Грибная осень

Острота момента

Рынок коттеджных поселков живет с оглядкой на общую экономическую ситуацию, однако на него немало влияют и локальные факторы. Предыдущий проблемный период в экономике привел к переформатированию рынка загородной недвижимости: появилось множество проектов с дешевым предложением, постройками минимальной площади, поселки менялись «по ходу дела». Сейчас эксперты ждут сокращения новых предложений и появления набора социальной инфраструктуры в реализуемых поселках.

После короткого весеннего всплеска спроса лето для рынка загородной недвижимости прошло спокойно. По мнению Светланы Невелевой, советника руководителя ГК «СТИНКОМ», стагнация, продолжавшаяся два сезона, была явлением довольно позитивным: с одной стороны, покупатели перестали отрицать для себя возможность жизни за городом, с другой — никто не бросился скупать все что предлагалось. В среднем по рынку количество сделок долгое время держалось на одном уровне. Светлана Невелева отмечает сокращение спроса в экономсегменте, прежде всего за счет наименее проработанных проектов в невысокой степени готовности. Период, когда за низкой ценой покупатели не хотели видеть риски, закончился, и это плюс. Хотя незаконченные проекты с нераспроданными лотами еще скажутся на рынке в целом. По мнению эксперта, падение спроса в экономклассе говорит о росте количества «осознанных» приобретений, которые имеют все шансы в скором времени превратиться в пригодные к проживанию домовладения. «Если девелопер не остановил работы в поселке, не попал в жесткое конкурентное окружение, не ведет судебных тяжб, не совершил серьезных ошибок в позиционировании проекта и рекламе, то покупатели к нему идут и сделки заключаются. В­ том числе в многострадальном бизнес-классе, который падение спроса затронуло больше остальных», — отмечает представитель ГК «СТИНКОМ». — Так что мы ждем грибную осень». На спрос в верхних ценовых сегментах больше влияет передислокация штаб-квартир госкорпораций, чем экономическая или политическая ситуация. Спросом у переезжающих в Петербург сотрудников госкомпаний пользуется либо готовая загородная недвижимость, либо объекты, которые могут быть подготовлены к новоселью к следующему лету, по наблюдениям Светланы Невелевой. В таких проектах, вероятнее всего, за осень будут раскуплены остатки.

Ближняя перспектива

Изменения в проектах по ходу их реализации происходят постоянно. По мнению Дмитрия Сперанского, руководителя Бюро аналитики по рынку недвижимости, проекты, в которых активно идут продажи, обновляют параметры предложения 3–4 раза в год, чтобы поспеть за спросом. Это разумная стратегия: хотя пристрастия клиентов не меняются с такой частотой, на рынок постоянно выходят новые предложения, и, обновляя проекты, застройщики могут успешно конкурировать с недавними поступлениями, отмечают в БАРН. Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, считает, что на рынке «чувствуется определенное перенасыщение предложением в сегменте масс-маркет». «Однако перспективы у качественных объектов хорошие. Клиент сегодня более жестко подходит к заключению сделок, а работа девелоперов осложняется высокими покупательскими требованиями к приобретаемому жилью. Пусть это жестоко, но это правда жизни: в кризис всегда уходят слабые игроки», — уверен эксперт. Но в целом ничего страшного не происходит, по его мнению. По сравнению с первым полугодием 2013-го количество сделок с таунхаусами в 2014 году увеличилось практически вдвое. За последние два года объем предложения на рынке таунхаусов Ленобласти вырос с 1,5 тыс. до 3,6 тыс. объектов. Все дело в том, что спрос на загородную недвижимость сильно диверсифицирован: 80% сделок приходится на 20% проектов, в 30% проектов нет сделок вообще. Сказать, что площадь или технология строительства дома гарантированно обеспечат ему популярность у покупателей, нельзя. Дмитрий Сперанский, например, уверен, что «покупатель выбирает объект не столько по метражу, сколько по степени доверия к застройщику, общему впечатлению от проекта. В одном проекте дома определенного метража будут расходиться успешно, в другом — останутся стоять мертвым грузом». Можно предположить, что ближайшие к городу предложения имеют больше шансов быть купленными: примерно две трети домов приобретается в радиусе 30 км от Петербурга, треть — дальше. Светлана Невелева тоже не считает возможным определить «любимый» объект покупателей, отмечая лишь, что, при неизменности статистики по рынку в целом, продажи распределяются по поселкам крайне неравномерно. Влияние на спрос в бизнес-сегменте собственно представителей бизнеса практически незаметно. Владельцы и топ-менеджеры компаний под влиянием вестей о турфирмах, банках, спаде продаж автомобилей отложили свои загородные планы. Зато ощутимо влияние рекомендаций отказаться от поездок в ряд стран, которым вынуждены следовать сот­рудники силовых структур. Последние определили летом недолгий, но заметный всплеск спроса на рынке аренды качественных загородных объектов. И у интересантов была возможность убедиться в очень скромном объеме отвечающего их запросам предложения. Поэтому осенью они стали искать объекты для покупки — как на «вторичке», так и в строящихся поселках, но тоже более или менее готовые дома. Даже видя этот вектор спроса, никто из девелоперов не стал форсировать строительство домов за свой счет: слишком непонятны пока требования этих покупателей, как поясняет представитель «СТИНКОМа».

