По данным компании Knihgt Frank St.-Petersburg, на конец 2014 года на загородном рынке в стадии первичных продаж было представлено 15 поселков класса А и 39 проектов класса В. Во втором полугодии в продажу вышел всего один новый поселок, соответствующий классу В: Strawberry Fields Golf Club (поселок расположен в границах нового гольф-клуба в Ломоносовском районе). Проектов класса А не прибавилось.
Эта ситуация характерна для минувшего года. Со снижением девелоперской активности на рынок за весь год выведено незначительное число новых проектов — всего два новых поселка и одна дополнительная очередь заявленного проекта. Объем качественного предложения постоянно уменьшается: по сравнению со II кварталом 2014 года число предложений в поселках высшего ценового класса — на 10%, а по сравнению с концом года — на 20%. Спрос на качественные готовые коттеджи в проектах престижных локаций оставался стабильным. Так что во многих поселках, близких к полной готовности, реализовано больше 75% домов. При всем этом на рынке отмечается немало проектов, в которых не продано ни одного коттеджа, отмечают в Knihgt Frank St.-Petersburg. Причины низкого спроса разные: неудачная локация, низкие темпы строительства, неконкурентоспособная цена и др. Но вследствие всех приведенных факторов выбор у покупателя элитного домовладения ограничен и постоянно сужается.
В этом отличие ситуации минувшего года, прошедшего под знаком санкций, от положения в кризисном 2008-м. Общий спад спроса в 2008–2009 годах коснулся и элитного сегмента. В 2014 году покупатели стремились спасти свои средства, и продажи не приостановились даже в новогодние праздники. Домовладения покупают как для проживания, так и с целью сохранения средств — доля инвестиционных покупок увеличилась больше чем на 5%. При этом, несмотря на высокий спрос, цена на жилье в комплексах осталась стабильной, в долларовом эквиваленте средние цены предсказуемо снизились: за квартал на 7% на домовладения класса А и на 10% на объекты класса В. Хотя в ряде проектов, пользующихся у покупателей повышенным спросом, зарегистрировано повышение цен на отдельные лоты. Например, в проекте «Репино Бриз» цена коттеджа, расположенного на береговой линии, прибавила 17%.
В сегменте коттеджных поселков бизнес-класса ситуация противоположная: предложение растет, а продажи падают. Здесь для покупателей актуальным риском становится затягивание сроков строительства из-за общей экономической ситуации.
Зоны недоступности
В среднем на один проект продажи в минувшем году не превышали одного элитного коттеджа и двух объектов бизнес-класса за полугодие. Значительную часть предложения класса А составляют проекты, продажи в которых ведутся уже свыше пяти лет. На сегодняшний момент такие проекты морально устарели и не пользуются спросом. Неслучайно ведется реконструкция нескольких элитных поселков под нынешние ожидания покупателей (поселки, прошедшие апгрейд, должны выйти на рынок в начале этого года).
В некоторых проектах, появившихся на рынке в 2012–2013 годы, темпы продаж оказались значительно выше и составили в среднем два коттеджа в квартал. В числе причин успеха удачная локация и готовность строений, а также соответствие предложения ожиданиям покупателей.
География спроса оставалась стабильной в течение года: довольно равномерное распределение по трем северным районам, где экспонировалось большое число объектов. Первичные обращения чаще всего концентрируются на Курортном районе, однако в силу ограниченности выбора или бюджета перетекают в соседние локации. Сохраняется тенденция роста спроса на поселки в ближней зоне вокруг кольцевой автомобильной дороги (КАД) и Западного скоростного диаметра (ЗСД).
