В начале апреля 2020 года в 375 коттеджных поселках, представленных на рынке Петербурга и Ленобласти, было не распродано 43,6% лотов, сообщили в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость». Год назад в продаже значились 46,2% заявленного числа лотов. Объем предложения на продажу — 19,3 тыс. объектов, среди которых 94% участков без подряда.
В январе — марте было зафиксировано снижение продаж загородной недвижимости на 18% по сравнению с I кварталом прошлого года. Надо отметить, что на итоговые данные повлияли и «нерабочие дни» с закрытием МФЦ в Петербурге и Ленобласти. Центры в области не работали неделю, а затем открылись для приема по предварительной записи документов на оформление сделок с недвижимостью.
«Сокращение общего объема сделок произошло в основном за счет южного направления, — отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. — Здесь число продаж упало на 30%; в популярных поселках недорогое предложение в основном «вымыто», а новых проектов было мало». Основной объем сделок распределяется примерно поровну между ценовыми группами «100–300 тыс. руб./сотка» (47%) и «до 100 тыс. руб./сотка» (46%). Средний бюджет сделок в этих группах за год вырос на 5 и 11% соответственно.
Бум загорода
Интерес к загородным домам и дачам, начавшийся в марте шквалом звонков по загородной аренде, в апреле-мае продолжился покупками участков и домов. Как отмечает Ольга Трошева, спрос продолжает перераспределяться в пользу лидеров — компаний, в активе которых несколько поселков в разных районах. Среди лидеров по числу проектов и продажам «Петербургские просторы», УК «Северная долина», «ФАКТ. Коттеджные поселки», «ПулЭкспресс» и др. На первую десятку крупных компаний в январе — марте пришлась почти половина (49%) заключенных сделок, а год назад — 42%. Более того, пятерка лидеров нарастила объем сделок на 30% в сравнении с показателем аналогичного периода 2018 года.
Девелоперы поселков сообщили, что апрель и май показали рост продаж в разы, планы продаж апреля и мая были перевыполнены за одну — две недели. Число заключенных сделок в ГК «СТИНКОМ» достигло уровня докризисного 2008 года. В «Юкковском» говорят о рекордном спросе за все время со старта проекта.
Активизировались и покупатели домов: член совета директоров корпорации «Русь» Дмитрий Майоров отмечает и рост обращений, и скорость принятия решений. Производственный комплекс корпорации «Русь» по изготовлению клееных конструкций из древесины увеличил загрузку примерно на треть. Также резко выросло число заказов большепролетных клееных конструкций, применяемых в строительстве спорткомплексов, конных манежей, бассейнов и пр.
Однако долгосрочным трендом такую активность участники рынка не считают: общий экономический спад не может не сказаться на снижении спроса. Девелоперы также отмечают, что в ближайшее время, на неблагоприятном фоне, мало кто станет инвестировать в подготовку новых проектов коттеджных поселков.
С другой стороны, председатель совета директоров 1-й Академии недвижимости Дмитрий Новосельцев прогнозирует рост инвестиций в строительство домов под сдачу в аренду. Сезон показал, что это может обеспечить более высокую доходность, чем сдача квартиры.
Не только дома и участки
Из-за бума на загород выросли продажи рекреационных апартаментов, которые строятся или построены в Курортном районе. По данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, но рынке апартаментов в целом продажи сократились на 11%, но падение коснулось городских сервисных объектов. Тогда как «квартиры для отдыха», то есть рекреационные апартаменты, наоборот, вдвое прибавили в продажах. В сегменте курортных апартаментов к началу апреля средняя цена предложения составила 184 тыс. руб./кв. м, на 4% превысив ценовой уровень в конце 2019 года, а также в сегментах городских сервисных и несервисных апартаментов.
Александр Портнов, генеральный директор «Русского Фонда Недвижимости», считает, что интерес к недвижимости квартирного типа за городом неизбежно повысится: освоенные за время изоляции возможности удаленной работы дадут петербуржцам больше свободы в выборе места жительства.
