны коттеджной застройки.
В высокой степени готовности находится технопарк «Разметелево», раcсчитанный примерно на 80 резидентов. Уже подведена электрическая мощность 900 кВт, открыты продажи участков промышленного назначения.
С учетом высокой степени готовности инженерной инфраструктуры рассчитываем на рост продаж участков в третьей очереди КП «Дружное». Также считаем, что увеличится объем продаж участков в КП «Город-Сад» ввиду удачной локации (Санкт-Петербург) и доступной цены на инженерно подготовленные наделы.
К концу весны 2020 года должны быть завершены работы и согласования проекта планировки территории КП «Сосновские горки». Летом там откроются продажи земельных участков. Считаем, что благодаря удачному расположению в окружении лесного массива между курортом «Игора» и пос. Сосново, а также доступной цене сотки без учета стоимости инфраструктуры — 60 тыс. руб. этот проект должен побить все рекорды продаж.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Годовой объем сделок с участками, коттеджами и таунхаусами сохраняется на уровне последних трех лет. Так же стабильно растет доля проданных участков без подряда. В предложении на рынке их доля достигает 94%, а в новых проектах, стартовавших за год — все 100%. В 2019 году поселки южного направления опередили северные проекты по сделкам (52 и 48%). На южном направлении 62% сделок пришлись на участки ценовой группы до 100 тыс. руб. за сотку. На северном — традиционно основной спрос сосредоточен в сегменте участков стоимостью 100–300 тыс. руб. за сотку.
Покупатели все чаще обращаются в крупные компании с широким выбором коттеджных поселков, доверяя их опыту и репутации. В 2019 году топ-5 компаний с максимальным объемом сделок сохранился без изменений, они еще и увеличили объемы продаж на 30%. Это «Петербургские просторы», УК «Северная долина», «Максимум Life Девелопмент», группа компаний «Факт» и «ПулЭкспресс».
Артем Чесноков, руководитель проекта КП «Сувантоярви»
Мы так любим говорить о «возвращении», что уже забыли, чего мы ждем, возвращения чего именно. Если сравнивать показатели прошлого года и 2017–2018 годов (в эти два года показатели были практически равными), то надо признать, что в 2019-м спроса как такового не было. Это была настоящая ловля на спиннинг момента всплеска интереса аудитории, усиление этого момента для перевода в лид и дальнейшая работа уже с клиентом. Но бывали и сходы.
В 2020 году, конечно, ждем, что «ледник растает», но увидим. Наше главное достижение года: «Сувантоярви» признан порталом Загород.ру лучшим поселком на северном направлении.
Александр Реммель, руководитель проектов «Князево» и «Финский хутор»
Наш поселок «Князево» строится недалеко от Петергофа, внутри КАД, и подходит для постоянного проживания: транспортная доступность хорошая, но шума от автомагистрали не слышно, рядом необходимые социальные объекты: школы, магазины и другие — и прекрасные парки Петергофа. В поселке 59 земельных участков. Цены пока не менялись: стабильно держим 160 тыс. руб. за сотку. Однако в связи с началом активного строительства, возможно, поднимем до 180 тыс. руб. Стоит отметить, что в последнее время покупатели стали чаще использовать ипотечное кредитование.
