Прежде всего, необходимо разграничивать ценообразование на вторичном рынке (садоводства, частный сектор населенных пунктов) и первичном (новые коттеджные поселки). В первом и во втором случае будут свои нюансы.
В садоводствах цены прозрачны
Проблем с «проверкой» цены обычно не возникает при покупке участка на вторичном рынке в садоводческом массиве. Как правило, в любом более или менее крупном садоводстве одновременно продаются несколько однотипных земельных наделов. Так что покупателю достаточно сравнить цены предложения. В крайнем случае, можно изучить стоимость участков в соседних садоводствах того же района – обычно порядок цен будет примерно тот же.
Вообще выбирать участок по цене на вторичном рынке довольно удобно. Данный сегмент достаточно прозрачен и тщательно изучается аналитиками. Статистика по ценам на загородной «вторичке» регулярно публикуется в открытых источниках.
Многие ищут себе участок, задавая различные параметры поиска (в том числе и цену) в базах данных объектов недвижимости – как например, в базе сайта «Загородного обозрения». В этом случае клиент может сделать для себя сравнение цен на участки со схожими характеристиками, выставленные на продажу в разных районах.
В частном секторе выбор затруднен
Несколько труднее проверить адекватность цены на вторичном рынке в так называемом частном секторе – это территории внутри населенных пунктов, исторически складывавшиеся как малоэтажные. Если в садоводствах наделы, как правило, унифицированы, то здесь встречаются участки самой разной площади, формы, с уникальными видовыми характеристиками. Поэтому и цены могут варьироваться значительно.
Большое значение имеет также, какие дома построены по соседству. Если предлагаемый на вторичном рынке участок соседствует с большими дорогими коттеджами, то продавец, скорее всего, будет позиционировать его как относящийся к «бизнес-классу» и поднимет ценник. А вот если поблизости простенькие деревенские домики, тогда и цена сотки земли окажется, вероятно, более низкой.
В целом, конечно, покупателю участка в частном секторе следует отталкиваться от своих собственных ощущений – сколько он готов заплатить за понравившийся вариант. И не забывать про возможность торга, она на загородном рынке есть почти всегда.
Ценообразование на первичном рынке
На первичном рынке участков в коттеджных поселках зачастую царит неразбериха цен. Стоимость сотки может различаться в два раза даже в проектах, расположенных по соседству. Иногда такая разница оправдана. Например, если один поселок только вышел на рынок, и в нем еще идет межевание участков, а во втором (более дорогом) – уже все готово для начала строительства.
Нужно также учитывать, что некоторые загородные девелоперы указывают в рекламе стоимость сотки с учетом подвода инженерных коммуникаций (электричества, газа, воды), а другие – только плату за землю, а «инженерка» у них предлагается за отдельную сумму.
Цена обычно варьируется и в зависимости от масштабов проекта. Понятно, что стоимость сотки в поселке, рассчитанном на 20 домовладений, будет существенно выше, чем в том, где продается 200-300 участков – ведь при больших объемах проще «раскидать» на всех расходы на инфраструктуру.
Как сравнивать коттеджные поселки
Соответственно, чтобы понять, справедлива ли цена, нужно сравнивать не соседние коттеджные поселки, а, скорее, проекты, схожие по параметрам (с аналогичным числом участков, на той же стадии освоения, с тем же объемом коммуникаций). При этом не забывая учитывать удаленность от Петербурга. Так, например, отдельно следует рассматривать поселки в десятикилометровой зоне вокруг КАД, в тридцатикилометровой и так далее. Естественно, чем дальше от мегаполиса, тем ниже цены. Хотя в престижных северных направлениях это правило может не работать.