Дмитрий Майоров, член совета директоров корпорации «Русь»
В апреле и мае спрос на загородную недвижимость был очень активный. На спрос влияет сразу несколько факторов: и желание получить больше изолированного пространства для семьи, и новые освоенные возможности удаленной работы, и изменение отношения к владению зарубежной недвижимостью, и курс рубля к другим валютам. Насколько долгосрочным будет влияние этих факторов, трудно сказать, но все понимают, что ажиотаж не продлится долго, поскольку доходы у большинства сократятся. И в этих условиях девелоперы вряд ли будут вкладывать серьезные средства в подготовку новых загородных проектов, особенно высококлассных. Мы видим рост заказов на дома из клееного бруса от корпорации «Русь». Он начался в феврале, а в марте активность увеличилась на 70%, апрель и май дали уже трехкратный рост.
У заказчиков в сегменте домов бизнес-класса, где работает наша компания, нет жесткой нацеленности получить дом как можно быстрее. Они выбирают индивидуальное проектирование и готовы тщательно прорабатывать планировки под свои нужды и представления.
Особенно заметно увеличение числа заказов на большепролетные клееные конструкции, БКДК, которые используются в строительстве бассейнов, конных манежей, спорткомплексов. В мае «Русь» получила два знаковых для Петербурга заказа: на воссоздание купола «блокадного» хлебозавода на Левашовском пр. и реконструкцию исторического здания детского санатория «Жемчужина», бывшей дачи Роггенхагена в Зеленогорске.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Концентрация спроса в проектах от лидеров рынка становится все более заметной, судя по числу реализованных объектов. Даже на фоне спада покупательской активности в I квартале компаниям из топ-пятерки удалось нарастить продажи на 30%.
Интерес к загородной недвижимости сейчас подстегнут эффектом пандемии короновируса: при действующих ограничениях передвижения, опасности для здоровья пришло осознание, что загородный дом — необходимая альтернатива квартире. Превращению роста спроса в долгосрочный тренд будет препятствовать снижение доходов. Возможно, толчок к развитию рынок загородной недвижимости получит после утверждения программы поддержки ИЖС, которую представил Минстрой. Предлагаются такие меры, как развитие индустриального строительства частных домов в проектах комплексного освоения территорий, создание стандарта ипотечного кредитования ИЖС, выделение под ИЖС земельных массивов из федеральных земель — там, где есть спрос на частные дома, субсидирование строительства инфраструктуры.
Оксана Павлова, менеджер проекта КП «Малиновые вечера»
Еще в марте поток звонков от клиентов, интересующихся земельными участками в поселке, заметно увеличился. Мы были готовы к переводу значительной части работы с покупателями в онлайн-режим: есть видеоэкскурсии по поселку, возможен просмотр в видеочате без визита — эти методы у нас хорошо отработаны, поскольку в поселке немало региональных клиентов, с которыми сделки купли-продажи проводились дистанционно. Но большинство покупателей предпочитали приезжать, мы обеспечивали их всеми средствами индивидуальной защиты, в отдел продаж были закуплены маски, перчатки, антисептики.
В апреле и мае спрос был рекордным за три года, число заключенных сделок выросло примерно в два раза. Если такая тенденция сохранится, недавно выведенный в продажу квартал поселка будет реализован заметно раньше намеченного срока. Хорошо, что МФЦ в Ленобласти работают и мы можем подавать документы на регистрацию заключенных сделок.
Количество просмотров даже трудно сосчитать. Правда, значительная часть интересантов, похоже, раньше и не планировали приобретение загородной недвижимости, а пришли к этому во время длительной самоизоляции в квартирах. Они только начали изучать предложения на рынке, и для выхода на сделку понадобится определенное время.
Многие из тех, кто приобрел участки, хотят сразу начать строительство. Собственно, поэтому они и выбрали «Малиновые вечера», где подведены все сети, в том числе магистральный газопровод, заасфальтированы дороги, работают магазины, есть детские и спортивные площадки, зона отдыха на берегу озера, экотропы в соседнем лесу, построены и заселены десятки домов. Даже не имея возможности сразу построить полноценный загородный дом, новые собственники будут чувствовать себя в готовом поселке вполне комфортно, просто приезжая в летние дни на свои участки.
Артем Чесноков, руководитель проекта коттеджного поселка Suvantojärvi
Спрос действительно резко увеличился — в разы. Еще в марте был колоссальный интерес, и в апреле-мае он вырос в реальные сделки. Количество сделок уже в два раза превысило средние показатели апреля и мая 2019, 2018 и даже 2017 года. Полагаю, что «горячим» будет и июнь. К середине лета, скорее всего, волна спроса схлынет.
