В 2010-2011 гг. на рынок вышло огромное количество земельных массивов, не имеющих никакой инженерной подготовки и – более того – даже без реальных перспектив эту подготовку получить в будущем. Спрос на подобные участки, продаваемые по смехотворным ценам, быстро угас: люди поняли бессмысленность таких вложений.
Как экономят покупатели
В последующие годы покупатели предпочитали, как правило, участки с инженерными коммуникациями. Но все равно большинство из них стремилось максимально сэкономить – за счет выбора коттеджного поселка в начальной фазе развития, уменьшения площади надела, сокращения пакета «инженерии» (например, исключив из него магистральный газ – хотя в последнем случае первоначальная экономия выливается в более дорогое последующее содержание дома).
Еще один способ минимизировать затраты – купить участок без обязательного подряда. «Доля земельных участков без подряда из года в год занимает не менее 50% в общем объеме сделок, – говорит Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема». – Популярность данного формата связана с тем, что покупатель может распределить свои затраты во времени: сначала покупка участка, затем – когда будут средства – строительство дома».
Востребованы дорогие
Впрочем, в последнее время наметилась интересная тенденция. Эксперты отмечают, что вырос спрос на участки среднего ценового сегмента. По словам Алексея Баринова, коммерческого директора ГК «Айдадом», ранее среди участков без подряда наибольшей популярностью пользовались дешевые объекты стоимостью до 60 тыс. рублей за сотку. Однако сегодня активность спроса сместилась в более дорогой сегмент: от 90 до 180 тыс. рублей за сотку.
«При этом покупатели отдают предпочтение коттеджным поселкам высокой степени готовности (тем, где имеется полный комплект документов, построены дороги и ограждения, подведены коммуникации)», – отмечает эксперт.
Как считает Алексей Баринов, такие изменения структуры спроса связаны, прежде всего, с тем, что экономический кризис ударил, в первую очередь, по покупателям самого демократичного сегмента. Тем, которые не имели серьезных накоплений и уровень жизни, которых, к сожалению, заметно снизился.
Объем предложения сокращается
Но есть, кажется, и другая причина тому, что на рынке «выстрелил» более дорогой сегмент. И связано это с особенностями предложения.
По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН), всего на загородном рынке сейчас реализуется порядка 450 коттеджных поселков. Однако реальные продажи идут менее чем в половине – в 192 проектах (на их долю приходится примерно 95% от общего числа сделок).
Земельных участков в этих «живых» поселках предлагается около 11,6 тыс. штук. И они активно распродаются. Так, по словам Дмитрия Сперанского, руководителя БАРН, за прошедшее полугодие девелоперы сумели продать лишь порядка 300 домов, а участков за этот же период продано в 8,5 раз больше.
Добавим также, что новые коттеджные поселки с качественными участками на рынок сейчас практически не выходят – в текущих экономических реалиях девелоперы не рискую начинать проекты.
Следовательно, наиболее дешевые из инженерно-подготовленных участков без подряда попросту «вымываются» с рынка. Остается предложение довольно дорогое, оно и попадает в поле зрения платежеспособного спроса.
