Сегодня на загородном рынке, по разным оценкам, представлено от 300 до 400 коттеджных поселков. И в большинстве предлагаются земельные участки без обязательного подряда. Стоимость их варьирует очень сильно, причем в зависимости как от престижности района, класса поселка, видовых характеристик, так и от маркетинговой политики девелопера.
Реклама и жизнь
Поясним, о чем идет речь. Некоторые компании честно заявляют в рекламе цену сотки с учетом затрат на прокладку инженерных сетей. И эта стоимость, разумеется, оказывается, весьма высокой. Например, в наиболее популярном у покупателей Всеволожском районе сотка инженерно подготовленной земли оценивается в 150–300 тыс. руб. В других районах, скажем, на юге Ленинградской области, цены ниже, но все равно купить участок дешевле 90–100 тыс. руб. за сотку проблематично. Учитывая жесткую конкуренцию на загородном рынке, продавать участки по таким ценам оказывается непросто, поэтому ряд компаний стали указывать в рекламе цену земли без инженерных сетей: 50–70 тыс. руб. за сотку. А цена водо-, газо-, электрообеспечения приводится отдельно, например на сайте коттеджного поселка, в специальном разделе.
Безусловно, это сбивает с толку как покупателей, которым приходится затрачивать определенные усилия, чтобы докопаться до истинной цены, так и экспертов, которым становится тяжело анализировать средние цены по рынку.
Особенно странной кажется ситуация, когда стоимость подведения коммуникаций оказывается выше цены самого участка. Средняя цена пакета «инженерии», включающего 10 кВт электричества, магистральный газ, а также систему водоснабжения и канализации, составляет на сегодняшний день от 400 до 750 тыс. руб. в зависимости от района, где находится коттеджный поселок, масштабов проекта (чем больше участков, тем меньше сбор с каждого домовладения) и т. д.
Начистоту
Если говорить об эксклюзивных коттеджных поселках с небольшим количеством домовладений, то там цена сетей оказывается значительно выше.
По словам Аскарбия Хачемизова, директора по загородному строительству компании «Строительный трест», подведение только одного газа может обойтись в 400–550 тыс. руб. с домовладения, обеспечение 10 кВт электричества — 600–500 тыс. руб. Создание водопроводной скважины для всего поселка обойдется застройщику в 3–5 млн руб. «В общей сложности обеспечение инженерными коммуникациями может составить 2–2,5 млн руб. на одно домовладения в поселке, или 130–150 тыс. руб. на сотку», — добавляет Аскарбий Хачемизов.
«Указание только цены земли действительно позволяет значительно снизить общую стоимость предложения, — говорит Николай Урусов, руководитель отдела продаж управляющей компании «ПулЭкспресс». — Несколько лет назад в рекламе многих, в том числе крупных, застройщиков фигурировала стоимость земли лишь с базовым набором коммуникаций, а за магистральный газ, например, приходилось платить отдельно. На сегодняшний день, по моим наблюдениям, серьезные игроки рынка открыто заявляют весь объем расходов, которые должен будет понести покупатель».
Впрочем, справедливости ради надо заметить, что тот же магистральный газ нужен далеко не всем владельцам загородной недвижимости. Идеальный вариант — возможность для потребителя выбрать пакет инженерных сетей: минимальный (дороги, электричество и вода) или полный (включая газоснабжение). Но в любом случае цена обоих пакетов должна быть заявлена.
По словам Николая Урусова, предложение участков со скрытой стоимостью коммуникаций представляется довольно подозрительным и может свидетельствовать о ненадежности девелопера и его проекта.
Исполнение обещания
Одно дело, когда цена коммуникаций замалчивается, но они хотя бы построены или строятся. Но нередко компания или физические лица, реализующие проект коттеджного поселка, не имеют необходимого капитала, чтобы за свой счет проложить в массиве инженерные сети. Поэтому они продают участки без инженерии, с обещанием обеспечить ее позднее, по мере реализации проекта.
В данном случае покупатель вполне может оказаться заложником ситуации. Хорошо, если продажи в поселке стабильны и деньги на сети появятся. При добросовестных управляющих газ, вода и свет в конце концов в поселке будут. А если нет? Ведь бывает и так, что продажи замедляются или вовсе прекращаются на неопределенный срок в связи с экономической ситуацией на рынке либо неверной маркетинговой политикой девелопера. Тогда подведения сетей можно и не дождаться.