При выборе дома немаловажную роль играет степень освоения девелоперами направления многоквартирного жилья, ведь очевидным следствием появления вокруг города больших массивов недорогой застройки становится сложная транспортная ситуация. В этом плане Курортный район и прилегающие к его границам зоны Выборгского района находятся в выигрышном положении, в том числе в сравнении с северной частью Всеволожского района, где массовое строительство многоквартирного жилья приобретает пугающие формы и объемы. При оценке потенциальной привлекательности приобретаемого коттеджа этот фактор необходимо учитывать, ведь история даже нескольких последних лет свидетельствует, насколько стремительно может угасать популярность загородных направлений с усугублением проблемы доступа. Так, в течение 5–7 лет с карты элитных локаций загородного рынка исчез Петродворцовый район, а вслед за ним восточное направление Всеволожского района — и все из-за транспортных проблем.
Вторичка vs первичка
Первое полугодие было отмечено высокой активностью собственников на вторичном рынке: листинги агентств в первой половине года заметно пополнились. Однако спрос на вторичном рынке оказался невысок, прежде всего по причине завышенных ценовых ожиданий продавцов. Второй важный аспект — «свое лицо»: сегодня индивидуальный облик, своеобразие архитектуры, благоустройства, помещений дома нередко препятствуют покупке. Покупатели хотят организовать пространство «под себя», а это проще делать с нуля, поэтому девелоперы проектируют дом по принципам свободной планировки.
Наконец, свою роль играет и общая атмосфера поселка. Сегодня востребованы энергоэффективные элитные коттеджи в клубных поселках на 20–30 домов, с развитой инфраструктурой, ландшафтным дизайном, удобными подъездами к домам, ухоженной придомовой территорией. При этом дорога от города до загородного жилья должна занимать 30–40 минут.
Слово экспертам
Алексей Потапов, генеральный директор ООО «Ламбери»
В конце года количество запросов на покупку дома в нашем поселке «Ламбери» резко увеличилось. Мы законтрактовали три дома. Что двигало покупателем? Думаю, здесь были и эмоции, и здравый расчет: купить дом в рассрочку на год при такой валютной турбулентности, согласитесь, не самый плохой вариант. Признаться, все рождественские каникулы думал, что в новом году продажи остановятся, что все, кто хотел купить недвижимость, уже сделали это. Но и с начала года идут просмотры домов, встречи, переговоры о покупке. Спрос на дома класса «премиум» меньше подвержен кризису. Кроме того, обретение собственного дома в кризисный период дает нам уверенность в завтрашнем дне. Помните сказку про трех поросят? Не могу сказать за весь рынок, но элитный сегмент недвижимости и те девелоперы, которые не закредитованы, у которых качественно проработаны проекты, а горизонт окончания строительства не дальше 2–3 лет, переживут кризис относительно спокойно. Во всяком случае, я на это надеюсь. Конечно, важен и сам проект. Создавая поселок «Ламбери», мы учитывали множество факторов: удобную локацию, инфраструктуру, современное инженерное обеспечение, единый архитектурный стиль, площадь и планировку домов. Современному человеку очень важен комфорт: время на дорогу от работы до дома, пешеходная доступность школы, фитнес-центра, ресторана, безопасность, единое социальное окружение. Именно это играет решающую роль при выборе и движет нашими покупателями.
Слово экспертам
Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St.-Petersburg
Политические и экономические события начала 2014 года для многих покупателей послужили стимулом сокращения времени на поиски идеального варианта загородного дома. Наиболее популярным запросом остается дом с отделкой, пригодный для немедленного использования. Но поскольку для покупателя элитного загородного коттеджа не всегда возможны компромиссы в вопросах качества или личного вкуса, то традиционными фаворитами стали объекты, готовые для начала отделочных работ.
Мы уверены, что текущая рыночная конъюнктура создает идеальные условия для покупателя загородного дома под Петербургом. Несмотря на возросший интерес региональных покупателей, в том числе обусловленный переездом в наш город ряда структур крупных сырьевых компаний, ассортимент предложений пока довольно широк, прежде всего с точки зрения соотношения удобства доступа и пейзажных характеристик жилых комплексов. Экономические тренды завершения года осложняют ценовой прогноз и для загородного сегмента, но очевидно отсутствие предпосылок для снижения рублевых цен, которые пока сохраняют стабильность.
