Знать цену и пользоваться спросом
В Ленобласти в настоящее время ведется строительство 462 многоквартирных домов. Это 5,7 млн кв. м жилья преимущественно в ближнем пригороде — Всеволожском, Пушкинском, Ломоносовском районах. Такое изобилие все больше напоминает затоваривание.
Пригородная зона с ее недорогими квартирами в этом году оттянула на себя еще часть спроса, приходившегося на городской экономкласс. По данным «Петербургской недвижимости», в структуре продаж заметно увеличилась доля пригородных территорий: с 37% в конце 2014 года до 43% в июне 2015-го.
Во II квартале продажи в сегменте «эконом» сократились почти на 30% относительно продаж (по площади) I квартала, отмечают аналитики Knight Frank St Petersburg. Если сравнивать результаты II квартала этого и прошлого года, то падение продаж, по данным Knight Frank, достигло 48%. На продажах I квартала сказался предновогодний всплеск спроса: часть сделок, которые регистрировались в январе, были заключены в декабре. Но, начиная с весны, люди все чаще откладывают покупку, отсюда и падение спроса к концу полугодия. Компания RBI приводит в своих аналитических отчетах похожие цифры: снижение спроса составляет не менее 25%. Есть и другие оценки. Так, в «Петербургской недвижимости» не заметили снижения продаж во II квартале относительно предыдущего, а объем сделок в первом полугодии оказался сопоставимым с аналогичным периодом 2013 года. Но в целом настроения девелоперов нельзя назвать радужными: конкуренция растет, спрос сужается.
О том, что накопившийся объем предложения в пригородах слишком велик, говорит и снижение цен: за минувшие полгода они снизились на 3–4%. Стоимость квадратного метра, по данным агентства «Итака», 63–64 тыс. руб. во Всеволожском, Пушкинском, Петродворцовом районах. В остальных пригородных районах немного ниже: 58 тыс. руб. в Гатчинском и Ломоносовском, 51–52 тыс. руб. в Тосненском и Кировском. Самые дешевые квартиры в Приозерском и Кингисеппском районах: в среднем 42 тыс. руб. за «квадрат».
Разброс цен на квартиры довольно большой и зависит в первую очередь от степени готовности дома. Так, по данным «Итаки», самая дешевая квартира-студия продается во Всеволожском районе, в ЖК «Щеглово-парк», где дом еще на стадии котлована: всего 926 тыс. руб. В домах с близким сроком сдачи в том же Всеволожском районе стоимость студий колеблется от 1,1 до 1,5 млн.
Меньше этажность — выше спрос
Покупатели пригородного жилья нацелены в первую очередь на небольшие квартиры — львиная доля спроса приходится на малогабаритное жилье 23–27 кв. м. В этом сегменте ориентируются в первую очередь на стоимость квартиры, сроки окончания строительства, а также близость жилья к городу.
А вот для квартир с большим количеством комнат роль играет уже не только цена «квадрата» — сегодняшнему клиенту все важнее комфорт проекта, и тут многоэтажки проигрывают малоэтажным проектам. В сегменте малоэтажных домов ниже плотность застройки, интереснее квартирография. Покупатели, которые переезжают в пригород с семьей, обращают внимание и на инфраструктуру, и на наличие зон отдыха, обустроенных парковок, удобных внутриквартальных проездов. Зона массовой многоэтажной застройки далеко не всегда соответствует их ожиданиям.
В итоге в многоэтажных проектах продажи сегодня идут медленнее, чем в малоэтажных компактных комплексах где-нибудь в Щеглове или в Ломоносовском районе. Эксперты связывают это с сокращением доли инвестиционных сделок. Раньше в многоэтажках до 30% продаж приходилось на покупки впрок, а сейчас частных инвесторов стало меньше, соответственно, сузился и круг покупателей. А в малоэтажных проектах вроде «Ванина», «Графской слободы» или «Азбуки» доля частных инвесторов всегда была невелика, квартиры в них покупают «для себя», а такие клиенты пока не уходят с рынка. А значит, и продажи идут гораздо живее, в «Азбуке», например, за полгода было распродано больше 30% квартир (проект выведен на рынок в конце 2014 года). Этим проектам заметно помогла и запущенная в марте программа господдержки ипотеки: клиенты, которые твердо намерены приобрести жилье для переезда, активно пользуются ипотечными продуктами. Для квартир в многоэтажках госпрограмма оказалась не столь эффективна.
Новые проекты есть
Вопреки не слишком позитивным настроениям, к которым привел спад продаж, девелоперы продолжают выводить на рынок новые проекты. Реализация квартир началась в трех десятках новых проектов (включая очереди уже строящихся комплексов). Три четверти из них расположены в ближайшей пригородной зоне. Из новых проектов, продажи в которых открылись в последние полгода, стоит отметить новый жилой комплекс «Чистый ручей» от «Петростроя». Комплекс спроектирован как новый жилой квартал поселка Сертолово. Он будет состоять из малоэтажных кирпично-монолитных домов в европейском стиле. Минимальная стоимость квартиры-студии — 1,1 млн руб., а однокомнатной квартиры — около 1,7 млн руб.
Другой интересный проект — комплекс комфорт-класса «Английская миля», который строится рядом с парком «Сосновая поляна» и береговой линией Финского залива. На выбор предлагаются квартиры от 22 кв. м, минимальная стоимость 1,5 млн руб. По той же цене продаются квартиры в Гатчине, в комплексе «Сильвия», что в непосредственной близости от одноименного парка-заповедника.
В многоэтажных проектах тоже есть заслуживаюшее внимания пополнение. Выставлены на реализацию квартиры в последнем корпусе ЖК «Вернисаж» (девелопер «Полис Групп»), построенном в лесопарковой зоне у реки Оккервиль. Проект интересен с точки зрения архитектурных решений и планировки территории: дизайн каждого дома индивидуальный, а инфраструктура включает зеленые прогулочные зоны, тематические игровые и спортивные площадки, детские зоны.