Продажи в натуре

Поскольку экономическая ситуация не способствует развитию бизнеса, нет надежды и на рост бизнес-аудитории на рынке загородного жилья. Поэтому можно не сомневаться: с выводом новых проектов большинство профессиональных девелоперов повременят. Исключение возможно для тех, кому необходимо загружать собственные производственные мощности по изготовлению домокомплектов или строительно-подрядные подразделения, полагает Светлана Невелева. В ситуации неопределенности покупатели если не отложат на светлое будущее свои загородные планы, то уж точно не станут рисковать, приобретая землю в проектах, где ничего не сделано. «Картинку» продавать сегодня не имеет смысла. Должны быть готовы как минимум документы и дороги, лучше, если еще и подведены коммуникации. Для привлечения покупателей важно не рассказать, а показать, какова среда обитания в поселке. Не имея в натуре ничего, продаж ждать не стоит. По мнению Светланы Невелевой, для репутации компании и позиционирования проекта, логичнее сначала выполнить необходимые работы, а уж затем выводить поселок в продажу. Но так мало кто поступает, большинство решает «попытаться попродавать», вредя имиджу и впустую тратя деньги на организацию системы продаж, аренду офиса, рекламу и пр. Дмитрий Сперанский отмечает, что сейчас коттеджных поселков, где пытаются продавать землю даже без готовых документов, стало меньше, чем два года назад. Но они есть, и, видимо, всегда будут: «Состояние рынка таково, что многие девелоперы просто не имеют собственных средств, чтобы вкладываться в инженерную подготовку до начала продаж. И это не зависит от того, понимают они необходимость подобных вложений или нет». Премьер Светлана Невелева ожидает от компаний, которые в непростой для прочих ситуации могут использовать административный ресурс, аккредитовать непонятный проект в госбанке для получения покупателями ипотеки или выделения кредитной линии и т. п.

Резать, не дожидаясь

В сложной ситуации первое, что попадает под секвестирование, это социальная инфраструктура поселков и развлекательные объекты, делится наблюдениями Светлана Невелева. Для верхних ценовых сегментов уже очевидно, что создание и содержание «своего» соцобъекта должного качества не имеет смысла: детей продолжают возить на учебу в город. В экономклассе необходимы дошкольное учреждение поблизости и школа, до которой можно легко добраться общественным транспортом. Однако отказаться от обещанных причалов, магазина или спортзала для девелоперов означало бы не просто нанести урон репутации, которая создает добавленную стоимость, но и ухудшить сам продаваемый продукт. Поэтому можно ждать, что профессионалы, заинтересованные в продолжении работы, свои обещания выполнят, но не так скоро, как хотелось бы.