Выше среднего
В сегменте дорогих коттеджей изменений немного. Знаковым для рынка, по отзывам экспертов, за последние полгода стал вывод в продажу проекта Relic de Famille в Сестрорецке от компании B.E. Property Development LTD. Проект предполагается завершить до конца 2015 года. Правда, он весьма лаконичен: всего четыре домовладения. Но какие! Дома площадью 1480 кв. м на участках 25 соток. Заявленная цена: 300 млн руб. за владение.
Прибыло и в полку дорогих участков: в своем проекте «Александровские берега» на Александровском озере (111 км от Петербурга) «ЛенСпецСтрой» продает землю по 370–400 тыс. руб. за сотку (9–11 млн руб. за лот). Это наиболее удаленные участки по столь высокой цене. В компании сообщают, что продается только семь участков и на двух из них строятся шоу-дома. При этом девять лотов первой линии пока не проданы. «Тут могут быть самые разные варианты, к примеру: участки забронированы руководителями компании-застройщика для себя или вовсе сняты с продажи с целью тестирования спроса», — предполагает Дмитрий Сперанский.
Средний класс
Зимой вышел в продажу проект компании «Строительный трест» с названием «Сад времени». Этот поселок строится близ Петродворца, здесь будет 85 домов стоимостью от 16,5 до 28 млн руб. На сегодняшний момент, по отзывам продавцов, реализация идет весьма активно: летом строилось семь домов для заинтересовавшихся клиентов.
В июне в продажу вышли «Ропшинские пруды». Поселок находится в Ропше, главным преимуществом проекта в том, что все домовадения уже построены, цены — от 8,5 млн руб. Еще один плюс — наличие вокруг поселка развитой инфраструктуры: есть магазины, детские сады, фермы, даже конный клуб.
В сегменте среднего класса заявлен проект «Gorki Гольф-курорт» (он еще известен как Golf-dacha) в Каськове, что на 43-м км Таллинского шоссе. Здесь заявлено 221 домовладение стоимостью от 12 до 40 млн руб. Площадь домов от 195 до 347 кв. м. «Нам этот проект представляется безумием, однако застройщик уверен, что найдет достаточно страстных любителей гольфа, чтобы заселить поселок», — говорит Дмитрий Сперанский.
Среди «размороженных» отметились проекты «Ропшинская усадьба» в Разбегаеве, «Поместье Кучерово» в Мичуринском и «Сойтола» с участками на Волочаевском озере.
Всего на начало второго полугодия 2014 года, по данным БАРН, участки числились в 136 коттеджных поселках среднего класса. За год, в сравнении с 2013-м, число проектов в этой категории увеличилось на 22% (было 111). Суммарно в продаже 14 606 участков, из которых не распродано 7403 лота (и за шесть месяцев 2014 года рост этого показателя составил 13%). Однако сегмент земель среднего класса не перестает пополняться новым предложением. За последние полгода в продажу вышли проекты «Горная Дубрава» в Приветнинском и «Зеленая поляна» в Аньялове (оба по 110 000 руб./сотка). Появился в продаже «Иннола Парк» в Иннолово от ГК «Ай да Дом» (173 участка по 135 тыс. руб.) и «Изумрудный город» в Райкузи от этого же застройщика. Вышел в продажу проект «Сосновские озера — 2» от Jensen Group (350 лотов по 110–150 тыс. руб./сотка). Не прошел незамеченным вывод земельных участков на озере Пионерское от Land Aspect и проекта «Светлогорье» в Коробицыне от «Гранд-Невы».
Масс-маркет
Из новых проектов в сегменте коттеджей экономкласса эксперты заметили «Северную усадьбу» в Ольшаниках. Здесь в основном участки без подряда, однако есть и четыре дома: каждый 36 кв. м и вместе с землей стоит 900 тыс. руб. По данным БАРН, три лота из четырех уже проданы.
Другой проект, вышедший в первом полугодии и предлагающий готовые постройки, — «Маленькая Европа» в Ропше. Здесь будут преобладать таунхаусы, но построят также коттеджи по 6,6–7,1 млн. руб. Точное количество объектов в проекте застройщик, как это часто бывает, намерен определить по востребованности каждого типа жилья. «На сегодняшний день здесь подписывают несколько странного вида предварительные договоры, в которых застройщик обещает вернуть деньги, если не выполнит обязательства (в частности, по переводу земли в категорию ИЖС, этот процесс еще не завершен)», — комментирует Дмитрий Сперанский, руководитель БАРН.
В июне открыты продажи в поселке «На Горке» (девелопер Сlever Еstate) в Ропше. Здесь предлагаются участки ИЖС по 55 руб. за сотку. В ближайшее время в поселке будет организовано освещение и, как говорят в компании, все необходимое для жизни. Другой поселок того же девелопера — «На Речке» подороже: здесь участки больше обособлены, места видовые, а потому цена 130 тыс. руб. за сотку, но уже со всеми коммуникациями. Основной упор застройщик делает на юридическую подготовленность участков.