Между тем в апреле мы получили техусловия на газоснабжение: по ним «Сувантоярви» получит 1,310 м3/ч (или 3,12 м3 в год). Следующий наш шаг — получение договора присоединения от комитета по тарифам, одновременно будет утвержден проект газификации поселка, а затем начнем строить внутреннюю поселковую сеть и делать врезки для домовладений.
В апреле мы подготовили поселок к летнему сезону после зимы: отремонтировали дороги, заменили сетку вокруг футбольного поля, подготовили теннисный корт и покрасили известью стволы каштанов, яблонь и груш, убрали листву и пыль с газонов. В мае начали подключение пользователей поселка к высокоскоростному интернету по оптоволоконному кабелю.
Сергей Феденко, руководитель группы компаний «СТИНКОМ»
Особенностью весны 2020 года для нашего поселка «Гармония» стала повышенная нагрузка на сети и управляющую компанию, поскольку все домовладельцы с семьями и даже с родственниками постоянно жили в своих домах. У каждого дома до сих пор стоят две-три машины.
Я работал удаленно и мог проводить просмотры участков и в рабочее время, а не только по выходным, как обычно. Многие интересующиеся приезжали без предварительной договоренности, просто звонили на въезде в поселок.
В апреле и мае интерес вылился в заключенные сделки: число проданных участков достигло уровня докризисного 2008 года!
Среди наших новых покупателей некоторые раньше даже не рассматривали владение домом в Ленобласти, предпочитая зарубежную недвижимость, финскую или испанскую. Ситуация заставила их изменить отношение к даче по эту сторону границы.
Мы не останавливали строительство домов ни на одной площадке, обеспечив их бетонными узлами и материалами, а сотрудников — средствами защиты.
В качестве антикризисного предложения мы подготовили два варианта домовладений: коттеджи по технологии WOODBRICK 94 или 114 кв. м на участках 14 или 18 соток с обязательством построить их за четыре месяца. Минимальная цена 5,5 млн руб. И земля, и подряд — с существенными скидками. Одно домовладение продано. В целом по заказам на строительство домов рост тоже заметный.
Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные поселки»
Весной мы работали очень напряженно: провели огромное число показов и сделок. План продаж на апрель уже к середине месяца мы перевыполнили на 30–40%, а в мае, в связи с повышением готовности, подняли цены в поселках.
В проекте «Кавголовские холмы» число сделок выросло больше чем в два раза, в «Отрадной бухте», «Ульяновке», «Сосновом пляже» рост продаж до 50%. В «ПриЛЕСном 2.0», пожалуй, меньше, поскольку там осталось мало участков в продаже. В дальнем поселке «Тишь да Гладь», который в 86 км от КАД, объем продаж на уровне прошлогодних показателей. Покупатели очень активно интересуются дорогими береговыми участками, от 2 млн до 4 млн рублей.
В апреле был рост продаж с оплатой 100%, но всплеск обусловлен скорее спецпредложением, дающим покупателю скидку до 20% при полной оплате. В мае доля покупок в рассрочку вернулась на уровень средней в компании — 40%. Ипотечных сделок было меньше обычного, и это не «сельская ипотека», к которой остается много вопросов по поводу повышения ставки в случае прекращения ее поддержки из бюджета. Очень много запросов на строительство домов по нашей программе «НЕКВАРТИРА», которая позволяет получить уже этим летом готовый дом.
Показы и сделки проходят в максимально безопасном режиме. Можно провести просмотр в видеочате, есть видеоэкскурсии по всем поселкам. На дом к клиенту может выехать сертифицированный специалист для оформления цифровой подписи, и затем все документы оформляются дистанционно, расчеты безналичные, а регистрация проходит в электронном виде. У нас эта услуга предоставляется за 5,35 тыс. руб. В сервисе ДомКлик — 10,2 тыс. руб., и еще 2 тыс. руб. надо перечислить на аккредитив. Электронную регистрацию мы наладили давно, с ней регистрация права проходит заметно быстрее, за 1–5 дней; был в практике пример получения выписки из ЕГРН за шесть часов. Но у клиентов есть возможность подписать договор и в офисе — мы обеспечиваем сотрудников и посетителей СИЗ и соблюдаем социальную дистанцию.