Известны случаи, когда покупатели участков в таких горе-проектах вынуждены были объединяться, чтобы самостоятельно решить вопросы с инженерным обеспечением. Но это, надо признать, довольно сложно. «Даже два человека не всегда могут договориться. А когда их десять или сто? Да, есть примеры проектов, где собственники все-таки реализовывали ту или иную инициативу, но это скорее исключение из правил», — считает Николай Урусов.
Достижимая льгота
В последнее время некоторые продавцы земли стали предлагать довольно дешевые земельные участки даже без электричества. При этом они ссылаются на то, что частное лицо может без участия девелопера подключить 15 кВт электричества по льготной цене: 550 руб. В самом деле, зачем платить девелоперской компании десятки тысяч рублей, когда
можно получить свет за копейки? Но тут кроется один подвох. Действительно, согласно Постановлению Правительства РФ № 334, электроснабжающая организация должна в течение шести месяцев предоставить физическому лицу электромощности в пределах 15 кВт за 550 руб. Однако есть одно важное требование: от участка до ближайших электросетей должно быть не более 300–500 м (в зависимости от статуса населенного пункта). Кроме того, люди, пытавшиеся получить льготные киловатты даже при наличии такой возможности, знают, сколько бюрократических препон приходится при этом преодолеть. На практике оказывается, что лучше купить дорогое электричество у серьезного девелопера, чем тратить массу времени и нервов (а значит, и денег) на «выбивание» дешевого и негарантированного ресурса.
«Льгота по выделению электрических мощностей работает далеко не всегда», — подтверждает Аскарбий Хачемизов. — Не факт, что рядом с коттеджным поселком в обозримом будущем будет построена новая электроподстанция. Проводить такие масштабные работы за свой счет ни один частный землевладелец не согласится, а крупному застройщику это под силу. И застройщику проще и правильнее получить технические условия сразу на весь поселок, чтобы к моменту заселения домов гарантированно обеспечить своих покупателей инженерными коммуникациями».
Чтобы потом не сожалеть о покупке, приобретателю земельного участка в коттеджном поселке всегда стоит проверить, есть ли у девелопера действующие договоры с монополистами на подключение электричества, газа, технические условия на присоединение к сетям.
Целесообразно покупателю и сделать некоторые простые расчеты. Скажем, разделить общую проектную мощность электросетей, выделяемую на коттеджный поселок, на заявленное количество домовладений. Если поселок большой, то может получиться, что каждому землевладельцу положено 1–3 кВт электричества. В этом случае, пожалуй, не стоит верить обещанию «данный вопрос будет решен позже». Не везде есть даже техническая возможность наращивания резервов. Такие нюансы лучше выяснять заблаговременно.
Слово экспертам
Анастасия Малышева директор по продажам и маркетингу гольф-клуба и клубного поселка STRAWBERRY FIELDS
Сравнение цен на загородные домовладения действительно является проблемой для клиентов. Иногда девелоперы не включают в цену стоимость инженерных коммуникаций, но такой подход характерен в основном для проектов экономкласса. Сегодня этот прием уже не актуален: покупатели хорошо ориентируются в ситуации на рынке и такой подход может их скорее отпугнуть. Цена участка на разных этапах строительства сетей разная, она может увеличиваться до 50% и более, но это связано больше со спросом, чем с успехом реализации поселка. При определении ценовой политики девелоперы опираются не только на степень готовности инженерных коммуникаций, но и на сезон, развитие инфраструктуры всего района застройки и т. п. На стоимость подключения к инженерным коммуникациям влияет множество факторов, от наличия программы газификации района до глубины бурения скважины.
В каждом проекте она своя, и даже для расположенных рядом поселков может различаться. Льготы по получению 15 кВт за 550 руб., конечно, существуют, но они рассчитаны на то, что в районе подключения есть резервные мощности. А их-то обычно и нет. Дальше — стандартная история: застройщик берет на себя финансирование подведения электричества к поселку, распределения его по участку, согласования и т. п. Если покупатель решает приобрести неподготовленный участок, у него есть на это причины (от низкой цены до желания иметь участок в данном месте) и он прекрасно понимает все риски.