С начала года вернулся в листинги проект «Солнечный» от OMG Development. Предлагают участки без подряда и с подрядом, а также таунхаусы. Кроме того, в очередной раз разморожен проект «Куккузи», что в одноименной деревне. «В конце прошлого года телефоны компании отключили, сайт перестал работать. Теперь объекты опять в продаже. Изначально проект вышел на рынок в 2010 году и уже не раз замораживался. Из 14 лотов в нем не проданы четыре», — пояснил Дмитрий Сперанский.
В категории «участки» в недорогом сегменте вышли проекты: «Аннинская слобода», «Белые ночи», «Ежевичное» от ГК «Ай да дом», «Ласточка-2» от ДНП «Гнездо», «Южные высоты» и «Северная усадьба» от компании «Северная долина», «Город на ладони» от «Центра развития территорий», «Тайберри» от компании «СТАРТ Девелопмент», «Южная горка», «Оржицы» и «Сказка» от «Нашей дачи».
Тенденции
По-прежнему популярны участки, причем разной степени готовности. «Несмотря на то что эксперты из года в год говорят о смещении предпочтений покупателей в сторону готовых домов, доля участков без подряда и в объеме спроса, и в объеме предложения остается неизменной: около 70–80% (в зависимости от методики подсчета). Мы cами смогли убедиться в этом году, когда открыли продажи в СНП «Тайберри» — говорит Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент». — Реализация участков идет хорошими темпами. На втором месте по объему предложения коттеджи, на третьем — таунхаусы, и доля последних растет от квартала к кварталу».
Мультиформатных проектов довольно много — больше 50%. В проектах, где застройка ведется согласно генплану, обычно диверсифицируют продукт, предлагая одновременно таунхаусы, дуплексы и коттеджи в разных комбинациях. В «Золотых ключах» от «СТАРТ Девелопмента» 60% спроса приходится на таунхаусы, 20% — на дуплексы и еще 20% — на коттеджи.
По словам Елены Шишулиной, обычно девелоперы стремятся вывести поселок на рынок как можно раньше, иногда даже на стадии непереведенного и неразмежеванного сельхозполя, чтобы начать генерировать хотя бы небольшой денежный поток. Но эксперт уверена, что открывать продажи имеет смысл, только когда уже определен правовой статус всех участков: как минимум должны быть получены кадастровые паспорта, а еще лучше — свидетельства о собственности. Именно так «СТАРТ Девелопмент» поступил в СНП «Тайберри», прежде оформив свидетельства о собственности. Вопросы с дорогами и инженерными сетями обычно решаются уже после начала продаж, хотя получить ТУ до этого момента тоже бывает нелишне.
По наблюдениям Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», новые проекты первое время вообще не имеют продаж. «Мне известны единичные случаи, когда был хороший старт и этот темп продаж сохранялся. Сегодня изменилась и стратегия вывода проекта. В докризисные годы поселки в дорогом сегменте обычно анонсировались заранее и накапливался отложенный спрос. Теперь на рекламу «до запуска» почти никто не тратится (последний такой пример — «Уварово»). В основном сегодня выводят в продажу недорогие участки. Выделить какой-то новый проект не могу — либо я про него ничего не знаю (а значит, его пиаром никто не занимается), либо он меня ничем не зацепил: ни оригинальным названием, ни идеей (а значит, это просто строчка в листингах, каких много)».
О подавляющем большинстве участков без подряда в общей массе нового предложения на рынке говорит и Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar: «Сегодня основная часть предложения на рынке — это участки без подряда. Интересных проектов с начала года не выходило. Перспективными остаются мультиформатные проекты: жилые комплексы или поселки, включающие таунхаусы, малоэтажные дома и коттеджи».
Слово экспертам
Александр Смирнов заместитель генерального директора ООО «Ропшинские пруды»
На рынке загородной недвижимости по объектам предложений сейчас преобладают участки без подряда. Для застройщика это наиболее простой и быстрый способ продажи своих объектов, однако для покупателей ситуация может быть обратной. Именно поэтому наша компания предлагает покупателям в коттеджном комплексе «Ропшинские пруды» уже готовые дома, в которые можно заезжать сразу. Мультиформатные проекты, на мой взгляд, действительно могут быть перспективными, здесь важно правильно подобрать концепцию. Как представитель ответственного застройщика считаю, что объекты должны выводиться в финальной стадии готовности как минимум в первой очереди, т. е. дома должны быть построены, сети подведены, а документы полностью подготовлены для продажи клиентам. Все должно быть понятно и прозрачно — это и есть залог успеха. И даже название должно иметь смысл, содержать определенный посыл целевой аудитории. К примеру, наш проект называется Clever Estate. В переводе с английского сlever означает умный — т. е. мы выводим продуманные проекты, строим «умную» недвижимость. Но клевер это еще и цветок, а значит, символизирует экологически чистый район. Думаю, это хороший пример выбора названия.