Слово экспертам
Алексей Зайцев генеральный директор архитектурной студии FACHWERK studio
Цены на земельные участки и загородную недвижимость существенно разнятся в зависимости от того, какой комплект инженерии предложен покупателю. Разработка проектной документации и ее согласование, строительно-монтажные и пусконаладочные работы... Сумма расходов может оказаться неожиданно большой. Конечно, можно прибегнуть к помощи специализированных компаний, но ведь и им придется заплатить. Чтобы читатель мог ориентироваться в диапазоне затрат на прокладку инженерных коммуникаций, приведу некоторые цифры: газ низкого давления (протяженность магистрали до 100 м) — 400-700 тыс. руб.; частная скважина с питьевой водой (глубиной до 100 м) — 350-550 тыс. руб.; локальные очистные сооружения — 200-500 тыс. руб. (производства России и Финляндии соответственно); электрические сети (до 100 м, c наличием технических условий на подключение) — от 200 тыс. до 1 млн руб. с оборудованием (процесс согласования может занять до одного года). Что касается 15 кВт за 550 руб., то это лишь обязательный государственный платеж за предоставление мощности, строительные же работы (от источника питания до вводного щита дома) потребитель оплачивает самостоятельно. Все работы должны выполняться по согласованной сетевой компанией проектной документации. Мы настоятельно рекомендуем учитывать необходимые финансовые и временные затраты и по возможности доверять эти работы специализированным компаниям или застройщику.
Слово экспертам
Мария Зданович руководитель отдела маркетинга Parabola Group
Сравнивать цены на загородные домовладения следует, разумеется, не по стоимости земельных участков, а по финальной стоимости, в которую включаются затраты и на строительство инженерной инфраструктуры коттеджного поселка, и на подведение коммуникаций к объекту. Покупатели, которые ориентируются только на стоимость земли, бывают сильно разочарованы, узнав, какую сумму придется выложить за инженерную подготовку выбранного участка. Ведь придется платить не только за необходимое оборудование, монтажные и пусконаладочные работы, но и за разработку и согласование во всех инстанциях проектной и рабочей документации. Мы считаем необходимым называть полную стоимость объекта, в которую входят все затраты на обустройство комфортного проживания. Например, стоимость участка в коттеджном поселке «Янтарный бор» (одном их четырех проектов нашей компании) указывается с учетом подведения всех коммуникаций к границам участка: электричества 15 кВт, газо- и водопровода, асфальтированных дорог.
Слово экспертам
Мария Алексеева руководитель службы рекламы и маркетинга компании «Лэнд Аспект»
В 2009 году вступило в силу постановление Правительства РФ, согласно которому можно получить до 15 кВт за 550 руб., при условии что до «объектов электросетевого хозяйства» в сельской местности не больше 500 м. Даже если это условие соблюдено и есть свободная мощность, до подписания договора с энергосбытовой компанией собственник проходит множество инстанций. А проектные и монтажные работы, выполняемые лицензированными компаниями, займут отдельные строки в смете. Например, врезка в проходящий рядом с участком распределительный газопровод низкого давления обойдется от 250 тыс. руб. Это при самостоятельном поиске, выборе и надзоре за организацией, имеющей лицензию на данный вид работ. Если же газопровод проходит далеко от участка или этот газопровод высокого давления, требующий строительства «понижающей» станции, то самостоятельное подключение невозможно. Согласование и строительство 100 м «подводящего» газопровода обходятся примерно в 4 млн руб.
Слово экспертам
Данил Барышев управляющий партнер компании «Петростройсервис»
Чтобы снизить указанную в рекламе цену, девелоперы часто не включают в нее затраты на инженерную подготовку участка, а обозначают лишь стоимость земли. Поэтому следует очень настороженно относиться к проектам, в которых нет точной цены коммуникаций: в этом случае нет гарантий того, что коммуникации вообще будут, по крайней мере в обозримые сроки.
Цена участка без подряда в одном поселке на разных этапах обеспечения коммуникациями может отличаться в разы, например, от 19 тыс. руб. на старте до 60 тыс. руб. в итоге. Главное — не попасться на удочку недобросовестных девелоперов, которые продают «картинку» будущего поселка, а по факту — куски колхозных полей без дорог и электричества. Как правило, затраты на подведение газа составляют не менее 250 тыс. руб., электричество обходится в среднем 20 тыс. руб. за 1 кВт, скважина стоит 2500 руб. за погонный метр (вода залегает на глубине от 30 до 220 м). За дороги редко просят доплатить, но тут все индивидуально.
Если застройщик предлагает будущим домовладельцам скооперироваться и самим заасфальтировать дорогу, пробурить скважину или подвести магистральный газ, это значит, что он не собирается этого делать. Но, даже если вы готовы, захотят ли участвовать в работах ваши соседи? И будут ли у них деньги? Скорее всего, решить эти вопросы будет очень трудно или невозможно.
